記者 | 黃昱

物管行業的發展正逐步回歸常態。

8月24日，在合景悠活2022年中期業績發布會上，合景悠活投資者關系及資本市場部負責人李明明表示，去年開始物業板塊的估值有所回調，但并不是基本面的問題，而是宏觀環境和某些房企信用風險所帶來的。

“隨著大環境的改善，物管和業主之間信任的建立，以及企業數字化能力、業務模式的創新和探索，我們相信物業板塊的成長性和確定性會重新獲得資本市場的青睞。這個過程正是我們夯實內功的好時候。”

從營收來看，合景悠活今年上半年同比增長68%至20.64億元，其中來自住宅物業管理服務的收入同比增長22.6%至10.3億元，非住宅物業管理服務的收入則同比增長171%至10.3億元。

一年時間內，合景悠活的住宅與非住宅的收入比從69:31演變為了50：50，營收結構進一步優化。

盡管營收能力進一步提升，但合景悠活的利潤增長卻并不樂觀。財報顯示，今年上半年，合景悠活實現凈利潤3.29億元，同比小幅增長3.4%；歸母凈利潤約為3.14億元，比去年同期微降0.3%。

凈利潤增長乏力的首要原因是合景悠活的毛利率降低，上半年整體毛利率約為30.1%，較去年同期減少14.1個百分點，其中住宅業務板塊毛利率為25%、非住宅業務板塊毛利率為35.3%。

對于毛利率下降的原因，合景悠活管理層歸結為三個方面，一是被投企業在今年上半年全部實現并表，而這些企業所在行業主要為公建、城市服務以及住宅，整體毛利水平較低；二是毛利率相對較高的增值服務收入占去年同期有所下降；三是在抗疫品質提升以及科技賦能方面的投入。

在2020年10月于港交所上市后，合景悠活加大收并購力度，先后以2.14億元收購廣州潤通80%股權、以13.16億元收購雪松智聯80%股權、以4.98億收購上海申勤80%股權等。

到今年1月11日，合景悠活又宣布以1.65億元的現金代價，進一步收購特麗潔公司50%股權，入局城市服務賽道。

在此背景下，合景悠活的規模快速擴大。2020年其在管面積為4160萬平方米、合約管理面積5340萬平方米。截至今年上半年底，在管面積約2.14億平方米，合約面積約2.85億平方米。

對于接下來的收并購，合景悠活會看待機會，看重標的在專業賽道上的特殊資質或者規模效應。

然而，合景悠活的規模擴張暫時還未帶來規模效應，今年上半年的銷售成本大幅增長，即提供服務直接產生的成本和開支大幅增加。財報數據顯示，今年上半年，合景悠活的總銷售成本達到14.1億元，較去年同期增加7.57億元，增幅為110.5%。

合景悠活首席執行官王建輝表示，傳統的壓降人工成本的的方法已經達到了極限，未來行業轉型升級的的關鍵路徑是科技賦能。

創新理論之父熊彼特有一句名言：“你無論把多少輛馬車連續相加，也絕無可能出現一輛火車。”

近些年來，不少物管公司都將科技賦能作為公司轉型的首要戰略。今年上半年，合景悠活在數字化上投入了超過2000萬的資金。

“我們已經完成了公司面向未來數字化轉型的總體方案。”王建輝指出，合景悠活會在數字重生上進一步加大投入，但不會浪費錢，會圍繞總體方案去做。

盡管要重視數字化轉型，但規模擴張仍是當前物管企業發展的重點，只不過盲目的收并購將成為過去式。

合景悠活管理層表示，通過收并購合景悠活實現了規模快速上升，目前第三方項目在管面積占比達到88%，收入占比達到77%，已經形成自有物業與第三方物業協同發展的局面。