民營房企“全額擔保”中票的發行再落一子。

9月16日，碧桂園地產完成2022年第一期中期票據發行的簿記建檔工作。在中債信用增進投資股份有限公司（下稱“中債增進公司”）的支持下，此次發債最終票面利率3.2%，認購倍數達2.86倍。

公開資料顯示，碧桂園地產此前已于2022年2月25日完成中期票據注冊，本金金額為50億元。此次第一期發行金額為15億元，期限3年，主承銷商為中信建投證券，聯席主承銷商為中國銀行。

此次中票發行由中債增進公司提供“全額無條件不可撤回連帶責任保證擔保”系最大的發行亮點。

所謂“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，即當被擔保對象發生違約后，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可以視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。

碧桂園此番成功發行中期票據的背景是，8月中旬，監管部門指示中債增進公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。

這一舉措可看做是監管部門支持示范房企發債的再升級，對市場信心信心提振作用較大。

今年以來，監管層支持房企合理融資需求的信號逐漸明顯， 5月份時，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股等被監管機構選定為示范房企，啟用包括信用違約掉期（CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具陸續發債，合計實現融資39億元。

根據彼時的公開信息，參與設立信用保護工具的創設機構主要為兩家，一家是中國證券金融股份有限公司，其主要運用自有資金負責實施，通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具。

另一家就是中債增進公司，作為我國首家專業債券信用增進機構，其主動設立中債民企支持工具支持符合條件的民營地產企業恢復合理的市場融資需求。

繼啟用信用保護工具發債后，在中債增進公司的支持下，8月末，龍湖完成發行的一筆15億元中期票據，這是首單中債增進公司為民營房企“全額擔保”的中票，獲得2.86倍超額認購，最終利率鎖定在3.3%，遠低于同期民營房企發債利率。

而碧桂園此次發行的同類型債券利率更是低至3.2%。

對比此前示范房企通過CDS、CRMW等增信模式發債，本次發行新債時發行規模更大，碧桂園、龍湖發行的中債增進公司擔保的中票規模均為15億元，超過此前平均單筆5-10億元的“債務發行+信用保護工具”模式下發行的公司債券規模。

中銀國際分析師指出，目前房地產市場需要預期的穩定和信心的恢復，在中債增進公司為民企發債提供信用擔保的背景下，開發商融資有望得到緩解，為樓市復蘇帶來提振。

眾所周知，監管機構加大支持力度的原因是，今年以來，受疫情影響疊加經濟下行等因素，房地產行業面臨銷售疲弱和融資不暢兩大難題，房企資金流動性面臨較大壓力。

據中指研究院統計，今年上半年民營房企發行境內債規模占比僅為3.7%，達到近三年最低點。此外，今年前8月百強房企銷售額均值同比下降46.2%。

在此背景下，近期政策端持續發力，有關房地產的支持性政策漸次落地，逐步改善市場預期。7月底，中央政治局會議首次提出“保交樓”，強調要穩定房地產市場，壓實地方政府責任，保交付、穩民生。

8月1日，人民銀行召開的2022年下半年工作會議提到，要保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式。

中指院研究觀點稱，“預計隨著各項積極政策的釋放，房地產市場有望加快恢復進程，傳導至市場端及投資者的周期也會相應縮短。”

在行業穿越寒冬的過程中，碧桂園強調把重心放在保證現金流、資產負債表及利潤的平衡上，通過經營性現金流去償還高成本、短期限的融資，同時以可動用資金作為內部考核的目標。

據財報數據，截至今年上半年底，碧桂園共有可動用現金余額約1479.8億元，其中現金及現金等價物約為1234.8億元，現金短債比約2倍，可動用現金儲備充足。

此外，碧桂園總借貸余額從去年底3179.2億元降至2936.8億元，下降幅度達7.6%；公司凈負債率48.1%，連續多年維持在60%以下，穩定在行業較低區間。

在融資方面，作為優質民營房企之一，碧桂園獲得了監管層、金融機構的認可和支持，是當前為數不多能進行全品種融資的民營房企。

在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，碧桂園已先后發行可轉債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；去年下半年至今，境內發行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。

為了維護市場信心，碧桂園今年以來也一直在積極回購債券、兌付到期債務。自7月14日以來，碧桂園地產控股股東已在二級市場累計購買近2.88億元公司債券。今年內，碧桂園已無境外美元優先票據到期，境內僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民幣。

碧桂園方面表示，公司已經做好了還款計劃和安排，并將根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構。