記者｜張子怡

央企開發商招商蛇口 (001979.SZ) 的盈利能力正面臨考驗。

8月29日晚間，招商蛇口 ( SZ001979 ) 發布的2022年半年度報告顯示，上半年實現營業收入575.62 億元，同比增長28.90%；歸母凈利潤18.87億元，同比下降55.61%；基本每股收益0.16元，同比減少65.96%。

在銷售方面，今年上半年招商蛇口累計實現簽約銷售面積487.51萬平方米，同比減少36.71%；簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86%。

對于“增收未增利”的現象，招商蛇口解釋稱，一是報告期內公司房地產項目結轉面積增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。

二是上半年公司落實國家相關房租減免政策要求，經營管理的持有物業中已簽約減免租金約為6億元，其中報告期內實際減免金額3.7億元。

另外，招商蛇口利潤下滑的原因還在于轉讓子公司產生投資收益同比減少。2021年上半年，招商蛇口以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT(基金代碼“SZ180101)上市，產生稅后收益14.58億元。

值得注意的是，“房地產業務結轉毛利率同比有所下降”也是招商蛇口過往對于“增收不增利”的主要解釋。

現階段，房地產行業表現較為低迷，銷售下行，企業利潤持續下滑可能成為趨勢。

招商蛇口在半年報中表示，在房地產市場規模見頂成為行業共識的態勢下，轉型發展存量持有業務成為企業選擇的方向。房企在商業地產的加速布局，公募REITs擴募規則的推出，今后房地產行業大資管時代已經到來。

向資管業務發力也是招商蛇口的方向之一。

招商蛇口半年報顯示，截至報告期末，處于運營期的商業項目共29個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16 個城市。

但這29個商業項目中，平均出租率能夠達到100%的僅有深圳科技大廈和深圳郵輪中心（辦公樓），上半年合計運營收入3827萬元；出租率最低的項目為蘇州金融小鎮寫字樓，上半年運營收入僅為16萬元。這些收入并未扣除減免的租金額。

可見，招商蛇口邁向“大資管時代”還需時間，真正給其帶來營收的仍是地產開發業務。

招商蛇口上半年在土地招拍掛市場拿下不少地塊，在收并購市場參與的也格外積極。

土儲方面，上半年招商蛇口累計獲取土地27宗，新增計容建面 419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米，主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。

今年4月2日，佳兆業與招商蛇口、長城資產約定以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區的城市更新為基礎的共同開發后，部分舊改中介方在推介五和樞紐片區重點更新單元時對項目的表述，開始改為“招商+佳兆業+長城資產聯合開發”。

7月28日，招商蛇口又與招商平安資管簽約，擬在優化資源配置、盤活存量資產、困境房企紓困等領域建立合作。協議生效后，招商蛇口將獲得來自關聯方不超過40億元合作意向金。

數天后的8月1日，深圳招商地產宣布與深圳半島城邦地產合作，就半島城邦第五期項目組建專項工作小組。半島城邦項目位于深圳蛇口，其中第五期規劃765套房源，以及酒店、商業、國際游艇會等配套，此前因債務問題陷入停滯狀態。

在收并購市場中，招商蛇口幾乎是參與動作最多的房企之一。

財務方面，招商蛇口“三道紅線”保持綠檔。截至6月30日，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率為62.38%，凈負債率48.96%，現金短債比1.48。

值得注意的是，招商蛇口的永續債規模雖有減少但仍頗為龐大。截至今年上半年末，已償還了75億元的永續債，支付的永續債利息高達6.37億元，目前仍有165.99億元的永續債未償還。