文 | 豹變 陳法善
編輯 | 張子睿
「核心提示」
近來(lái)，一些提前還貸的客戶(hù)遭遇了銀行抵觸，要么被銀行拒絕、要么為交違約金而煩惱。借錢(qián)還錢(qián)，天經(jīng)地義，銀行為何不歡迎提前還錢(qián)呢？
最近，一些購(gòu)房者為提前還貸被銀行拒絕、交違約金而煩惱。近日，交通銀行發(fā)布公告稱(chēng)，從11月1日起，將對(duì)部分個(gè)人按揭類(lèi)貸款、個(gè)人線(xiàn)上抵押貸提前還款用戶(hù)，收取1%的補(bǔ)償金。
此舉被解讀為因房貸增量驟降、提前還款人數(shù)增加，銀行業(yè)績(jī)壓力巨大，不得不采取限制措施。一石激起千層浪，或許是引起的爭(zhēng)議太大，不久之后，交行便撤下了這條公告，但由此引起的“要不要提前還房貸”、“怎么還房貸最劃算”成了社交媒體上的熱門(mén)話(huà)題。
那么，提前還貸的真實(shí)情況如何？有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)需要注意？
提前還貸遭遇“銀行刺客”
近日，在社交媒體上，有不少一些購(gòu)房者和博主吐槽稱(chēng)，自己想提前還房貸，卻被銀行以還貸額度不足為由拒絕。
《豹變》調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然并未像外界傳聞那么夸張，不過(guò)購(gòu)房者想要提前還款，確實(shí)存在一些不便，難度也有所加大。
首先是預(yù)約周期長(zhǎng)，無(wú)法在線(xiàn)自助辦理，一些用戶(hù)在等待近1個(gè)月、繳納6個(gè)月貸款利息作為違約金后，才順利提前還款。
2021年2月，在上海打拼多年的東北女孩林妮貸款買(mǎi)下一套70平方米的房子，月供6300多元，每月還貸比同面積的出租房房租便宜不少。今年6月底，林妮看到網(wǎng)上討論提前還房貸。“理財(cái)收益跑不贏房貸利率，為什么不提前還貸呢？”林妮突然蹦出這個(gè)之前從未有過(guò)的想法。
但當(dāng)她打開(kāi)中國(guó)銀行APP時(shí)，系統(tǒng)提示暫不支持提前還款操作。不過(guò)沒(méi)多久，林妮就接到銀行回訪(fǎng)電話(huà)，對(duì)方表示，提前還款需要交6個(gè)月的利息作為違約金，不能在線(xiàn)申請(qǐng)，只能到銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理，且需要提前1個(gè)月預(yù)約。
經(jīng)過(guò)評(píng)估，林妮提前還部分貸款需要交9300多元違約金，但她還是決定提前還貸。“沒(méi)有合適的理財(cái)能跑過(guò)房貸利率，股票、基金都虧。”林妮說(shuō)。“貸款時(shí)，壓根沒(méi)想過(guò)自己會(huì)提前還貸，就沒(méi)注意還要交這么多違約金。”
其次，還款方式受限，部分購(gòu)房者被告知無(wú)法縮短還款期限，提前還的錢(qián)只能用于減少月供。
8月初，家住青島的潘暢提前還掉40萬(wàn)房貸，剩余24萬(wàn)每月還1800多元。潘暢對(duì)《豹變》表示，她的貸款行是一家地方銀行，對(duì)方?jīng)]多久就同意了她提前還款申請(qǐng)，也沒(méi)讓交違約金。
“但銀行不同意我縮短還款年限，沒(méi)辦法，只能聽(tīng)銀行安排，減少月供。可能縮短年限，銀行虧比較多。”潘暢說(shuō)。“剩下24萬(wàn)不準(zhǔn)備提前還了，年紀(jì)大了，需要有錢(qián)在手。”
此外，據(jù)長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的“芒果樓市”主理人東東觀(guān)察，一些銀行可能還會(huì)借口沒(méi)有還貸額度去拖延還款時(shí)間。“借錢(qián)的時(shí)候有信貸額度限制，還錢(qián)的時(shí)候需要什么額度？”
東東認(rèn)為，提前還貸人數(shù)增加，主要受理財(cái)收益與房貸利率倒掛影響。前兩年為了調(diào)控樓市，房貸利率普遍在5.5%左右，甚至超過(guò)6%，而目前市面上理財(cái)產(chǎn)品年化收益約3-4%左右，難以覆蓋房貸成本。
“之前有的銀行還能辦理轉(zhuǎn)按揭，購(gòu)房者先把原來(lái)利率較高的貸款還了后，再申請(qǐng)較低利率按揭貸款，但現(xiàn)在這個(gè)業(yè)務(wù)叫停了，畢竟銀行也不想把利潤(rùn)讓出來(lái)。如果購(gòu)房者有渠道能夠降低利率，很多人其實(shí)也不會(huì)這么著急提前還款。”東東說(shuō)。
提前還貸收益大于風(fēng)險(xiǎn)？
在微博上，“這屆年輕人不想給銀行打工”的話(huà)題已經(jīng)吸引了近9000萬(wàn)次討論。
“提前還貸，是我今年最棒的投資了。”參與話(huà)題討論的陳麗在2020年用組合貸買(mǎi)房，商貸部分145萬(wàn)，期限24年，等額本息，利率5.2%。算上公積金部分，月供超1萬(wàn)。如今一鍵還款75萬(wàn)后，她感到無(wú)比踏實(shí)。“感覺(jué)省出了一輛豪車(chē)。”
多位購(gòu)房者表示，提前還貸主要是想節(jié)約房貸利息。以當(dāng)前4.45%的房貸利率計(jì)算，100萬(wàn)商貸，分30年等額本息償還，月供5037.19元，利息總額81.34萬(wàn)元。償還5年后，貸款剩余本金91萬(wàn)多元，此時(shí)提前還31萬(wàn)元，月供減少為3317.99元，利息總額為39.54萬(wàn)元。可見(jiàn)，提前還款確實(shí)能節(jié)省不少利息。
而從樓市來(lái)看，市場(chǎng)景氣度下降也加劇了提前還貸情緒。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；商品房銷(xiāo)售額66072億元，下降28.9%。
貝殼網(wǎng)南京一位房產(chǎn)中介表示，樓市景氣的時(shí)候，5-6%的房貸利率很多人都不覺(jué)得貴，排著隊(duì)等貸款，能從銀行貸300萬(wàn)，絕不選擇200萬(wàn)；能貸30年，絕不貸20年。因?yàn)槎加X(jué)得房貸的錢(qián)很便宜，只要房?jī)r(jià)上漲就賺了，都想去薅銀行羊毛。但現(xiàn)在情況不一樣，大家發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不漲、賺錢(qián)變難，手里有錢(qián)干脆提前還款得了。
相比大部分人只看到收益，業(yè)內(nèi)人士提示，其中的風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。
有銀行客戶(hù)經(jīng)理對(duì)《豹變》表示，一些客戶(hù)提前還貸是為了抵押房產(chǎn)，重新借利率更低的經(jīng)營(yíng)貸。以浙江為例，目前交行、工行對(duì)房抵貸利率約為一年期3.4％、三年期年利率低至3.45％、五年期年利率3.6%，最長(zhǎng)貸款期限為十年，可貸到房屋價(jià)值的70%。購(gòu)房者如果在利率高點(diǎn)購(gòu)房，房貸利率甚至超過(guò)6%。兩個(gè)貸款品種就有兩個(gè)多點(diǎn)利息差。
“不過(guò)這屬于經(jīng)營(yíng)貸，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。按規(guī)定，這筆錢(qián)只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，變相進(jìn)入樓市就違規(guī)了。銀行能監(jiān)控到，可能信貸寬松的時(shí)還好，一旦信貸收緊，就會(huì)要求你還錢(qián)。”東東提示：“給的還款時(shí)間非常短，可能只有一周或者10天就要求還掉，此時(shí)房子又沒(méi)辦法再辦理按揭，資金很容易出問(wèn)題。”
銀行面臨業(yè)績(jī)壓力
銀行抵觸客戶(hù)提前還貸，主要原因還是業(yè)績(jī)壓力大。
對(duì)銀行而言，房貸是屬于風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。但是，當(dāng)前形勢(shì)下，客戶(hù)集中提前還貸，會(huì)給銀行帶來(lái)不小的業(yè)績(jī)壓力。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《豹變》表示，提前還貸多了，銀行今年的信貸投放任務(wù)可能會(huì)完成不了，尤其是在各地督促銀行加快房貸投放的情況下。提前還貸會(huì)使得貸款余額減少，容易造成銀行抵觸客戶(hù)提前還貸。
北京一位銀行從業(yè)近20年的資深行業(yè)人士也證實(shí)，提前還貸會(huì)影響銀行KPI考核，因?yàn)榘凑赵衅跫s，銀行借給用戶(hù)的資金已經(jīng)在一個(gè)既定合同里，提前還貸改變了這種契約，銀行的資金成本會(huì)受影響，業(yè)績(jī)壓力往往與此同向關(guān)聯(lián)。
“交行的通知，看似是普通公告，卻說(shuō)明了當(dāng)前提前還款的現(xiàn)象是在增加的，銀行對(duì)此并不歡迎。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
根據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)分析，購(gòu)房者提前還款，有的是考慮還款壓力，想提前償還，減少后續(xù)利息開(kāi)支；有的是想還貸后把房產(chǎn)做抵押，獲得成本更低的貸款；有的是手上有閑錢(qián)，投資收益低，還不如還房貸。銀行需要充分分析還貸動(dòng)機(jī)，提供對(duì)應(yīng)金融服務(wù)。
農(nóng)業(yè)銀行浙江一分行負(fù)責(zé)人對(duì)《豹變》表示，基本上都會(huì)跟客戶(hù)協(xié)商，爭(zhēng)取讓客戶(hù)在還貸后做抵押貸款，抵押貸款額度可能比房貸更多，利率比房貸低。品種轉(zhuǎn)換后，銀行總貸款余額變化不大的話(huà)，對(duì)業(yè)績(jī)的影響就還好。
從調(diào)查結(jié)果看，銀行并沒(méi)有提前還貸的通用標(biāo)準(zhǔn)，各家在監(jiān)管范疇內(nèi)自行制定方案。交通銀行浙江地區(qū)一支行客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)，交行的公告只是把行業(yè)規(guī)則戳破了而已，幾乎所有銀行房貸合同里都有違約條款，提前還款也屬于違約。如果客戶(hù)申請(qǐng)減免，各個(gè)網(wǎng)點(diǎn)可酌情決定收不收、收多少違約金。
上述北京銀行業(yè)資深人士也認(rèn)為，客戶(hù)提前還款破壞了原有的契約，理應(yīng)支付違約金，只是一般貸款合同不會(huì)重點(diǎn)提示這方面的內(nèi)容。
“還貸后，銀行中后臺(tái)要重新核算、配備服務(wù)，這些都是不小的無(wú)形成本。用戶(hù)感知不到，以為提前還貸很簡(jiǎn)單，但不代表銀行運(yùn)營(yíng)成本沒(méi)有增加。”該人士稱(chēng)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然有違約條款，但在當(dāng)前國(guó)家號(hào)召金融機(jī)構(gòu)應(yīng)紓困企業(yè)與個(gè)人、降低融資成本的背景下，銀行或應(yīng)充分理解客戶(hù)的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)，以不增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的角度去協(xié)調(diào)此類(lèi)問(wèn)題，減少貸款方面的糾紛與投訴。
（應(yīng)受訪(fǎng)人要求，文中林妮、潘暢為化名）