記者 | 王婷婷
9月7日下午，萬科董事會主席郁亮攜開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO張海、萬科上海區(qū)域BG首席合伙人吳鏑等出席了2022年媒體交流會。
“城市在人類文化進程中扮演著重要作用，資源要素也持續(xù)向超大城市及都市圈集聚。”在此次交流會上，張海以萬科在4個一線城市開發(fā)業(yè)務(wù)的成效，回顧萬科這些年在開發(fā)路上的轉(zhuǎn)型路徑。
進入上海30年，萬科共實現(xiàn)交付住宅8萬戶，物業(yè)服務(wù)172個住區(qū)，達27萬戶、65萬人。此外，實現(xiàn)辦公入駐企業(yè)627家，商業(yè)客流日均13萬人次，德英樂教育在校5200人，養(yǎng)老服務(wù)1200人。
張海介紹，1992年萬科首進上海，第一個集居住、商業(yè)、教育和娛樂一體的萬科城市花園在此開工。資料顯示，該項目總建筑面積約42萬平方米，容積率1.2，入住戶數(shù)3982戶，當(dāng)時開盤均價僅2250-2860元/平方米。
而在服務(wù)時間最長的城市深圳，38年來，萬科實現(xiàn)交付住宅9萬戶，物業(yè)服務(wù)共計120個住區(qū)，達到23萬戶、52萬人；實現(xiàn)辦公入駐企業(yè)422家，商業(yè)客流日均47萬次，梅沙教育在線9000人，養(yǎng)老服務(wù)1000人。
張海表示，1999年萬科在深圳打造的四季花城項目一度被稱為郊區(qū)的歐洲小鎮(zhèn)，總建筑面積約50萬平方米，入住戶數(shù)4700戶，當(dāng)時的開盤均價為4000元/平安米。
萬科進駐北京市場36年后，共實現(xiàn)交付住宅8萬戶，物業(yè)服務(wù)105個住區(qū)、20萬戶、44萬人。截至目前，辦公入駐企業(yè)219家，商業(yè)客流日均10萬人次，雪場年游客6萬人，養(yǎng)老服務(wù)1000人。
廣州是萬科布局時間最短的一線城市，但在20年里實現(xiàn)交付住宅12萬戶，物業(yè)服務(wù)87個住區(qū)、19萬戶、43萬人。同時，實現(xiàn)辦公入駐企業(yè)201家，商業(yè)客流日均12萬人次，酒店接待10萬人，養(yǎng)老服務(wù)590人。
“廣州的土樓公寓是萬科對租住社區(qū)的實驗性探索”，張海在交流會上介紹，作為政企合作的廉租房項目，2008年建成的“土樓公寓”萬匯樓開業(yè)時租金才300-500元/月，目前租金為1000元/月。該項目占地面積9000平方米，建成的隔間公寓面積在35-40平方米左右，6人間的集體宿舍型面積為40平方米。
在四大一線城市布局的這些年，萬科共實現(xiàn)了約37萬戶的交付總量。
作為目前全國最大的集中式長租公寓提供商，萬科泊寓在4個一線城市的布局也較為成熟，如深圳累計已實現(xiàn)在住11萬人，廣州實現(xiàn)在住共1.32萬人，上海和北京分別實現(xiàn)在住為3900人和7200人。
“北京今年處于進行中的泊寓項目還有4783套，到2025年預(yù)計公寓總數(shù)將超過5000套。”萬科北京區(qū)域BG、首席合伙人盧冰表示。
截至2022年上半年，萬科泊寓累計開業(yè)16.95萬間，管理房源20.99萬間，上半年共新獲取10個項目，房間數(shù)9674間，開業(yè)規(guī)模較去年底增長4.39%。
2001年，萬科的定位還是專業(yè)化住宅開發(fā)商，3年后萬科轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。到2018年，萬科又提出向城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。
張海指出，萬科與城市共同生長，與客戶共同發(fā)展，因此，要從人的角度來看城市，完成生產(chǎn)生活生態(tài)空間的升級塑造。
從1995年加入萬科后，張海在這家公司已工作了27年。曾歷任萬科集團規(guī)劃設(shè)計部總經(jīng)理、成都萬科總經(jīng)理、廣州萬科總經(jīng)理、上海區(qū)域區(qū)首等職位，擁有多年一線開發(fā)經(jīng)驗。
2021年12月，張海開始主導(dǎo)萬科開發(fā)經(jīng)營本部，他的職權(quán)范圍變大，相應(yīng)肩負(fù)的責(zé)任也更大。以前只負(fù)責(zé)上海區(qū)域的經(jīng)營業(yè)績，現(xiàn)在則承擔(dān)萬科整個地產(chǎn)開發(fā)板塊的業(yè)績壓力。
今年8月底，隨著萬科發(fā)布中報，張海負(fù)責(zé)的開發(fā)經(jīng)營本部成績單也隨之披露。
今年上半年，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入1894.9 億元，占據(jù)集團總收入的91.57%。
分區(qū)域看，上海區(qū)域再次以33.65%營收占比成為業(yè)績第一區(qū)域，南方區(qū)域、北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域和西北區(qū)域的營收占比分別為23.16%、12.47%、5.89%、7.19%、9.66%和7.80%。
上半年，萬科實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1310.2萬平方米，同比增長17.5%，實現(xiàn)結(jié)算收入1788.8億元，同比增長23.9%，結(jié)算毛利率為21.9%。
受市場整體環(huán)境影響，萬科上半年的銷售也出現(xiàn)明顯下滑。實現(xiàn)銷售面積1290.7萬平方米，銷售金額2152.9億元，同比分別下降41.1%和39.3%。所銷售的項目中，住宅占85.0%，商辦占9.6%，其它配套占5.4%。
在交付方面，今年上半年，萬科的30家城市公司有94個交付批次實現(xiàn)交房即交證，占全部交付批次的35%，較2021年全年的比例提升10%。