記者｜楊冰柯
因大手筆在杭州市場那地，濱江集團(tuán)（002244.SZ）成為重倉區(qū)域市場的房企代表。
濱江集團(tuán)近日發(fā)布的2022年半年度報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)銷售額683.93億元，同比下降22.2%，而百強(qiáng)房企上半年同比下降幅度為50.7%。
由于銷售比行業(yè)平均水平好，濱江在克而瑞上半年房企銷售排行榜中的名次有所提升，其全口徑銷售額為683.9億元，位于排行榜第13名；權(quán)益銷售額為425.8億元，位于排行榜第16名。
在房企們更看重銷售回款的當(dāng)下，濱江也不例外。濱江董事長戚金興表示，今年的一號(hào)部門是“財(cái)務(wù)部”，主要任務(wù)是“抓回款”、“減杠桿”、“降成本”。
根據(jù)業(yè)績報(bào)告，濱江上半年權(quán)益銷售回籠資金322億元，比去年同期提升6%；公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約4.8億元，同比增加151.04%。尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1198.5億元，較年初增長28.13%，為未來業(yè)績提供保障。
濱江今年上半年實(shí)現(xiàn)營收106.9億，同比下降44.9%。對(duì)于營收大幅下滑，濱江在半年報(bào)中解釋稱，主要是由于上半年納入并表范圍的項(xiàng)目交付減少導(dǎo)致結(jié)算金額的下降。
根據(jù)業(yè)績報(bào)告，上半年濱江集團(tuán)的營收來源于10個(gè)交付項(xiàng)目，較去年和前年同期，數(shù)量均有減少。同時(shí)，權(quán)益比例依然較低，平均數(shù)僅為43%。
在利潤方面，濱江的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率微降0.74個(gè)百分點(diǎn)至21.21%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤12.84億元， 較上年同期增長1.34%；對(duì)應(yīng)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為12.82億元，同比增長1.58%。
在負(fù)債方面，截止報(bào)告期末，濱江的有息負(fù)債規(guī)模為558.07 億元，其中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%；平均融資成本為4.7%，較上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
截至上半年末，濱江扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%， 凈負(fù)債率為85.79%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為178.96億元，占比為32.07%，低于期末貨幣資金 (197.79 億元)，現(xiàn)金短債比為1.11 倍。這表示，濱江的“三道紅線”保持“綠檔”。
今年上半年，這位民營房企的濱江在土地市場上表現(xiàn)突出，尤其在大本營杭州。根據(jù)業(yè)績報(bào)告，上半年濱江新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，其中杭州達(dá)到28個(gè)，寧波1個(gè)，金華1個(gè)；新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)149.4萬平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)366.3萬平方米，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例57.5%。
截止2022年上半年末，濱江的總土地儲(chǔ)備中杭州占比62%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等城市占比22%，浙江省外占比16%。
根據(jù)濱江集團(tuán)的半年報(bào)，今年的戰(zhàn)略目標(biāo)仍保持不變。
銷售目標(biāo)仍然為1500億元-1600億元；拿地策略上，以銷售為導(dǎo)向，在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲(chǔ)備。
投資力度在權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為不超過0.6的基礎(chǔ)上保持平衡；融資繼續(xù)保持穩(wěn)健，保持合理的有息負(fù)債水平，融資利率從4.9%確保下降至4.7%；區(qū)域布局繼續(xù)保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展策略。
值得注意的是，在現(xiàn)階段多數(shù)民營房企面臨融資難的背景下，濱江年內(nèi)成功發(fā)行了5筆低息債券融資。其中包含一期中票9.4億元、四期短融、超短融合計(jì)35.8億元，利率區(qū)間為3.6%至4.8%，這也直接帶動(dòng)期內(nèi)濱江的綜合融資成本由年初的4.9%降低至4.7%。
雖然成績單整體表現(xiàn)都不錯(cuò)，但濱江集團(tuán)不是沒有風(fēng)險(xiǎn)。中信建投在研報(bào)中表，長三角區(qū)域政策放松不及預(yù)期，濱江的拓展速度不及預(yù)期，這些因素都會(huì)影響濱江接下來的持續(xù)發(fā)展。