文 | 野馬財經 蘇影

編輯丨盧泳志

歷史兜兜轉轉，熱衷于“買買買”的王健林似乎又回來了。

9月26日，據“澎湃新聞”援引知情人士消息稱，珠海萬達商業管理集團再次出手，將對5家奧克斯集團下的奧克斯廣場進行接管。

事實上，自2017年大手筆轉讓酒店和文旅等重資產后，“輕資產”已然成為萬達集團董事長王健林的新愛好，5年來已和20余家企業攜手。

如今又一口氣拿下5座新項目，萬達的輕資產業務究竟有沒有賺錢？

萬達與奧克斯的雙贏？

此次即將被接管的5家奧克斯廣場分布在4座城市，其中2家位于長沙，另外3家分別位于成都、青島和杭州，目前均為已開業的購物中心。

在珠海萬達商管進駐之后，5家購物中心的原有團隊將全部撤出，購物中心后續將以輕資產運營管理的方式進行運作。

成立于1986年的奧克斯集團，市場上最熟悉的仍是其“家電”屬性。但在房地產開發領域，奧克斯地產也是20余年的“老江湖”。

官網介紹，奧克斯地產2000年從寧波起步，2009年開始進軍商業地產，如今已經形成了地產、產城、商管、物業、代建“五位一體”的業務模塊，目前涉及精品住宅、產業園區地產、城市綜合體、超高層建筑等多業態的開發和運營，在國內、海外均有布局。

作為集團主營業務之一，奧克斯集團曾對地產業務寄予厚望，2013年曾提出過“5年內銷售額突破500億”的目標。

然而，直到2018年，奧克斯地產以105.1億元的流量金額在克而瑞房企銷售榜中行業排名第152，并未完成此前任務。2019年，克而瑞數據顯示，奧克斯地產的全口徑銷售金額為76億元，進一步下滑。

大公國際資信評估有限公司曾在2021年評級報告介紹，2018年-2020年，奧克斯地產的凈利潤分別為12.32億元、7.29億元、2.78億元，逐年走低。同期，其旗下位于成都、長沙、青島4座商業地產項目的出租率也在逐年下降。

來源：大公國際評級報告

而這或許剛好可以解釋奧克斯地產為何選擇與萬達商管合作。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示，此次萬達商管接管長沙、成都等地5家奧克斯廣場，對于雙方而言，是具有一定積極意義的。對于奧克斯而言，在商業地產招商、運營等方面，萬達具有較為成熟的經驗，是比較恰當的接管人，將能夠在一定程度上保障奧克斯的盈利規模。而對于萬達而言，可持續深化“輕資產”模式，進一步提升自身的品牌影響力。

“老炮兒”偏愛輕資產

近年來，萬達集團一直在物色有潛力的項目，尤其是有地段價值、客儲基礎的項目。

據不完全統計，自2018年以來，萬達集團通過戰略合作、托管等方式已介入20余個地產項目，其中不乏爛尾停擺者，包括黑龍江大慶讓胡路萬達廣場、廣州海珠萬達廣場、上海崇明萬達廣場、漢陽四新萬達廣場等。

目前，上述項均已完成改造、更名并陸續開業。據萬達集團消息，2020年上海崇明萬達開業3天客流量達到近74萬人次，銷售總額近5000萬元；同年，在大慶讓胡路萬達廣場“壹周年慶”時，其單日客流也突破13萬人次，實現銷售額791萬元。

今年以來，遼寧葫蘆島興隆大家庭購物中心、江西贛州巨億廣場、忻州田森匯等遇難項目也接連傳出將由萬達集團托管的消息。7月5日，萬泓置業重整管理人宣布，萬達集團還被選定為萬泓置業后續投資運營機構，負責運營此前爛尾項目萬泓中心。

除接盤“遇困”項目外，2022年，萬達集團還與部分資金鏈緊張的房企，如建業集團、鑫苑集團接連簽署戰略合作協議。另外，建業集團也希望將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方。

據“界面新聞”援引知情人士透露，萬達集團將以7億元獲得建業集團旗下商業項目10年左右運營權。而建業地產（0832.HK）商旅業務2021年的租金收入約為2.03億元。

從目前來看，萬達集團介入項目盤整的方式，仍是以“輕資產”管理入場，這一戰略最初由王健林在2015年提出，在2017年7月出售酒店和文旅等重資產項目后，萬達更專注于“輕資產”戰略。

具體來看，萬達集團簽約的輕資產運營模式主要有三種：與企業聯合打造新商業萬達廣場；接管城市舊購物中心，進行改造；負責第三方酒店運營管理等。

目前，萬達集團及旗下萬達商管集團、萬達酒店及度假村已經與至少25家企業簽訂協議，在商業、酒店、文旅等多領域開展業務合作，代表房企如美的地產、綠景中國、華南城等均曾與其聯手。

多年輕資產，攢下多少錢？

此時抄底房地產項目，似乎是一個不錯的時機，但王健林準備好足夠的資金了嗎？

7月18日，萬達在線上投資者會議上介紹，大連萬達公司境外約有15億美元資金，萬達商管約有5億美元資金。

在最近幾個月內，萬達各類主體在境內外，又陸續完成10億元中期票據、2.75億美元和2億美元貸款等融資，獲得約42.03億元的資金。

在目前的業務劃分中，萬達商管無疑是最重點的業務板塊，囊括萬達廣場和萬達酒店及度假村兩大核心資產，也是萬達輕資產戰略的主要抓手。

據財報數據顯示，萬達酒店2021年收入約8.73億港元，同比增33%;歸屬股東凈利潤約2.4億港元，同比增45.65%；作為萬達集團旗下商業物業運營管理的唯一業務主體，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）2021年收入約234.81億元，凈利潤35.12億元。截至2021年底，珠海萬達商管現金及現金等價物約為188.83億元。

一系列數據顯示，萬達手握資金不少，但王健林似乎仍有更大的胃口，去年10月以來，萬達旗下珠海萬達商業管理集團已經連續兩次遞交赴港IPO，顯示了登陸資本市場以繼續融資的渴求。

今年4月22日，珠海萬達商管更新了《招股書》資料，繼續推進上市。接近珠海萬達商管的人士稱，目前該公司尚未獲得中國證監會對珠海萬達商管發行H股的批復文件，也就是常說的“大路條”，正常情況下要先拿到“大路條”，才會推進香港聯交所的聆訊等程序。

從時間對比來看，萬物云在今年4月1日正式向港交所遞交IPO申請，在7月18日收到“大路條”，時隔3個半月。而珠海萬達從遞交招股書到目前為止，等待的時間已經超過萬物云。

據萬達官網顯示，珠海萬達商業管理集團是萬達集團旗下商業物業運營管理的唯一業務主體，截至2021年12月31日，珠海萬達商業管理集團已開業在管項目417個，商業運營總建筑面積5896萬平方米，其中第三方項目132個；已簽約待開業項目161個，其中第三方項目139個。

“近兩年萬達也有很大壓力，影響最大的就是‘疫情’的沖擊，以2020年為例，珠海萬達商管所管理的商業廣場客流量較同比下降了約14.91%，平均出租率降1.5%。銷售及分銷開支超過10個億，同比增加280.6%！但同年溢利較上年下降10.9%。”接近珠海萬達商管的人士表示。

無論是持續申請IPO，還是陸續盤整同行項目資產，王健林都已經在展示將要持續擴大業務規模的“斗志”，只是征途之上風險與機遇并存。

你覺得2022年，王健林的萬達商管能夠實現上市目標嗎？歡迎評論區留言討論。