文|新旅界
繼永慶坊、北京路步行街完成階段性改造提升并成功躋身國家4A級景區后，“中國第一條開通的商業步行街”廣州上下九步行街日前也宣布，擬斥近10億元進行街區的保護活化利用，打造面向全球的“文旅商智”深度融合發展示范區，打造“西關尋味”“奇趣百態”“百年百貨”“非遺傳承”4個大主題街坊。標志著廣州的歷史街區的改造再添一子。
近年來，隨著我國城鎮化水平的不斷提高，城市更新也逐漸進入了存量改造提升的關鍵階段。城市更新起步較早的廣州，在2015年就成立了我國第一個市級城市更新局，并出臺了一系列配套政策，逐步建立了全面改造和微改造相結合的更新體系，其中，永慶坊的微改造模式更是被官方和業內視為歷史街區舊改的標桿。
當前，文旅產業正處于轉向高質量發展的攻堅階段，作為千年商都，廣州上下九、北京路和永慶坊等歷史商業街區的舊改思路有何借鑒意義？現階段國內歷史商業街區的舊有何特點？歷史街區的文商旅改造會是文旅行業的下一個風口嗎？
“活化利用”上下九
上下九步行街，位于廣州荔灣區的上九路、下九路、第十甫路之間，于1995年9月開通，是“中國第一條開通的商業步行街”，全長約1237米，是廣州三大傳統繁榮商業中心之一，巔峰時期日客流量達60萬次。連綿千米的騎樓是下九步行街的標志性建筑，薈萃了嶺南文化中的老西關美食文化、嶺南飲食文化和嶺南民俗風情。
歷經幾次改造修繕，上下九的騎樓風貌得以完整保存，構成“最廣州”的商業體驗空間。然而，隨著電商對實體經濟的沖擊、廣州城市規劃向東轉移、天河路等商圈的崛起，上下九商業街在業態、設施、服務、環境等方面逐漸衰落，人氣流量不復往昔，街區活力與鄰居永慶坊相比差異明顯，逐漸失去了曾經的商業地位。
為了讓這一傳統歷史街區煥發新活力，近日，區荔灣區城市更新建設項目管理中心發布了《上下九-第十甫歷史文化街區保護活化利用項目造價咨詢服務》招標公告。該項目可行性研究報告指出，項目區域現狀存在歷史文化建筑破舊，歷史文化特色逐漸弱化，交通條件不完善，公共設施、休憩與旅游服務設施缺乏，公共空間挖潛難度大，業態低端等問題，導致區域發展缺乏活力，無法跟上城市發展步伐。
按照規劃，該項目將打造“漫步騎樓拓商機”——歷史感與國際范交融的嶺南文化展示窗口，面向全球的“文旅商智”深度融合發展示范區。擬打造4個大主題街坊（“西關尋味”主題街坊、“奇趣百態”主題街坊、“百年百貨”主題街坊、“非遺傳承”主題街坊）、上下九-第十甫路兩側社區內引入特色民宿、長租公寓等多元居住場景，改善生活配套，塑造西關風情社區。
“上下九算是廣州最傳統的步行街了，我在學生時代經常去逛，那個時期人流比較大，而且臨近廣州十三行這種老牌商行，商品也是琳瑯滿目，感覺業態會比較雜，但是性價比非常高。”提起上下九步行街，廣州某地產公司文商旅經理楊丹華回憶滿滿，現在主要的問題是上下九步行街招商的業態太混雜了，定位不清，格調不一，感覺檔次被拉低了。
對于接下來即將開展的活化利用，她建議，首先應該保留歷史的記憶：上下九是比北京路更古老的步行街，以中西合璧的騎樓為主，因此保留獨特建筑風貌，“修舊如舊”是最關鍵的。
第二，放大餐飲特色。上下九現在比較吸引游客的是一些老字號的小吃店，但其實早期對外貿易繁榮時期興建的一批高檔的酒樓容易被忽略，如蓮香樓、陶陶居等。如果可以把上下九茶樓美食這一塊放大，恢復很多老字號酒樓的繁華，營造更有歷史感的氛圍，會是一個強有力的吸引點。
第三，老場館年輕化。比如說上下九有個平安大戲院，它在上個世紀50年代就已經建成開業了，之前經常會有一些粵劇戲曲在那里表演，但現在更多可能只是承擔一個電影院的角色。像這種歷史沉淀下來的老場館其實很有價值，而且也是非遺傳承的重要場景之一。因此如何用新的、年輕化的手段去活化它，吸引更多的年輕人來這里消費，同時又能保留它的歷史感也是很關鍵的。
總而言之，歷史商業街區的文商旅改造，在規劃上，要以文為根基，以商為載體，以旅為形式。在經營上，要充分發揮文旅業態對于商業消費的帶動作用，用商業的收益反哺文旅，形成良性循環。
盤古智庫城市更新研究院執行院長、磅礴文旅總經理申作平告訴新旅界（LvJieMedia），隨著我國城鎮化率邁過60%的門檻，城市開發建設邏輯將會出現分水嶺。根據國外相關經驗來看，我國城市開發建設，尤其是一線城市已經到了轉向促進城市更新和對歷史傳統保護的階段。國內一線城市的傳統商業街區，啟動了新一輪在文商旅等方面的改造和提升，是趨勢也是必然。對保護當地傳統文化記憶，樹立當地文化自信，構建時空錯位場景，具有一定積極意義。但文態的把脈，業態的把握，形態的把控是文旅商改造成功的前提。
“微改”永慶坊
上下九步行街的活化利用規劃只是廣州歷史商業街區改造熱潮中的一個縮影，在此之前，廣州另外兩個知名的歷史商業街區——荔灣區恩寧路永慶坊和越秀區北京路商業步行街先后啟動并完成了階段性的改造，目前均已成功被評為國家AAAA級旅游景區，且其舊改模式也廣受業內關注。
永慶坊項目所在的恩寧路歷史文化街區是廣州26片歷史文化街區之一。2006年起，廣州啟動恩寧路地塊的舊城改造工作，隨著十余年的改造規劃探索，永慶坊經歷了從最初的“大拆大建”方案到2016年提出的“微改造”城市更新模式。
作為廣州第一個舊城微改造項目，永慶坊采用了創新的“政府主導、企業承辦、居民參與”模式（BOT模式）。BOT即“建設-經營-轉讓”，政府通過公開招商引入萬科集團，由萬科負責改造、建設和運營，引入眾創辦公和創意產業，15年運營期滿后交回政府，實現政府、民眾和企業的“三方共贏”。
所謂微改造，即在改造過程中，保留社區原有肌理，對街區進行局部修補；聘請專業的西關建筑施工團隊，對建筑進行立面更新和修繕。
其次，在原有舊社區的基礎上增加更多的公共活動空間，并且更新業態，持續引入新商戶，由商戶或品牌提供新的體驗內容；根據文化及時間節點舉辦文化活動，聯動商戶給游客更多維度的文化體驗；聯動國內或本土優秀的藝術文化資源舉辦城市級藝術文化活動，以街區為舞臺，在傳承的基礎上以更現代的表達方式吸引年輕游客。
資料顯示，永慶坊更新改造完成后，成為了廣州實現“老城市，新活力”的最佳實踐地。平均每月舉辦文化活動8場，吸引客流量7500人/日，月均人流量約20萬人次。2019年9月恩寧路永慶坊聯合荔枝灣片區聯合，啟動國家4A級景區創建工作，歷時近10個月，順利通過國家4A級旅游景區創建驗收。
“永慶坊在改造的整個過程中，其實也走過一些彎路，當時政府想把一些高新科技產業引入到永慶坊，同時也規劃了長租公寓業態，但后來發現效果不如預期，所以后來那些企業也都撤出去了，而沒了產業之后，長租也沒有做下去了。”據楊丹華透露，剛開始政府想用產業作為主導去推這個項目，后來慢慢發現其實最終市場可以接受的是一個文商旅的綜合性的業態，包括一些網紅的餐飲、書店、零食等業態，才能把年輕人吸引過去，把他們留下來消費。
因此，經過市場檢驗，文商旅是和歷史街區改造結合的最適合的形式。作為老牌的商業步行街，北京路步行街已經經歷過多次改造提升了，所以在開始策劃的時候，基本上就是以文商旅融合的思路去包裝的，所以它跟科技的結合也好，互動的體驗也好，包括它的招商的網紅業態也好，都是往這個方向去布局的，所以兩個街區在的改造路徑上會有一定的差異。
但兩者的共同點，第一就是保留歷史文化的魂，北京路和永慶坊都對歷史文化古跡做了很好的保護和加固，比如永慶坊保留了李小龍的租居、粵劇博物館等，而北京路對大佛寺、藥洲遺址等古跡也保留得非常好。因為這些遺跡是區別于其他商業街區的一個非常重要的點，是一個歷史街區的靈魂所在。
第二，新手段賦能老街區。永慶坊和北京路都動用了一些新的抓手，把街區的歷史和文化用年輕化的手段去呈現。其中，永慶坊是用文創和設計，導入更多網紅化的業態，比如鐘書閣等，將網紅風和設計感與歷史街區融合得非常好，吸引了很多年輕人前來打卡。北京路則是用一種潮流科技感作為抓手，主打夜經濟，晚上去逛，你就會發現它會有一些沉浸式的燈光互動效果，然后包括它的裸眼三D的LED屏，給人帶來的科技感和體驗感非常強。
對于永慶坊微改造的模式，領易咨詢總經理鄒毅認為，微改造模式肯定是未來的大趨勢，它不是大拆大建，而是選擇節點性和組團性的一些業態進行改造，復活一些文化遺產，然后再做一些配套的新型的商業，現在這種模式已經成為一種主流了，也是未來的一個主要方向。但這種純歷史文化街區改造這種模式要在實踐中推廣并不容易，比如永慶坊微改造方案推進共識的達成就經歷了十年之久。
一方面，歷史街區項目改造的推進順利與否取決于商業條款的談判。包括在前期能不能把當地的資源談下來，開發商能不能滿足原住民各個方面的要求。如果滿足的話，從商業投入角度來看，開發商的招商運營能不能做得起來，項目投入和產出的賬能不能算得過來，這是個需要通盤考慮的問題，因為微改造在舊改的效率、建筑的容積率、結構的設計等方面都存在比較多的限制。
其次就是街區歷史文化的保護和弘揚。文化方面的投入肯定是不太賺錢的，但是它是很有價值的，包括它的文化價值、旅游價值和社會價值，所以這方面肯定也是要投入的。滿足這些條件之后就看介入的主體如何去平衡項目的經濟效益和社會效益了。但本質上看，在歷史街區資產盤活的過程中，應該以經濟賬為底層邏輯，只有底層邏輯行得通，才能談得上情懷和保護，否則這種項目也是很難推進的。
街區改造的經濟賬怎么算
歷史商業街區的改造升級是城市更新的重要組成部分，要想窺探現階段商業街區改造提升的狀態，不妨看看城市更新目前在國內的發展特點。
2021年，我國城鎮化率達到64.72%，2025 年預計將接近70%，將步入城鎮化的中后期。根據城市發展規律，我國已經進入城市更新的重要時期，即由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。
新旅界注意到，截至2022年，“城市更新”這一概念已連續兩年被寫入政府工作報告，并成為十四五規劃文件的重要內容。“十四五”時期及未來一段時間，城市更新的重要性提到了前所未有的高度。
與此同時，今年8月10日，住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，對城市更新進行了更明確的限定，包括防止過度房地產化，堅持“留改拆”并舉、嚴管大拆大建，嚴格控制大規模增建等。
值得一提的是，今年5月，國務院辦公廳就印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出，挖掘閑置低效資產價值。推動閑置低效資產改造與轉型，依法依規合理調整規劃用途和開發強度，開發用于創新研發、衛生健康、養老托育、體育健身、休閑旅游、社區服務等新功能。
這意味著，歷史商業街區的改造提升將越來越多地出現在城市更新的過程中，而城市更新“防止大拆大建”與文旅產業在轉向高質量發展階段需要“精耕細作”的特點也是相輔相成的，這也對現階段的歷史街區文商旅的改造提升提出了更高的要求。
“城市更新的收益一般有兩個方面，一是更新后周邊有可開發土地，且有溢價空間；二是業態植入后商業價值有提升，且引入的是優質頭部企業的總部。更新改造的商業街區一般向上空間有限，純粹的物業租賃難以覆蓋改造成本，因此，由租賃收益轉為稅收收益是比較理想狀態。”申作平分析指出，以現階段的歷史商業街區改造情況來看，街區更新的難點也有兩大方面，一是老街區交通的可進入性，要保障動線的暢通；二是原有物理空間和當下新業態匹配度，要保障業態的收益，這兩點是內生動力。如果交通進不來，有好業態也難以發揮價值；如果空間不匹配，有新業態也難以保障安全。城市用地空間有限，尤其是國家反對大拆大建的前提下，盤活存量，做優增量，突出公益，做出效益是現階段城市更新的關鍵。
而鄒毅則直言，就近幾年而言，在國內經濟低迷的大背景之下，歷史文化街區的更新其實是處于一個衰退的階段，但這只是短期的，是文旅行業大衰退的背景之下的一個市場現狀。“因為現在整個經濟都在衰退，企業的錢袋子會捂得更緊，對于項目的經濟賬也會算得更加精細。所謂歷史文化街區就是做融合了文旅的實體商業，業態本質上就是一些特色的餐飲、零售和文創產品等，但現在實體商業的日子并不好過。如果歷史商業街區改造的經濟賬算不過來，是很少企業愿意進入的。特別是有些地方政府的項目要精打細算，考慮更多的是社會的綜合效應，但民企在里面就找不到太多平衡點和盈利點，如果居民舊改意見不一，還要做改造，投入工程和服務成本等等，它就變成了燙手山芋。”
在他看來，在經濟環境和文旅產業正在經歷深刻變革的當下，歷史街區的改造提升的模式可以考慮重新設計——不只是簡單的政府出資產，企業來投資去做就可以了，而是可以考慮要有股權或者更深入的產業鏈的合作。經濟低迷形勢下如果財政收緊，政府可以給予一些資源資產和政策等方面的支持。其次可以完善街區改造的資金的貼補機制，同時再降低一點對外的租金，或者調整一些招商的條件，讓企業的賬能算得過來。
“政府在歷史街區改造中收獲的是中長期的稅收和就業等整體的社會效益，所以前期財政要發力，比如要出專項債或相應的資金去補貼。街區改造如果列為一個重點項目，由政府和民營資本來操盤的話，政府可以為出資主體設計一個交易機制，然后讓民營資本覺得這個項目是可以參與進來的，讓民營資本發揮其主動性和創造力，市場需要什么，企業就引進相應的業態。”鄒毅補充道。