文|礪石財經  李平 

1、凈利潤止跌回升

“房地產依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新?！?8月31日，萬科董事會主席郁亮在萬科2022中期業績推介會上表示。

自今年6月“空翻多”之后，萬科董事會主席郁亮繼續向房地產市場傳遞著信心："兩個月前，我在股東大會上說過，從短期來看，市場已經筑底，但是恢復是緩慢和溫和的過程，到今天為止我仍然堅持這個判斷。"

繼一季度凈利潤止跌回升之后，萬科中報業績再現企穩的跡象，或許是郁亮更加堅定其“樓市筑底論”的一個重要原因。

8月30日晚，萬科公布2022年上半年財報。數據顯示，公司上半年實現營業收入 2,069.2 億元，同比增長 23.82%；實現扣非凈利潤117.21億元，同比增長9.26%。這個業績在一眾房地產企業中一枝獨秀。

分季度來看，第二季度萬科實現營業收入1442.49億元，同比增長37.58%；實現扣非凈利潤為 106.28億元，同比增長 11.06%。這也是自2021年第二季度以來，萬科時隔四個季度首次實現扣非凈利潤同比回正。

但可以看出的是，萬科上半年尤其是第二季度的凈利潤增速明顯不及營收增速，背后原因在于毛利率的下滑。今年上半年，萬科毛利率為20.46%，較去年同期下降2.48個百分點，其中開發結算毛利率為21.9%，較去年同期下降3個百分點。

分業務類型看，今年上半年，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為1916.7億元，占比92.6%，去年同期這一占比為94.26%；來自物業服務的營業收入為121.9億元，收入占比為5.89%，物業占比同比提升0.76個百分點。

分業務來看，萬科房地產開發業務結算實現收入 1,788.8 億元，同比增長 23.9%；物業板塊萬物云實現營業收入 143.5 億元，同比增長 38.2%；物流業務實現收入18.6億元，同比增長39.1%；租賃住宅實現收入14.8億元，同比增長12.3%；商業地產業務實現營業收入 40.1 億元，同比增長 10.4%。其中，印力集團管理的商業項目營業收入 27.5億元，同比增長 12.2%。

整體來看，萬科五大業務板塊均實現了同比正增長，公司地方開發相關業務收入占比略有下滑。不過，疫情、經濟增速放緩仍給萬科經營服務類業務帶來很多挑戰，其租賃住宅、商業地產營收增速僅保持在10%上下，營收增速較去年同期明顯放緩。因此，上半年萬科仍有90%以上的收入來自于房地產開發業務。

早在2016年3月，郁亮就提出“萬科轉型的終極目標是10年之后半壁江山來自于新業務。”目前看，郁亮想要完成這一目標的壓力并不小。

縱然如此，萬科上半年結束了凈利潤同比下滑的尷尬，這在雷聲隆隆的地產行業已經較為難得。因此，郁亮選擇親自出席萬科今年的中報業績說明會，這在其成為萬科董事會主席的五年內非常罕見。

在郁亮看來，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，“現在房地產行業來看，穩地價、穩房價、穩預期三大調控目標，前兩個已基本實現，穩預期出現了比較大挑戰?！庇袅帘硎?，穩預期問題就是信心問題，“在行業冬天里，最重要做的就是生火取暖”。

很多人將郁亮的這一表述解讀為"萬科要在寒冬里放把火”，這應該是一種曲解。至少從銷售金額、拿地數據、開工面積等數據上看，都看不到萬科由保守轉向激進的跡象。

2、銷售金額下降39.3%

事實上，由于中國實行的是預售制度，銷售收入反映到報表上會存在一定的時滯，房企當期的財務數據更多反映的是前幾年的銷售結算。而從萬科上半年銷售情況來看，并不是非常樂觀。

今年上半年，萬科實現銷售金額為2152.9億元，同比下降39.3%；銷售面積為1290.7萬方，同比下降41.1%。去年上半年，萬科合同銷售額達到3544.3億元，創下歷年同期最高。

克而瑞統計數據顯示，2022年上半年，百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅達到50.3%，其中TOP10房企同比降幅均值為38.2%。對比來看，萬科銷售情況要略差于頭部房企平均水平。

截至6月末，萬科已售未結轉合同金額6672.7億元，分別較去年中期、去年底下降14.66%、6.12%，這說明公司在是通過加快結轉速度來實現營收的增長。

另外，截至上半年末，萬科預收賬款金額（合同負債）為5876.06億元，較去年同期（6942.28億元）減少了1066億元，這說明萬科未來業績的“蓄水池”水位也有一定下降。

由于預判到“黑鐵時代”的來臨，萬科在土地儲備上略顯保守。2021年全年，萬科累計銷售3807.8萬平方米，新開工面積3265.3萬平方米，而新增拿地面積僅2667.4萬平方米，呈現出“銷售面積＞新開工面積＞新增拿地面積”的態勢，土儲規模進一步下降。

在拿地與開工方面，萬科上半年仍然保持謹慎。拿地方面，萬科上半年年共新獲取19宗地，總建面307.8萬平方米，權益建面213.1萬平方米，權益面積和權益地價相對上年同期分別降了80.6%和80%；拿地總價386.8億元，權益拿地權益價248.3億元，拿地銷售比不足18%。

開工方面，上半年萬科開發業務新開工計容面積約1068.8 萬平方米，同比下降38.9%。根據國家統計局數據，上半年全國房屋新開工面積同比下降34.4%，萬科開工面積降幅要高于全國總量降幅。

而從最近兩個月數據上看，萬科銷售依然沒有實質性改變。今年7月，萬科實現合同銷售面積216.5萬平方米，合同銷售金額336.9億元，同比下降34.6%；8月31日，中指研究院房企銷售業績統計數據顯示，萬科1-8月銷售額2790.0億元，同比減少37.2%，這一降幅相比今年1-6月略有收窄。

事實上，6月份房地產銷售數據的全面回暖應該是支撐郁亮地產“短期筑底”這一判斷的一個重要支撐。然而，7月、8月兩個月數據較6月份仍然出現了比較明顯的落差。

對此，郁亮在業績會上表示，疫情回補、季節性等短期因素共同促成了6月地產銷售的回升，但隨著“停貸”事件的大面積發酵，對消費者買房的信心造成了一定影響。因此，郁亮才認為穩預期問題就是信心問題，需要“生火取暖”，來重建市場信心。

3、市場緩慢復蘇才是重點？

作為地產龍頭萬科的掌舵人，郁亮有關房地產時代的表述一直被業界當做行業風向的重要參考。尤其是這幾天，“白銀時代”、“活下去”、“黑鐵時代”等觀點均成為一時的熱門話題。

“生火取暖”也成為諸多媒體提煉有關郁亮講話的關鍵詞。聯系上下文語境來看，“生火取暖”似乎在說要建立消費者的購房信心，以此來防止"市場恐慌情緒的繼續蔓延(投資者提問）"。因此，郁亮所說的生火者，應該是宏觀調控政策的制定者。

“在這些新的領域里面，我們很希望大家共同關心和探討，共同呼吁有利于城市業務發展、有利于房地產行業進入新發展階段的政策措施出臺”。從這句話里也不難看出，郁亮是說需要新政策推出來實現“生火取暖”。

“房地產市場短期已經筑底，但是恢復是緩慢和溫和的過程”。對比去年同期數據來看，“市場緩慢回暖”或許才是郁亮本次發言中的一個更加有概括性的總結。

去年上半年，萬科實現營業收入1671.11億元，同比增長14.19%，凈利潤為110.47億元，下滑幅度為11.68%，這也是萬科自2008年以來中報凈利潤首次出現同比下滑。

對此，萬科總裁祝九勝在萬科2021年半年度業績說明會上不禁感慨：“跟優秀同行相比，就是人比人氣死人”。

與此同時，祝九勝在業績會上總結了萬科去年上半年業績下滑明顯的三個主要原因：第一是銷售增長有限，不足以對沖利潤率的下滑，第二是毛利率下降稍快，第三是公司轉型業務效果還沒有真正體現出來。

數據顯示，2021年上半年，萬科房毛利率為24.94%，相比2020年同期（31.81%）同比下滑近9個百分點；其中地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率為18%，同比大幅下降6.02個百分點。

可以看到，萬科上半年毛利率仍處于下滑趨勢，只是下滑幅度相對減弱。對此，祝九勝在今年業績會上表示，市場確實有低迷的一面，這個時候毛利率肯定是承受了一定壓力。從長期來看，毛利率還是要回到一個社會平均水平。

另外，由于營收規模的擴大，今年上半年萬科的期間費用率略有下滑，其中銷售費用率和管理費用率分別為2.34%、2.32%，較去年同期分別下降0.24個百分點、0.62個百分點，費用率的下降在一定程度上提振了公司利潤端的表現。

而從轉型角度觀察，萬科新業務占比雖有提升，但這也難說目前萬科轉型的真實效果如何，畢竟公司9成以上收入仍來自地產開發業務。

對比來看，在祝九勝總結有關萬科2021年上半年業績下滑的三個因素中，毛利率下滑、轉型進度慢這兩大問題都依然存在。只是由于加快了結算速度，使得公司上半年銷售的增長對沖了利潤率的下滑，才是萬科上半年凈利潤止跌回升的關鍵。

不過，從萬科目前的拿地、開工及最近兩個月銷售情況來看，萬科短期業績恐怕難有實質性改變?；蛟S，這也是郁亮呼吁要“生火取暖”來度過冬天的真正原因所在。