文 | 財富質點 小謝  

編輯 | 肇瑞  

雖然這幾個月房地產形勢又發生了變化，但我依然堅持這個觀點，即房地產并沒有進入黑鐵時代，房地產還有5~10年平穩增長空間。

最近，身為陽光保險首席經濟學家的邱曉華對外說。話音未落，這位昔日高官如今效力的東家出手了。

近日，朗詩綠色管理有限公司（簡稱“朗詩綠色管理”）發布公告，上海朗昆企業管理有限公司（簡稱“郎昆企業管理”）、北京融匯 、廈門嘉晟融懋 、上海朗青及陽光融匯于8月25日訂立協議，交易上海融懋商業管理有限公司（簡稱“上海融懋”）50%股權。

出售事項總代價為人民幣1.376億元，出售事項完成后，朗詩綠色管理將不再于目標公司擁有任何權益。而買方背后，則站著風頭正盛的險企——陽光保險。

標的項目，即為位于北京市朝陽區十里河東三環南路100號的北京朗詩大廈。

根據2022年中報，多家險資出手買入地產股，比如中國人壽，增持了萬科A等上市公司，當前持有萬科A市值約14.95億元。

01 陽光保險擴張進行時

這幾年，陽光保險穩步增長。

2019年、2020年及2021年，陽光保險分別實現營收1008.37億元、1150.59億元及1199.69億元；合并總保費收入分別為879.07億元、925.69億元、1017.59億元，歸屬于母公司股東的凈利潤分別為50.86億元、56.19億元、58.83億元。

據陽光保險2021年年度信息披露報告，截至2021年末，陽光保險總資產高達4416.23億元，這一數字在2019年為3315.3億元。

招股書顯示，截至2021年12月31日，陽光保險總投資資產規模為人民幣3886.78億元。

2019年、2020年及2021年，陽光保險的平均凈資產收益率分別為11.0%、10.6%及10.3%；總投資收益率分別為5.8%、6.5%以及5.4%；凈投資收益率分別為5.8%、5.2%和4.6%；總投資收益分別為147.14億元、194.72億元和190.96億元。

陽光保險表示，集團的凈投資收益率由2020年的5.2%降低至2021年的4.6%，主要由于基金分紅及股息收入減少。本集團的凈投資收益率由2019年的5.8%降低至2020年的5.2%， 主要由于集團優化投資結構，提高固定收益類金融資產佔比，同時受市場利率下行影響，新增投資資產收益率下降。

投資收益由2020年的人民幣19,052百萬元減少10.3%至2021年的人民幣17,096百萬元，陽光保險稱主要由于2021年資本市場整體下行，導致未實現收益減少，部分被已實現收益增加所抵銷。

資產荒的背景下，如何配置資產提高投資收益率，是險企普遍面臨的一大話題。

陽光保險在招股書中稱，其建立了多元化的投資組合，投資產品包括定期存款、債券、股票、 基金、理財產品、投資性房地產、未上市股權等多種資產類別。 

債券投資主要包括政府債券、企業債券、金融債券等。截至2019年、2020年以及2021年12月31日，36.0%、40.7%和42.0%的集團投資資產為債券。

截至2019年、 2020年以及2021年12月31日，陽光保險投資的政府債券均由中國政府發行，占集團總投資資產的14.3%、21.3%及25.9%。

截至2019 年、2020年以及2021年12月31日，8.6%、7.2%和8.7%的集團投資資產為股票。在選擇上市股票標的時，陽光集團偏好現金分紅收益率較高的價值股和可持續增長的優質成長股。

在諸多資產類別中，陽光保險布局地產規模加大。

據陽光保險招股書，2019年-2021年，集團投資性房地產分別為6519百萬元、7511百萬元和9372百萬元。

陽光保險2021年年度信息披露報告顯示，陽光保險納入并表范圍的子公司（包括通過子公司間接持有的子公司）有55家，其中有15家的業務性質為房地產開發、房地產投資，或者不動產投資。

2021年末，集團投資性房地產凈值余額為93.72億元；集團尚在辦理產權證明的房屋及建筑物賬面凈值為2232百萬元。

2021年8月，陽光保險旗下陽光人壽發布公告稱，陽光人壽擬認購其全資子公司海南陽光鑫海發展有限公司（下稱“陽光鑫海”）定向發行的股份6.4億股，每股面值價格為1元。本次增資用于陽光鑫海支付海棠灣培訓中心項目開發建設及運營費用，增資完成后，陽光人壽對陽光鑫海的投資額達到23.4億元。

2021年5月，陽光人壽向陽光渝融（成都）置業有限責任公司（下稱"陽光渝融"）增資，其按照每股面值1元價格，認購陽光渝融定向發行的股份9.4179億股。

此次增資涉及成都后援中心項目。該項目是陽光人壽投資的自用性不動產，為便于項目的后期開發建設，此次交易以成都項目已投資建設形成的實物資產出資方式增資，并將成都項目整體轉至陽光渝融名下，后續將以陽光渝融名義進行開發建設。

02 融和置業風波

今年1月，陽光保險披露了向北京陽光融和置業有限責任公司（下稱“融和置業”）增資的公告，該次交易為集團公司向融和置業增資1189 萬元，關聯交易類型為資金運用類。該次增資完成后，集團公司對融和置業的投資額達到 11,089 萬元，持股比例為 2.47%。

值得關注的是，2019年5月，陽光人壽也曾向融和置業增資，以滿足北京CBD項目未來建設的資金需求。公告顯示，陽光人壽向融和置業以現金方式增資3.85億元，此外，其擬以債轉股方式向融和置業增資3.2億元，即將其對融和置業股東借款本金3.2億元轉為股本。本次增資完成后，陽光人壽持有融和置業股權比例為 27.53%。

此前，2017年10月，中國保監會發布監管函，指出陽光人壽在“三會一層”運作、關聯交易、內控管理、內部審計、信息披露、發展規劃等方面存在問題，也涉及融和置業。

監管函顯示，自監管函下發之日起六個月內，禁止陽光人壽、集團及集團內其他保險子公司直接或間接與對融和置業、深圳東方藏山資產管理有限公司、誠泰融資租賃（上海）有限公司及上述公司控制或施加重大影響的組織提供借款或其他形式的財務資助；除存量關聯交易的終止行為（如到期、贖回、轉讓等）以外，禁止開展資金運用類關聯交易（包括現有金融產品的續期，以及已經簽署協議但未實際支付的交易）。

融和置業由陽光人壽、陽光保險、陽光財產保險股份有限公司在 2012年9月28日共同出資成立，初始出資時陽光人壽持有融和置業20%的股權，目前注冊資本40億元。融和置業的業務范圍包括房地產開發；物業管理；項目投資；投資管理；銷售自行開發商品房；設計、制作、代理發布廣告。

陽光保險公告介紹，融和置業是陽光保險金融中心項目的所有權人，該項目位于北京市朝陽區東三環北京商務中心區（CBD）核心區Z2a地塊，總占地面積8264.45平方米，總建筑面積132471㎡（建設工程規劃許可證證載面積），其中地上建筑面積90000㎡，地下建筑面積 42471㎡。

03 險資抄底地產風潮再起

地產行業低迷狀態中，曾熱衷于地產投資的險企，不少都在撤離。

9月2日，金地集團公告稱，8月22日至9月1日，大家人壽通過集中競價方式，累計減持金地集團1942.22萬股，減持比例為0.43%，本次權益變動后，大家人壽持有金地集團2.26億股，占上市公司總股本已低于5%。

同日，陽光城發布關于泰康人壽減持完成的公告。泰康人壽持有的陽光城1.65億股全部減持完畢，剩余持股2.65萬股，占上市公司總股本比例為0.0006%。

2020年9月，陽光城宣布，泰康拿下陽光城13.46%的股權，成為第二大股東，轉讓單價為6.09元/股，轉讓價款合計約為33.78億元。

但到了今年元旦前后，泰康最終虧損減持，據陽光城公告，泰禾建材通過協議受讓的方式，從泰康人壽及泰康養老受讓陽光城7.41%的股份，共計306,727,826股，轉讓價款約為9.36億元。

當年每股6.09元買的股份，如今每股售價只有3元出頭。

不過，險資買入地產股仍時有發生。

據《雪浪Finance》梳理，中國人壽在二季度頻頻加倉地產股，增持了招商蛇口、萬科A、金地集團等。

以萬科A為例，據該上市公司中報，中國人壽保險股份有限公司-傳統-普通保險產品-005L-CT001深為新進股東，持有8303.10萬股，持股比例為 0.71%，名列第十大股東。

萬科A當前股價18元左右，這筆股份市值約14.95億元。

中國人壽總裁助理、首席投資官張滌在中期業績發布會上表示，對于長期投資者特別重要的就是要有逆向思維，逆向思維是長期制勝的法寶，今年上半年，在這樣的市場環境下，我們從逆向思維原則出發，敢于提升權益倉位，向權益配置中樞靠攏，獲得長期穩定回報，這個過程其實很痛苦，因為需要承受市場的短期波動。

“希望以后大家在看保險公司投資時，更看長期的表現，而不是把短期的影響放到很重要的位置。"