記者 樊旭

在房地產市場低迷、民企開發商資金鏈緊張的背景下，地方城投托底拿地成為一種普遍現象。但由此也滋生了一系列問題，如項目開工慢、入市節奏緩、城投債務風險上升等。今年以來，地方城投拿地意愿有所下降。

克而瑞研究中心統計數據顯示，自2021年2月至2022年7月，實行土地出讓“兩集中”（ 集中發布出讓公告、集中組織出讓活動）的22個重點城市出讓的近四成地塊由“平臺類”公司獲取，其底價拿地的金額占比達到近八成。

比如，去年長沙第三次土拍共成交23宗地，其中，約一半的地塊都由地方政府部門出資的平臺公司以底價購得，如長沙開福城投集團、湖南金霞發展集團等。又如，寧波第三批首日出讓的17宗地中，約2/3的地塊由平臺公司購得，比如寧波明洲投資集團、寧波市奉化區慧業建設有限公司等。

平臺類公司一般是指由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立，承擔政府投資項目融資功能，并擁有獨立法人資格的經濟實體。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對界面新聞指出，地方“平臺類”公司頻繁托底的現象說明以民企為代表的房地產企業拿地意愿較低，土地市場面臨的壓力較大，需要地方國資來“捧場”。

土地使用權出讓收入是地方財政收入的主要構成部分之一，但受樓市低迷的影響，近來賣地收入呈萎縮態勢。財政部數據顯示，2021年全年，地方國有土地使用權出讓收入同比增長3.5%，增速比上年同期下降12.4個百分點；2022年1-7月，地方國有土地使用權出讓收入比上年同期下降31.7%，增速由升轉降。

分析師指出，雖然平臺公司托底拿地會使得財政收入在一定程度上得到保障，但由此也會帶來一系列衍生問題。

比較突出的一個問題就是項目開工慢。據克而瑞統計，從開工率來看，城投平臺類公司的拿地開工率明顯低于規模房企。比如，在2021年第一批成交地塊中，規模房企拿地開工率高達61%，而平臺類公司拿地開工率僅23%

“地方國資（平臺）拿地多出于市場托底的目的，這些平臺企業開發經驗及開發意愿均不足。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對界面新聞說。

其次是入市節奏慢。據中國指數研究院監測，截至今年8月末，在22個重點城市中，2021年成交的土地出讓項目取得預售證進入市場供應的比例僅32.3%，其中，由地方國資平臺主導的項目入市率更是低至9%。

陳文靜指出，若按正常開發節奏，2021年成交的地塊將在今年陸續入市形成市場供應。但自去年下半年以來，由于市場持續下行，地方平臺公司托底拿地成為常態，疊加銷售表現低迷，導致項目整體開發入市節奏較慢。

她進一步指出，對于市場基本面較好、短期庫存出清周期較短而地方國資平臺占比較高的城市，若地方國資平臺項目不能及時入市，則易造成這些城市供應端無法及時補充，或將對需求釋放造成拖累，有些地方甚至可能出現新房供不應求的情況。

中指研究院數據顯示，截至目前，22城中，僅北京、合肥、杭州、廣州、青島、長春這6個城市地方國資主導的項目入市率在兩成以上，多數城市地方國資項目入市率較低，其中，在南京、武漢、濟南、沈陽，地方國資主導的項目入市率均在5%以下。

此外，克爾瑞分析師指出，地方城投平臺類公司本身存在較高的債務累積，如果這類公司在拿地時不是使用自有資金，而是舉債進行，勢必會提高其負債率，加劇債務風險。

近十年來，城投債發行規模整體呈上升趨勢。據中誠信國際統計，截至今年7月末，我國存量城投債規模已經超過11萬億元。

“城投公司拿地托底的背后不完全是一種市場化的行為，所以要警惕風險。”嚴躍進說。他表示，從城投公司拿地遲遲不開發和其主導的項目供應節奏偏慢來看，“拿地實際上對城投公司形成了一些新的資金壓力，它的這種脆弱性提醒我們要防范新的金融風險和房地產風險。”

值得注意的是，進入2022年，城投公司拿地熱度有所回落。克而瑞數據顯示，地方平臺類公司的投資高峰發生在2021年的第三輪集中供地中，拿地金額超過3000億元；而在2022年至今的前兩輪集中供地中，地方平臺類公司拿地金額大幅下降至1488億和980億元，其金額占比也在下降。

克而瑞認為，這一方面是因為集中供地熱度持續低迷，另一方面，部分城市采取了降門檻、減配建等措施，帶動土拍熱度小幅回溫，“讓利”之下也刺激部分規模房企、民企參與競拍。

從更深次來看，克而瑞表示，在目前大部分城市樓市不及預期的情況下，居民購買意愿不足，對于城投類公司來說，在項目開發能力、運營能力都不及規模房企的情況下，實現快速去化的難度可謂“更上一層樓”。這也是目前城投類公司托底意愿持續下降的原因之一。