記者 杜萌

作為今年最火的產(chǎn)品，公募REITs又有新消息。27日晚間，滬深交易所分別了披露紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT等5只公募REITs擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告。

這是繼5月31日滬深交易所發(fā)布《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》文件后，首批選擇擴募的REIT項目。

今年5月31日， 在證監(jiān)會的指導(dǎo)下，滬深兩市證券交易所制定發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設(shè)力度，著力推動多層次資本市場高質(zhì)量發(fā)展。

這5只REIT項目的底層資產(chǎn)項目分屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保等不同的行業(yè)。

具體來看，紅土鹽田港REIT擬購入深圳世紀(jì)物流園項目 ，博時蛇口產(chǎn)園REIT擬購入招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項目的部分基礎(chǔ)設(shè)施（即光明項目），華安張江光大REIT擬新認(rèn)購第2期資產(chǎn)支持專項計劃的全部資產(chǎn)支持證券并最終投資于張潤大廈項目，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT則擬購入山西長治PPP項目，中金普洛斯REIT則擬認(rèn)購青島、重慶、江門3個倉儲物流園項目。

上述產(chǎn)品擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，計劃采用定向擴募方式，向不超過35名特定對象發(fā)售。具體尚需發(fā)改委申報推薦、證監(jiān)會準(zhǔn)予變更注冊、深交所審核通過相關(guān)申請、并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

此次公募REIT項目進行擴募，會對產(chǎn)品有何影響？ 

博時基金表示，此次擴募籌集到的資金，將更好地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。這筆資金將用于再建設(shè)，構(gòu)筑‘資金-資本-資產(chǎn)-資金’的投退閉環(huán)，實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構(gòu)建具有國際影響力的新興產(chǎn)業(yè)集群。

從貸款投資的角度來看，本次擴募還將償還首次發(fā)行的并購貸款。 若提前償還全部并購貸款，并解除基礎(chǔ)設(shè)施基金項下的權(quán)利限制，將有利于維護并提高基金份額持有人的利益。

“判斷公募REIT擴募后的影響，主要是要甄別優(yōu)質(zhì)的項目、判斷投資價值。從基本面來看，產(chǎn)業(yè)園項目應(yīng)該更加關(guān)注是否具有高質(zhì)量的運營能力，可以參考出租率、租金、未來租金年復(fù)合增速等指標(biāo)；從估值角度看，可以參考資本化率指標(biāo)。” 華寶證券表示。

中信建投證券在研報中表示，目前來看，各家公募REITs仍然面臨供不應(yīng)求的局面，未來隨著更多公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行和存量產(chǎn)品的擴募，以及投資者逐漸成熟，長期這類資產(chǎn)還是要回歸底層資產(chǎn)的收益和預(yù)期增值的價值，“資產(chǎn)荒”情況得到好轉(zhuǎn)后，這一市場也會逐漸降溫，回歸項目本身的投資價值區(qū)間。

博時基金表示，從海外經(jīng)驗看，擴募是REITs產(chǎn)品的核心特征，也是我國公募REITs能夠健康長遠發(fā)展的重要助力。經(jīng)過近兩年的試點，我國已有近20只公募成立，相關(guān)發(fā)行、上市機制逐漸成熟穩(wěn)定，已經(jīng)具備啟動擴募機制的條件。此外，當(dāng)前已上市項目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，容易造成二級市場價格的波動，需要通過擴募為二級市場注入新的活力。