記者 | 黃昱

深圳2022年第三批集中供地收官。

9月28日下午，深圳第三批集中供地結果出爐，推出的7宗地塊中，一宗光明地塊由于無人報名而流拍，4宗底價成交，2宗達到最高限價成交，總土拍金額達到106.38億元，總成交建筑面積達110.65萬平方米。

從拿地房企來看，此次土拍繼續延續了央企、國企包攬的局面，深圳地鐵以底價拿下坪山區三宗地塊，總拿地金額達60.38億元，是本次土拍中拿地宗數以及拿地金額最高的企業。

招商蛇口以15億元底價拿下龍華一宗地塊，華潤置地以最高限價27.5億元+競配建1600平米保障住房拿下寶安地塊，東方資產旗下深圳市坂騰發展有限公司以3.47億元最高限價+競配建1.56萬平方米保障性住房最高限制面積拿下龍華一地塊。

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫對界面新聞表示，因為限制條件比較多，加上當前市場行情，參與競投還是以國央企為主，一方面是支撐房地產市場，另一方面是對保障性租賃住房建設的支持，在進行商業行為的同時，更多的履行社會責任。

近些年深圳地鐵加大了拿地規模，去年11月深圳第三批集中供地中，深圳地鐵也以178.51億元總價拿下5宗地塊。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳地鐵拿地增加，一方面與地塊有關，此次有地塊是上蓋綜合開發。同時，近期廣州地鐵、杭州地鐵等都有大規模拿地的案例。

他進一步表示，地鐵集團越來越成為地方土地市場的生力軍。一方面，區域綜合開發越來越成為土地出讓的重點；另一方面，熱點城市地鐵進入大規模開發階段，房地產給地鐵建設輸血，已經成為地鐵開發的主要支撐；再次，國企或政府平臺中，地鐵的實力相對雄厚，生地拿下，地鐵開通后賣房子，溢價比較高。

深圳第三批集中供地掛牌的7宗地塊未有南山、福田等核心區域，包括寶安1宗、龍華2宗、光明1宗地、坪山3宗地，總土地面積49.51萬平方米，總建筑面積122.10萬平方米，掛牌起始價合計117.97億元。

從供地數量來看，此次土拍延續了多批次供地，每一批供地數量減少的原則。李宇嘉表示，此次土拍延續了今年以來“多批供應、小步快跑”的供地原則，與當前開發商整體拿地信心較弱，減少供地數量以提振市場信心有關。

盡管樓市仍未復蘇，但深圳此番土拍仍然延續了此前嚴格的土拍規則，堅持房地聯動，明確普通商品住房的最高銷售限價，繼續沿用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓，初始建設公共住房、競價達到地價最高溢價后競建設保障性租賃住房。

不過與前兩批次相比，初始建設的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外，還增加了安居型商品房。

李宇嘉表示，無償移交政府的公共租賃住房和企業自持的保障性租賃住房占比在20%-30%之間。既滿足了二次房改要求的公共住房規模，又適當調整這一比例，再加上達到保租房自持高限后搖號，以及增加安居房這個公共住房品種的規模，這些都是給開發商讓利。

為提升房企的拿地熱情，深圳還調高了部分地塊的最高銷售限價，以擴大房企的盈利空間。

具體來看，銷售限價上調幅度最大的是光明馬田A629-1340宗地，該地塊位于六號線薯田埔站附近，限價4.72萬/平方米，比去年同片區地塊的最高限價上漲了約5000元/平方米。盡管如此，謹慎拿地的房企還是不為此買單。

上調最高銷售限價的還有兩宗位于坪山坑梓街道的地塊，均比去年同區域出讓的地塊上漲1100元/平方米，最高銷售均價達3.53萬元/平方米；寶安福海地塊比去年限價上漲2250元/平方米，最高銷售均價達到約4.8萬元/平方米。

寶安福海地塊的總建筑面積約為13萬平方米，掛牌起始價約為24億元，需初始建設無償移交政府的公共租賃住房建筑面積達到1.14萬平方米。

若以華潤置地最終的27.5億元+競配建1600平米保障住房拿地成本計算，該地塊可售樓面價約為2.35萬元/平方米，參照4.8萬元/平方米的最高銷售均價，還是具有可觀的盈利空間。

本次土拍中，競爭最為激烈的當屬龍華A922-0824宗地，共有9家房企參與競拍，最終由深圳市坂騰發展有限公司搖得。

該地塊體量不大，總建筑面積只有約5.5萬平方米，且住宅部分擬建設成為安居型商品房，平均銷售價格不高于2.68萬元/平方米。

處于同一片區的龍華福城A922-0823地塊的銷售限價則達到為5.36萬元/平方米，為本次土拍最高限價地塊。該地塊總建筑面積約為9.5萬平方米，起拍價約為15億元，最終由招商蛇口以底價拿下 。

李宇嘉指出，深圳土地的公共屬性越來越強，這是從高位回歸理性，也是房地產回歸公共服務融資，與區域開發、軌道開發協同發展的表現，更是地產和實體經濟良性循環的表現。

土地市場回歸理性，并通過限定房價，引導預期，為后續房價穩定奠定基礎。深圳出讓土地時就限定了未來房價的水平，具有價格錨定效應，引導市場價格向錨定價格靠攏。