文|種植研究所
經歷了前幾年供需兩端政策全方位收緊后，2021年下半年房地產市場進入調整周期，2022年上半年，市場調整態勢未見明顯好轉，房地產政策環境迎來實質性松動。上半年中央頻繁釋放積極信號，穩增長前提下支持剛性和改善性住房需求。各城市積極因城施策，調控政策頻次創新高。在政策逐漸顯效、疫情影響進一步弱化等因素帶動下，6月房地產成交數據整體呈現企穩復蘇現象，部分城市購房者信心有所修復，市場銷售情況出現好轉。但7月以來，部分城市“斷供”項目增加，進一步加重購房者觀望情緒，疊加市場供給量縮減、前期積壓的住房需求集中釋放等因素，市場活躍度再次下滑。
短期來看，哪些城市市場已經出現企穩跡象，這些城市市場有哪些共性，未來市場恢復態勢能否延續？伴隨著市場環境的變化，未來還有哪些城市會進入企穩恢復通道？
01 政策整體效果：需求端政策不斷發力，6月重點城市市場整體成交規模已恢復至去年年末水平，但7月以來市場活躍度下滑
注：數據統計截至7月31日，數據來源：中指研究院綜合整理
各城市積極落實“因城施策”，2022年1-7月全國有超210個省市放松了房地產調控政策，需求端政策不斷發力，政策出臺頻次近600次。其中7月，地方政府政策出臺頻次有所放緩，整體以三四線政策調控為主，更多城市進一步出臺相關措施，穩定當地房地產市場。
圖：2021.1-2022.7百城商品住宅月度成交面積及其同比環比
數據來源：中指數據CREIS
從市場表現上看，根據中指數據，2022年4月重點監測100城商品住宅月度成交面積同比下降56.5%，多地疫情反復疊加政策支持力度不足等因素影響，購房者置業情緒低迷，4月末中央政治局召開會議，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，一行兩會一所亦發聲傳達學習貫徹中央政治局會議精神。各地政策緊隨密集出臺，重點100城商品住宅成交面積同比降幅于5月(-50.2%)及6月(-25.2%)逐步收窄，5月環比轉增，6月繼續增長55.7%，百城商品住宅成交面積已接近去年年末水平；7月，商品住宅成交面積環比回落，同比降幅較6月略有擴大。
圖：2022年以來重點50城商品住宅周度成交面積及其同比環比
數據來源：中指數據CREIS
周度數據上來看，5月至7月初重點50城商品住宅成交面積整體呈回升態勢，同比降幅逐漸收窄，政策效果有所顯現。但受“斷供”事件、前期積壓需求集中釋放后需求入市節奏回歸等因素影響，7月市場活躍度有所下降，第28周成交面積環比降幅明顯，近幾周成交面積保持相對穩定，整體接近今年3月周度水平，同比降幅保持在30%左右，市場企穩恢復態勢仍不穩固。
7月底，中央政治局會議召開，一方面強調要穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求；另一方面，強調壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。當前“穩地產”的重要性更加突出，“保交樓”問題亟待解決，只有“保交樓”如期推進、經濟穩定復蘇，樓市信心和預期才能好轉，調控政策效果才會進一步顯現。
02 典型城市：政策優化、疫情影響減弱等推動部分熱點城市市場情緒好轉，房地產市場呈現企穩態勢
從6月銷售數據來看，各城市分化態勢明顯。一線城市6月銷售面積較5月均有所回升，深圳同比由負轉增11%；上海疫情后迎來需求釋放，6月商品住宅銷售面積環比增加745%，同比降幅明顯收窄。二三線城市分化明顯，除少數城市外，6月商品住宅市場銷售情況均有好轉，其中蘇州、溫州等城市環比超過100%；多數城市同比降幅收窄，6月同比優于1-5月整體水平，蘇州、成都、西安等少數城市6月同比增長。三四線城市與二線城市相似，6月整體表現好于5月，但大部分城市仍不及去年同期銷售水平。
表：部分典型城市6月商品住宅銷售面積及同比環比
數據來源：中指數據CREIS
圖：部分典型城市商品住宅周度成交規模及同比
數據來源：中指數據CREIS
上海：疫情影響減弱后，6月以來上海樓市進入恢復通道，伴隨著供給端的改善，新房市場成交規模回升，7月商品住宅成交面積環比同比均增長，購房需求持續釋放。
杭州：5月底至7月初，受利好政策推動，杭州二手住宅成交量明顯增加，二手住宅周度成交套數均超1000套，二手房置業意愿有所提升，7月第二周以來，二手住宅成交量雖有下滑，但整體仍處于今年以來的相對高位。新房市場活躍度亦有所提升，購房者置業情緒好轉，7月成交面積同比環比均增長。
成都：5月政策出臺后，商品住宅成交規模有所好轉，6月市場情緒繼續恢復疊加供給端改善，全月商品住宅成交面積環比增長超20%，同比亦由降轉增。7月以來，疫情反復對市場帶來一定擾動，商品住宅周度成交規模波動上行，月度成交規模環比有所下滑。成都二手房市場活躍度提升明顯，6月成交1.67萬套后，7月繼續提升至1.7萬套以上，市場情緒整體保持較高水平。
西安：6月新建住宅成交面積78萬平方米，同比增加42%。進入7月后成交規模整體呈現上升態勢，絕對規模處于相對高位。
佛山：6月以來，佛山商品住宅周度成交面積整體呈現短期波動向上態勢，市場情緒有所好轉。7月第27周（6月27日-7月3日）成交面積達25萬平方米，為近期階段性高點，近兩周成交規模波動上行。
寧波：6月商品住宅周度成交規模穩中有升，6月第26周（19-26日），寧波商品住宅成交22.73萬平方米，環比增加125%。7月市場情緒繼續恢復，首周成交規模35.5萬平方米，環比大幅增長，近幾周同比降幅持續收窄。
03 典型城市市場初顯企穩態勢的共性分析
我們選取部分呈現企穩復蘇跡象的城市進行研究，這部分城市主要為核心一二線以及熱點三線城市。從政策面、城市基本面、市場面綜合分析市場呈現企穩跡象的原因，并歸類其共同點。
▍政策面：政策力度大小與城市市場復蘇普遍存在較強的正相關性
2022年以來，各城市頻繁優化房地產調控措施，但政策力度與調控頻次分化明顯。一線城市房地產調控仍以謹慎為主，如上海發布兩條人才落戶相關政策。二線城市則從限購、限貸、公積金等角度發布多條優化措施，循序漸進改善房地產市場環境，穩定購房者置業情緒，促進市場平穩運行。
表：部分典型城市2022年以來房地產調控政策（截至7月31日）
數據來源：中指研究院綜合整理
表：部分典型城市政策力度及2022年銷售面積周度走勢
數據來源：中指研究院綜合整理
目前，優化限購限貸政策依然是熱點城市穩定房地產市場的主要手段。限購方面主要包括降低社保年限、增加限購套數、縮小限購區域等方式。如蘇州外地購房繳納社保時間降為6個月、武漢取消郊區限購且出臺一次性補繳社保即購房政策；另有部分城市政策力度相對克制，如長沙、上海通過租賃或引才方式優化政策。
限貸方面，主要涉及下調首付比例、優化認房認貸等方面，另外，在央行年內兩次降息并將首套房貸利率下限設定為LPR-20BP后，各城市均下調首套及二套房貸款利率，部分城市如佛山、西安、蘇州等城市首套貸款利率降幅均超100BP。公積金調控手段主要涵蓋降低公積金首付比例、提高公積金貸款最高額度、降低公積金貸款門檻等。
除此之外，部分城市亦優化限售、降低稅費、發放購房補貼等需求端政策，如蘇州下調限售時間、無錫發放購房補貼等，促進需求釋放。
我們對各城市近幾年以來政策力度進行評級，綜合考量政策效果，可以看出蘇州、西安、杭州、成都等政策力度相對較大的城市房地產銷售市場企穩態勢更加明顯，政策力度與城市市場復蘇存在較強的正相關性。另外，上海優化人才落戶政策，引才力度明顯加大，基于強大的市場需求支撐以及疫情積壓需求的釋放，6月以來上海商品住宅的銷售規模整體呈現上升態勢，由此可見，部分核心城市政策小幅調整亦會帶來市場情緒的修復。
▍基本面：經濟實力突出、人口支撐力強的城市市場復蘇動力更強
表：部分典型城市基本面主要指標對比
數據來源：中指研究院綜合整理
房地產市場發展趨勢受城市基本面影響，當地的經濟實力、人口規模及增量、居民收入等多方面因素決定了房地產市場的韌性。從數據來看，成都、杭州、西安保持較強人口吸引力，2021年人口增量超過20萬人（武漢人口增加超120萬人，主因疫情后人口回流）；上海、蘇州、杭州及寧波等長三角城市居民人均收入較高，2021年城鎮人均可支配收入高于7萬元，其中蘇州、杭州和寧波農村人均可支配收入超4萬元，居民收入水平處全國前列。杭州、蘇州、成都及寧波上市公司數量超100家，上海超500家，經濟實力突出。
綜合來看，經濟實力強對居民穩定就業、收入預期的穩定均帶來較好支撐，人口基礎雄厚、收入水平高的城市房地產市場韌性更強，在政策環境轉好的情況下，這部分城市擁有較快的修復能力，市場成交規模觸底回升，對整個房地產行業的恢復亦起到一定帶動作用。
▍市場周期：市場調整較早的城市，本次市場企穩復蘇行情起步相對較早
表：2017-2021年6月典型城市銷售面積環比均值與2022年6月環比對比
數據來源：中指數據CREIS，中指·項目云
從季節性因素上來看，房地產銷售數據年度呈現周期性波動，從過去五年6月環比均值來看，除西安外，過去五年6月成交面積一般均高于5月，顯示出6月各個城市市場普遍具有季節性回升的特性。但從環比增幅的角度看，今年6月典型城市環比增幅普遍高于過去五年6月環比均值，究其原因，一方面是因為今年5月市場成交規模基數較低，另一方面為政策優化后效果顯現或疫情后需求集中釋放等因素影響，市場存在復蘇的跡象。
表：典型城市市場運行周期對比
數據來源：中指數據CREIS
我們將各城市2021-2022年月度成交面積同比下降的月份進行了梳理，顏色越深表示同比降幅越大，意味著市場成交規模下降程度越深。可以看出，各城市房地產銷售市場進入調整階段的時間愈晚，企穩時間也普遍延后。部分在去年4、5月進入調整期的城市，如蘇州、成都、上海今年6月銷售同比已明顯好轉，其中成都、上海7月同比均為增長。
04 哪些城市市場復蘇態勢將延續？哪些城市有望進入復蘇通道？
7月底，中央政治局會議召開，強調“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。預計短期各地需求端政策仍將繼續改善，二線城市限購、限貸、限售等政策或將進一步優化，特別是“認房認貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。
政策持續優化下，哪些城市能延續當前的復蘇態勢？哪些城市市場有望企穩恢復？我們認為，各城市房地產市場特征不同，市場復蘇的路徑、時間和強度均有所區別，城市的基本面、政策力度以及市場周期仍是未來各城市市場變化的關鍵影響因素，各個城市市場變化整體可分為四類。
第一，短期已現企穩態勢，基本面、政策面雙優城市市場將延續恢復節奏。典型城市如上海、北京、杭州、成都等城市，這些城市基本面好，市場韌性強，政策的優化調整為市場提供了有利環境，需求釋放的動力和積極性均有所修復，在當前的政策環境下，市場有望繼續好轉。
第二，政策出現階段性效果，但城市基本面偏弱或市場環境較差的城市，市場短期調整壓力仍在。今年以來，部分城市積極優化調控政策，市場表現出階段性的企穩恢復態勢，但持續性相對較差，這類城市基本面弱于同類型城市或市場存量偏高等，導致市場調整態勢短期難改。典型城市如鄭州、長春等。
鄭州3月率先放松房地產調控政策，隨后陸續進行政策優化，政策產生階段性效果，市場情緒有所改觀。6月商品住宅成交面積環比增加112%，但由于當地住宅庫存較大且受到“斷供”事件影響，市場信心受挫，購房者觀望情緒濃厚，7月下半月市場成交規模持續下行。
長春5-6月頻繁優化調控政策，疊加疫情后需求逐漸釋放，6月市場取得良好進展，7月市場成交規模整體處于相對高位，但略顯后勁不足。今年以來長春政策已多次優化調整，未來可調整空間較小，市場復蘇的延續性或偏弱。
第三，市場企穩態勢不明顯，但城市基本面較好，政策亦有一定優化空間的城市，短期市場或進入企穩恢復通道。這部分城市房地產政策優化后，市場企穩態勢不明顯。短期此類城市政策面仍擁有一定優化空間，若政策面給予相應支持，疊加前期政策持續顯效，市場情緒有望改善，銷售或有所修復。典型城市如惠州、金華、蕪湖、珠海等長三角、珠三角城市。
表：部分基本面較好、政策面尚有空間的城市調控政策情況
數據來源：中指研究院綜合整理
第四，市場尚未企穩，基本面、政策面雙弱的城市，市場短期調整態勢難改。此類城市多集中于弱二線及普通三四線城市，這部分城市政策整體較為寬松，且今年上半年已進行了政策優化，但房地產市場調整態勢仍較為明顯，購房者入市情緒低迷。短期來看，這部分城市政策繼續優化的空間較小，疊加城市基本面偏弱，當地房地產市場實現企穩面臨較大壓力，市場企穩仍需更長時間。
整體來看，今年以來，房地產調控政策對部分城市帶來積極效果，住房需求有序釋放，熱點城市逐漸企穩復蘇，其中基本面較好的城市市場有望延續復蘇態勢。另外，基本面較好、政策優化仍有空間的城市，短期隨著政策的進一步優化調整，“保交樓”政策持續落位，購房者置業預期有望好轉，市場亦有望進入企穩恢復通道。伴隨著這部分城市的企穩恢復，市場情緒或進一步好轉，從而帶動區域市場的有序復蘇。但對于大多數城市來說，房地產市場企穩仍需時間。
當前全國房地產市場仍在筑底過程中，各城市政策尺度及市場效果也存在明顯差異，短期更多“穩地產”政策或將繼續出臺，各地優化調控政策及出臺創新性政策仍有空間。因此，了解政策動態、提前預判政策走向并及時調整經營策略，把握市場窗口期對企業至關重要！