記者 | 黃昱

萬物云上市的同一日，華潤萬象生活也憑借收購祥生物業而受到行業關注。

作為當前估值第一的物業股，華潤萬象生活于9月28日晚間公告稱，擬以10.36億元收購祥生物業。這一筆收購資金相當于萬物云IPO募得資金凈額的20%，成為今年內第4宗超過10億元的物管并購案，在另外3宗中華潤萬象生活也占了2宗。

隨著市場環境的變化，物管行業大規模收并購在今年明顯減少，曾經的兩大收購方——萬物云和碧桂園服務也少有動作，如今有能力在并購市場出手的物企鳳毛麟角。

憑借著央企優勢，華潤萬象生活從年初就開始下場掃貨，此番收購祥生服務是其繼年初收購禹洲物業、中南服務和九洲物業之后的第四次收購，今年以來的累計收購金額約為46億元，成為截至目前為止收購金額最高的物企。

2021年物管行業爆發了收并購熱潮，“大魚吃大魚”的現象屢見不鮮，當時行業的收購邏輯普遍為規模至上。今年以來，并購市場持續下行，各大公司的并購邏輯也發生了顯著變化，從擴大城市布局轉變為增加城市項目密度或補足業務短板。

“并購王”補短板

對于收購祥生物業的理由，華潤萬象生活董事會表示，收購事項將增加集團在一些地區的管理濃度，擴大服務范圍，提升集團區域協同價值。

根據公告，祥生物業在浙江省、安徽省及江蘇省等多個地區分別擁有逾2350萬平方米、1480萬平方米、110萬平方米的在管面積、合約面積以及在途面積，主營業務涵蓋物業管理服務、業主增值服務、非業主增值服務及車位銷售代理服務業務。

中信證券分析師認為，華潤置地此番收購祥生物業，和之前并購禹洲物業、中南服務的思路一脈相承。禹洲物業、中南服務和祥生物業的并購對價分別為2021年PE14倍、14倍和10倍，相關對價都進行了延期支付，以避免合約面積不能兌現和原關聯方應收賬款無法收回的風險。

中指物業研究指出，今年以來，物業并購市場熱度雖較去年有所下降，但是國資背景企業憑借穩健的經營和充足的現金，在并購市場上的表現愈發活躍。

據不完全統計，截止2022年8月底，物管行業公開披露的收并購案例約有30余宗，涉及交易金額約90多億元，其中有5宗并購主體為國資背景物業服務企業，披露的交易金額約43.14億元，占總交易金額將近一半。

2022年以來單項并購金額超過10億元的并購案例發生4宗，其中3宗為華潤萬象生活發起，包括以10.58億元收購禹洲物業、以24.8億元收購中南物業以及以10.36億元收購祥生物業，1宗為碧桂園服務以31.29億元收購中梁百悅智佳。

華潤萬象生活大手筆收購的背后，主要在于其迫切需要在收并購的窗口期獲得規模增長。

華潤萬象生活的“十四五”擴張目標是要在商管方面鞏固行業第一的地位，同時物管板塊也進入行業第一梯隊，做具有影響力的城市空間運營服務商。

自2020年上市以來，憑借商管運營的優勢，華潤萬象生活一直保持著行業最高的市盈率區間，估值一度超過100倍市盈率。隨著物管板塊進入下調階段，華潤萬象生活的市值也不可避免地走低，但卻因跌幅更少而在7月19日首次超過碧桂園服務，躍居物管行業市值第一。

截至目前，華潤萬象生活的靜態市盈率約為32倍，總市值約為680億港元，緊隨其后的是剛上市的萬物云，當前靜態市盈率約為25倍，總市值約為500億港元。

當然，華潤萬象生活能夠奪下物企市值第一的位置，除了自身在商管運營方面的優勢外，還有其央企背景的加持。

雖然估值獲得認可，但華潤萬象生活需要抓緊時機改變商管強、物管相對弱的局面。

截至2022年6月30日，華潤萬象生活在管總建筑面積為2.45億平方米，同比增加了1.23億平方米；合同建筑面積為3.23億平方米，合同建筑面積的項目數量為1609個。但與其它同行相比，華潤萬象生活規模上還有較大的差距。

數據顯示，截至今年上半年底，萬物云的在管面積及合約管理面積分別為8.4億平方米、10.9億平方米；碧桂園服務分別為約8.4億平方米、16.1億平方米； 保利物業分別為5.23億平方米、7.32億平方米 ；雅生活分別為5.29億平方米、7.06億平方米。

并購邏輯轉變

規模擴張雖然仍是當前物管企業發展的重點，但盲目的收并購已成為過去式。

嘉和家業物業服務研究院指出，在企業規模拓展思路上，物業企業的整體發展邏輯在今年有較大的轉變，第一個轉變就是從前兩年規模優先的收并購策略轉向有質量拓展策略。

2021年收并購市場上風頭最勁的當屬碧桂園服務，在今年三月的業績發布會上，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江也表示，大規模收并購的時間已經過去。

在相當一段時間，碧桂園服務都不會再以規模的收購為重點，就算是收購也主要是補足能力短板，且對于收購的標的會更嚴格。

今年以來，碧桂園服務明顯放緩了腳步，大的收購僅有中梁物業一宗。

華潤萬象生活總裁喻霖康也對界面新聞表示，雖然華潤萬象生活希望提升和擴大規模，但還是會通過多措并舉來實現，不會為了并購而并購，對標的質數有嚴格考量，比如經營穩健、財務規范，同時需匹配公司整體戰略發展方向，能夠提升在區域的管理濃度，文化價值理念方面趨同，估值也需合理。

估值合理，這是當前市場環境下所有物管公司都看重的，但要求也越來越高。

雅生活董事長黃奉潮認為，整個行業還沒有走入底部，今年年底和明年還有更多機會收并購機會，所以大家還是要守得住，不能隨意把寶貴的資金投出去。

“不差錢”的國企物業公司越秀服務今年上半年并沒有進行任何收并購。

越秀服務主席林峰表示，去年以來地產行業流動性趨緊，有一些物業標的開始釋放出來，估值也有所回落，越秀服務有在積極地接洽，但其還是要做高質量的并購，不僅僅為了并購而并購。

除了合理的估值水平外，越秀服務選擇收購標的還有兩個要求，一是符合整個戰略布局，增加越秀服務所布局的五大區域的城市密度；二是有可持續發展的能力，同時包括較高的協同效應。

不難發現，在新的收并購邏輯中，頭部公司普遍選擇了從擴大城市布局到增加城市項目密度的戰略思路，以實現真正的規模效應。

保利物業總經理吳蘭玉在3月的投資者交流會上指出，保利物業去年90%的拓展項目集中在已經進入的城市，基本的城市布局已經完成，當下的重點是提升城市項目密度，進行深耕。

萬物云董事長朱保全也表示：“很多人問我要不要并購，（我認為）如果能幫我們形成街道密度的我就做，否則就不做。”他曾告訴界面新聞，萬物云一切的戰略都是圍繞濃度。