文|野馬財經 趙普 蘇影

編輯|盧泳志

不久前，披露163億元虧損和近300億元借款違約的富力地產（2777.HK），讓不少人回憶起5年前向富力地產兜售資產的王健林，有人贊嘆王健林是“大智若愚”，也有人說他是“因禍得福”。

不論如何評價，王健林確實躲過了傳統房地產開發的“冰封時刻”。而隨著今年全國各地相繼放松房地產管控、疫情逐步緩解，多家開發商開始尋求接盤方“續命”，曾經“賣賣賣”的王健林也頗有收購之意。

但與歷史不同的是，現在的王健林更喜歡通過“輕資產”的管理方式介入。

回收“萬達一號”項目股權，萬達開啟“抄底”模式？

8月11日，中融國際信托有限公司轉讓廣東肇慶鼎湖萬達地產開發有限公司（簡稱：“肇慶鼎湖地產”）35%股份，萬達地產集團有限公司接盤。

工商資料顯示，肇慶鼎湖地產成立于2019年，最初由萬達地產集團100%持股。2021年中融國際信托加入，持股35%成為第二大股東。如今中融國際信托選擇退出，公司股權又重回萬達地產集團手里。

來源：愛企查

實際上，萬達在肇慶的投入計劃很有想象空間。據公開資料顯示，2019年到2020年，萬達在肇慶投入約16.4億元，獲得6宗土地，均集中在鼎湖區域。

這6宗地塊的規劃建設，包含萬達廣場、體育公園、綜合體育館、展示中心以及2個幼兒園，其中3宗地塊統稱為肇慶鼎湖萬達廣場項目，預計總投資60億元，不僅有萬達廣場商業項目，還有兩期住宅項目開發。

不僅如此，2020年9月，萬達還與肇慶政府簽約，計劃打造肇慶萬達國家度假區項目，預計投資達100億元，有媒體稱萬達集團把肇慶萬達國家度假區項目作為“萬達一號”項目打造。

王健林看上的可能還是肇慶作為粵港澳大灣區重要節點城市的區位利好，以及潛在的土地價值，畢竟這是他之前最主要的拿地邏輯。

除了收回“萬達一號”項目的股權，萬達集團最近半個月也增加了和AMC機構的會議，展示出王健林對介入其他地產項目的興趣正在增加。

同樣在8月11日，萬達投資集團首席總裁助理、集團財務中心總經理吳永剛專門去了中原資產管理有限公司，并表示雙方在存量資產處置、金融資產交易、招商引資等方面進行了深入交流，一同前往的還有多位萬達集團南區區域總部高管。

而在7月26日，萬達集團與中國華融在集團總部召開輕資產合作研討會，萬達集團總裁齊界，中國華融黨委副書記、執行董事、總裁梁強出席會議。

5年來介入20余項目，輕資產下場“救市”

實際上，萬達集團近年來一直在物色有潛力的項目，尤其是有地段價值、客儲基礎的項目，更是萬達的偏愛。

據不完全統計，自2018年以來，萬達集團通過戰略合作、托管等方式已介入20余個地產項目，其中不乏爛尾停擺者，包括黑龍江大慶讓胡路萬達廣場、廣州海珠萬達廣場、上海崇明萬達廣場、漢陽四新萬達廣場等。

目前，上述項均已完成改造、更名并陸續開業。據萬達集團消息，2020年上海崇明萬達開業3天客流量達到近74萬人次，銷售總額近5000萬元；同年，在大慶讓胡路萬達廣場“壹周年慶”時，其單日客流也突破13萬人次，實現銷售額791萬元。

來源：萬達集團官網

今年以來，遼寧葫蘆島興隆大家庭購物中心、江西贛州巨億廣場、忻州田森匯等遇難項目也接連傳出將由萬達集團托管的消息。7月5日，萬泓置業重整管理人宣布，萬達集團還被選定為萬泓置業后續投資運營機構，負責運營此前爛尾項目萬泓中心。

而除接盤“遇困”項目外，2022年，萬達集團還與部分資金鏈緊張的房企，如建業集團、鑫苑集團接連簽署戰略合作協議。另外，建業集團也希望將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方。

據“界面新聞”援引知情人士透露，萬達集團將以7億元獲得建業集團旗下商業項目10年左右運營權。而建業地產（0832.HK）商旅業務2021年的租金收入約為2.03億元。

從目前來看，萬達集團介入項目盤整的方式，仍是以“輕資產”管理入場，這一戰略最初是王健林在2015年就提出，在2017年7月出售酒店和文旅等重資產項目后，更專注于“輕資產”戰略。

具體來看，萬達集團簽約的輕資產運營模式主要有三種：與企業聯合打造新商業萬達廣場；接管城市舊購物中心，進行改造；負責第三方酒店運營管理等。

目前，萬達集團及旗下萬達商管集團、萬達酒店及度假村已經與至少25家企業簽訂協議，在商業、酒店、文旅等多領域開展業務合作，代表房企如美的地產、綠景中國、華南城等均曾與其聯手。

多年輕資產，攢下多少錢？

此時抄底房地產項目，似乎是一個不錯的時機，但王健林準備好足夠的資金了嗎？

7月18日，萬達在線上投資者會議上介紹，大連萬達公司境外約有15億美元資金，萬達商管約有5億美元資金。

而在最近兩個月內，萬達各類主體在境內外，又陸續完成10億元中期票據、2.75億美元和2億美元貸款等融資，獲得約42.03億元的資金。

在萬達集團目前的業務劃分中，大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商管”）無疑是最重點的業務板塊，囊括萬達廣場和萬達酒店及度假村兩大核心資產，也是萬達輕資產戰略的主要抓手。

據財報數據顯示，萬達酒店2021年收入約8.73億港元，同比增33%;歸屬股東凈利潤約2.4億港元，同比增45.65%；而作為萬達集團旗下商業物業運營管理的唯一業務主體，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）2021年收入約234.81億元，凈利潤35.12億元。截至2021年底，珠海萬達商管現金及現金等價物約為188.83億元。

一系列數據顯示，萬達手握資金不少，但王健林似乎仍有更大的胃口，去年10月以來，萬達旗下珠海萬達商業管理集團已經連續兩次遞交赴港IPO，顯示了登陸資本市場以繼續融資的渴求。

今年4月22日，珠海萬達商管更新了《招股書》資料，繼續推進上市。接近珠海萬達商管的人士稱，目前該公司尚未獲得中國證監會對珠海萬達商管發行H股的批復文件，也就是常說的“大路條”，正常情況下要先拿到“大路條”，才會推進香港聯交所的聆訊等程序。

從時間對比來看，萬物云在今年4月1日正式向港交所遞交IPO申請，在7月18日收到“大路條”，時隔3個半月。而珠海萬達從遞交招股書到目前為止，等待的時間已經超過萬物云。

據萬達官網顯示，珠海萬達商業管理集團是萬達集團旗下商業物業運營管理的唯一業務主體，截至2021年12月31日，珠海萬達商業管理集團已開業在管項目417個，商業運營總建筑面積5896萬平方米，其中第三方項目132個；已簽約待開業項目161個，其中第三方項目139個。

“近兩年萬達也有很大壓力，影響最大的就是‘疫情’的沖擊，以2020年為例，珠海萬達商管所管理的商業廣場客流量較同比下降了約14.91%，平均出租率降1.5%。銷售及分銷開支超過10個億，同比增加280.6%！但同年溢利較上年下降10.9%。”接近珠海萬達商管的人士表示。

無論是持續申請IPO，還是陸續盤整同行項目資產，王健林都已經在展示將要持續擴大業務規模的“斗志”，只是征途之上風險與機遇并存。

你覺得2022年，王健林的萬達商管能夠實現上市目標嗎？歡迎評論區留言討論。