記者｜王婷婷
房地產行業的發展邏輯正發生改變，尤其是隨著信息技術、先進制造以及生命科學等產業興起，市場對產業園區的需求與日俱增，對產業園的投資額呈現大幅增長，產業地產已成為目前國內熱門的物業類型之一。
與住宅地產的高周轉不同，產業地產屬于投資回報周期較長的商業模式，房企需持長線思維，這也是房地產新發展模式下的轉型之路。
房地產住宅市場已然進入了調整期，過去有很多投資者尤其是外資更多的會投住宅，但是今天會選擇投向產業園、物流這類他們認為風險相對可控、發展前景更好的領域。
高瓴資本、紅杉中國、華平投資、康橋資本、GIC、基匯資本等紛紛募集相關基金，其中GIC參與投資設立高達10億美元基金，旨在投資工業園區；基匯房地產基金VII首輪募集達76.7億人民幣，專注于生命科學和醫療相關的資產支持平臺。
產業地產目前已迎來高速發展期。包括金地集團、招商蛇口在內的多家地產商早已入局尋求新的增長點。截至目前已有50%的銷售百強房企成為入局者和擴容者。
回報多維性
成立于2016年的金地威新產業公司（以下簡稱“金地威新”），是金地集團控股公司金地商置（00535.HK）旗下專注于產業平臺的全資子公司，定位為產業園區資管運營專家。
金地商置是金地集團旗下的地產綜合開發和資產運營平臺，主要負責產業園區、商業等多元物業的開發銷售、投資管理和服務運營。2022年上半年金地商置業績相對穩定，實現銷售總額約269.06億元，收入約21.74億元，凈利潤10.74億元，同比增長約1%。
回報率是房產企業的重要指標，在過往的邏輯里，高周轉的住宅似乎投資回報率更高。在金地商置高級副總裁、金地威新總經理張晉元看來，優質的產業項目回報率較高，甚至不一定比住宅低。
金地采用EBITDA率（息稅折舊攤銷前利潤除以總投資）來評估產業的回報率，投資標準一般是7%-8%，且各城市能級高低不一。部分優質園區甚至達到10%以上，比如上海金地威新閔行科創園、南京金地威新雨花創新中心在12%以上，位于深圳的金地威新軟件園開發時間較早、產品優勢明顯，回報還會高于這個水平。
單看租金回報，以產辦為特色的深圳金地威新中心從今年初正式投入營運，出租情況理想，今年上半年貢獻逾1億元租金收入?！被貓舐时旧硎且粋€硬性指標，而除此以外，為政府帶來的產值稅收、市場口碑以及引入的客戶質量等都是衡量產業投資回報價值的標準，這些價值往往具有長期效應?！睆垥x元向界面新聞介紹。
截至今年上半年，金地威新產業園的總建筑面積達406萬平方米，其中持有在營運總建面達227萬平方米。而從產業園項目中實現租賃及相關服務總收入約3.21億元，較去年同期增長約53%。
全國化布局
金地威新的布局基本覆蓋了全國重點城市，目前聚焦在北京、天津、上海、南京、杭州、蘇州、成都、武漢、廣州和深圳等核心城市。產品線也因為規模擴張得到豐富，涵蓋了生產型、研產型和研辦型項目等。
“過去三年，金地商置真正實現了從上海走向全國，布局了所有核心產業城市，產品線全品類發展，只要是產業園的事都可以做，且都有成功案例?！睆垥x元告訴界面新聞。
金地威新的城市布局是其做自持運營選擇的結果。自持運營的重資產模式主要依賴租金回報，這對城市租金水平、城市交易活躍度有較高要求。
核心城市無論是對產業客戶吸引程度、租金水平，還是資本市場對資產的估值都相對更好，以金地威新大本營上海為例，近郊的廠房租金水平每平米每天可達1.5元，部分區域可達2元。
從近期的幾支公募REITs產品來看，以張江、臨港為代表的上海園區，CapRate估值都在4.5%-5%之間。目前國內真正能支撐做全自持產業園的城市不多，主要集中在幾大核心經濟圈的中心城市，因此上海、北京、廣州、深圳、蘇州和成都等這些核心產業城市，是金地威新的戰略首選。
在產業領域，金地威新在延續高端制造產業園優勢的同時，也聚焦生命科學和人工智能行業，這兩個行業更需要專業園區的配套和服務，也更容易有聚集效應。
張晉元對界面新聞表述，從回報率來講，短期看專業園區的回報未必會更高，畢竟專業園區投入也更高。以生物醫藥園區為例，其硬件成本投入會比通用型生產園區超出15%，包含層高、供電等專業化配置以及其它的公共配套。但專業園區的客戶會更具有穩定性。對于生命科學、人工智能這類屬于發展周期上行階段的行業，未來的成長性更好，租金承受能力也會更高，園區未來的長期收益也隨之更好。
加大布局這兩個賽道，是金地威新走長線路線的保障。近兩年，金地威新在生命科學主題園方面有所建樹。在園區開發領域，已經取得了一些成果，其中上海松江項目已滿租，另外3個項目在建設中，分別在上海松江、北京亦莊和廣州黃埔。
金地威新在招商過程中也逐步積累了生命科學企業資源，截至21年底共有62家生命科學企業入駐，租賃面積占比約14%，這其中細分領域包括醫療器械、生物制品、化學制藥、醫療服務和中藥等。
目前，金地威新已形成以研產類通用園區（上海金地威新閔行科創園）為主流產品、以生命科學主題園為戰略型產品，以生產類（如上海金地威新金山智造園）、研辦類（如南京金地威新雨花創新中心）、活化類文創園區（上海金地威新8號橋）為補充的產品體系。
產業資本化
產業園業務本質上對外是與政府的合作共贏，對內是與企業的協同共振。因此產業園的投資要同時考慮政府和投資者兩方的訴求。
上海金地威新閔行科創園是就是一個存量盤活案例。金地威新通過股權轉讓的方式取得了該項目地塊，之后投入數億元進行地塊改造，研發適配性廠房產品，與政府共建企業服務站，最終吸引眾多跨國公司入駐園區。
為何政府不自己做這件事？“金地威新是全國布局，在海外也有產業資源，所以可將這些資源引入。同時，金地威新已具備一定的規模和網絡效應，在全國40個園區里的企業都屬于威新的產業資源，還有股權投資的企業，這些優質客戶也有全國布局的需求，是有可能跟著我們走的，這就是金地威新的優勢?！皬垥x元說到。
金地威新也探索了新業務模式，打通資本閉環，實現股東+房東的運營模式。如親合力是一家做創新藥的生物醫藥企業，在融資前期，金地對親合力進行了股權投資。同時又以“股東”身份促成該企業入駐上海·金地威新達闥人工智能創新基地。
說到價值兌現和長線思維，不得不提到產業資本化。產業園區可以在資本市場上以基礎設施公募REITs、ABS、ABN等方式去退出，以兌現價值。
近年來各大資本對于產業園資產關注和投入的明顯升溫，其中公募REITs是各產業企業關注最多的產品。
首先是國家加大了對基礎設施公募REITs的支持，陸續出臺了諸如三號公告和擴募指引的相關政策和制度，且對入池項目和背后開發主體的門檻也有所放寬。
中國的公募REITs目前已成功發行了12單，首單四個產業園REITs，如外界熟知的上海張江，蘇州東吳產業園，博時深圳蛇口產業園，還有建新的中關村產業園等，平均漲幅及可分配利潤率在資本市場中是相對較高的。
從產業園運營角度來說，公募REITs對于產業園賽道的發展也有著積極推動作用。
首先，通過發行公募REITs可以盤活存量資產，回籠的資金可以投入到新的項目中，加速公司規?；瘮U張。其次，發行公募REITs可以打通資本閉環，從投資建設加運營的單鏈條式模式，轉型為資產管家的環形模式。
這既改善了企業的財務結構，實現了更多輕資產管理的收入，如資產的運營管理費和公募REITs的基金管理費等，還能提升資本市場的估值。同時也會增加公司的創新形象，要求發行人不斷提升團隊的能力建設，不斷提升產品及服務能力。
在公募REITs領域，金地威新也將有所突破。
據張晉元介紹，在近期發布的公募產品中，產業園的業態從首批的研發辦公類型，逐漸發展到了研發型廠房；在近期新申報的諸多公募REITs中，也出現了不少單層生產廠房。金地威新因其豐富的產品線，越來越多地符合公募REITs品類的要求。其資本化運作也愈加成熟，對不同類型產業園區資產形成相匹配的資本退出路徑：比如發行全國第一單文創園區ABS-8號橋ABS項目、銀行間首單無抵押商業物業租金收益權ABN-深圳威新ABN。目前，金地威新正積極推動幾個成熟運營項目申報公募REITs，目前已報到國家發改委儲備庫。
未來金地威新也會和更多的資本進行不同模式的合作。
在以追求短期回報的即售、快周轉的住宅時代，很難對市場對商業邏輯的本質去認真思考；而產業園屬于持有運營、資產管理的模式，要求要把產品做好，把招商、運營做好，需要花更多時間去兌現資產價值。
“過去住宅行業發展太快，我們更多的是被大的形勢、目標推著走，但現在可以有更多時間和空間去做我們認為正確的事?！皬垥x元告訴界面新聞。