文|獵云網 韓文靜

去年的時候，萬物云CEO朱保全還曾表示上市不是個必要動作：“身處輕資產服務業，且有充沛的經營性凈現金流，我們本不需要上市，更不需要融資。”

一邊說本不需要上市，而另一邊，萬物云距離IPO只差了臨門一腳。

9月28日，萬科發布關于萬物云境外上市全球發售及最終發售價范圍的公告，顯示最終發售價格為每股49.35港元，將于9月29日在港交所掛牌上市。

按此發售價計算，萬物云募資凈額約為56億港元。

萬物云香港公開發售獲認購0.82倍，國際發售的股份已獲超額認購，約為可供認購1.05億股的3.3倍以上，國際發售股份的最終數目為1.07億股，相當于全球發售項下發售股份總數的91.83%。

倘全球發售按最終發售價格進行，緊隨全球發售完成后的萬物云市值將約為575.98億港元。

此前市場預估萬物云的市值將達千億，如今看來，萬物云的市值也遠低于此前的估值。萬物云選擇上市的時點，并非物業管理股估值的高潮期。

不過，即便物業板塊市場低迷，但從萬物云的基石投資人來看，其依然獲得了資本市場的肯定，淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通、潤暉投資、UBS等，都是國內外知名投資人。

穩坐物業江湖“老二”，萬物云批量造富

得益于萬科系的加持，萬物云的基石投資者陣容堪稱豪華。

萬物云本次IPO受到了7名基石投資者的支持，包括淡馬錫、中國誠通、中國國有企業混合所有制改革基金、UBS等，合共認購2.8億美元的發售股份。

如果按照估算，萬物云市值有可能超過碧桂園服務、保利物業，在港股上市物企中排名第二位，僅次于華潤萬象生活。

從港股上市物企現狀來看，截至9月28日午間，華潤萬象生活的總市值約697.30億港元，碧桂園服務的總市值約425.01億港元，中海物業總市值約238.95億港元，保利物業總市值約239.59億港元，恒大物業總市值約248.65億港元……

脫胎于房地產開發的物管行業，雖然在營收上與母公司相差甚遠，但其市盈率則相比于母公司更為可觀。萬物云目前的市盈率約33倍，雖然不及物業股巔峰時期超50倍的平均市盈率水平，但仍然高于當前物管上市企業平均市盈率不足10倍的水平。

萬物云由萬科物業更名而來，是萬科體系內除住宅開發外，較為賺錢的公司之一。

2019年-2021年，萬物云的收入由2019年的139.27億元增加30.3%至2020年的181.45億元，并進一步增加30.6%至2021年的237.04億元。2022上半年，萬物云營收增38%至143.5億。

相對應的，萬物云的年內利潤分別為10.40億元、15.19億元、17.14億元，年復合增長率為28.37%，三年內凈利潤累計超40億元。

2020年被稱之為“物管行業元年”，這一年共有18家物管企業上市，恒大物業、融創服務等多家物企紛紛登上港交所。一個嶄新的賽道在短短幾年之間變成了風口，物企市值一度遠超過母公司。

也正是這一年，萬科物業更名為萬物云。然而在物管行業的風口期，對于分拆物業上市的安排，萬科方面卻表示“不著急”，直到去年11月，萬科才宣布擬分拆萬物云擬赴港上市。

盡管IPO姍姍來遲，但2021年萬物云在中國物業管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額，不影響萬物云行業帶頭大哥的身份。

伴隨著萬物云的成功上市，造富神話也開始上演。超300位獲得股權激勵的員工身家飆升，平均身價超千萬，一舉實現“財富自由”。

萬物云對員工一直比較大方，數據顯示，2019年至2021年，萬物云3年共計派息41.02億元，而這三年萬物云利潤合計也只有42.73億元，意味著幾乎把近三年的利潤都用來了分紅。

根據招股書，萬物云通過設立睿達第一到第五有限公司，作為其境外員工持股平臺，共計持股8.57%。

此外，截至最后實際可行日期，員工持股平臺合共直接持有獎勵相關股份合共為7000萬股股份，并已授予394名參與者。

若按照49.35港元的最終上市定價，萬物云員工持股計劃對應市值49.36億元，394名員工的人均財富高達1252.67萬元。

除了個人，機構也賺得盆滿缽滿。進場較早的58同城和博裕資本，也獲得了令人眼紅的回報。

2017年，58.com和Boyu Capital增資入股，成為萬物云的股東。當年，博裕資本以15億元認購萬科物業25%股權，58同城以3億元認購5%股權。

2021年11月，博裕資本卻通過Radiant Sunbeam Limited將萬物云7.6%股權轉給瑞軒、睿達第三有限公司、珠海達豐，總對價69.96億元；

與此同時，58集團姚勁波通過旗下的Dream Landing HoldingsLimited向海南云勝轉讓2.14%的股權，對價19.91億元。

經過本次減持，博裕資本持股降至17.14%，58集團降至2.86%；兩家套現總計約90億元。短短五年時間，博裕資本和58同城獲得了數倍乃至十倍以上的回報。如今隨著萬物云的上市，這兩家機構還將再賺一筆。

“差市場結交真朋友”，打科技牌逆勢IPO

萬物云上市前夕，朱保全在社交媒體上寫道，“差市場結交真朋友”。這句話是不爭的事實，如今上市或許并非最佳時機，物業行業的高光時刻已過。

從去年下半年開始，隨著物業資本市場迅速降溫進入“寒冬”，已經上市的物業類公司，整體的資本表現開始展現出疲態。

中物研協數據顯示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE均值首次跌破十倍，僅剩8.0倍。

自從去年年底，萬科公布將萬物云推上資本市場的計劃以后，對其上市時間節點不佳的質疑就不絕于耳。此前市場預估萬物云的市值將達千億，當下預計上市市值縮水了大半。

物業向來被看作是一個沒有科技含量、效率低的行業，未來頭部物業的競技場勢必會要圍繞科技、數字等維度展開。

朱保全曾公開表示“我們把傳統的物業管理或者資產服務定義為空間科技服務。科技、云服務是萬物云未來重倉投資的方向。”

萬物云的破局點在科技，近年來，萬物云不斷強調自身的科技屬性，試圖跳出物業這一單一概念范疇。

目前，公司的三大業務包含社區空間服務、商企和城市空間服務、AIoT及BPaaS解決方案服務，被稱作萬物云的三駕馬車。

相對應的是，傳統物業服務仍占據萬物云的營收絕對占比。自2019年、2020年及2021年，公司物業服務占同年總收入的70.5%、72.5%及70.2%。

2019年、2020年及2021年，AIoT及BPaaS解決方案屬業務的營收分別為8.06億、10.33億和18.5億，占比分別為5.8%、5.7%和7.8%。

在2022年萬科中期業績會上，郁亮解釋稱，“萬科分拆萬物云上市不是‘賣豬仔’，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發展空間。”

今年上半年萬物云實現營業收入143.5 億元，同比增長38.2%。

其中，社區空間居住消費服務收入80.8 億元，占比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，占比 35.6%，同比增長39.7%；AIoT及BPaaS 解決方案服務收入 11.6億元，占比8.1%，同比增長59.0%。

AIoT及BPaaS板塊的收入貢獻的逐年增加，也使得萬物云在打科技牌的時候多了些底氣。不過相比傳統兩大業務而言，AIOT以及BPaaS解決方案創造的營收占比仍然很低，在物管行業步入疲態的大環境下，萬物云的科技故事想要打動資本市場，依然存在一些不確定性。