記者 樊旭

有跡象顯示，因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策導向正在從中小城市蔓延至京滬等一線城市。

據《北京日報》8月4日報道，北京市住房和城鄉建設委員會發布消息稱，昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊這三宗地作為為全齡友好住宅項目試點將支持中心城區60歲及以上老年家庭購房。

北京市住建委表示，老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

另外，多位上海房產中介對界面新聞稱，近期上海二手房“三價就低”貸款政策出現松動，涉稅評估價有所提高，這意味著購房者可申請更多的貸款額度。所謂“三價就低”，是2021年8月上海發布的一項二手房貸款政策，根據該政策，上海二手房申請房貸參考合同網簽價、銀行評估價、房地產交易中心涉稅評估價，以“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

一位鏈家工作人員告訴界面新聞，自7月下旬開始，涉稅評估價有所抬高，涉稅評估價一般是“三價”中最低的。“以前這一價位一般是實際交易價格的5-6成，現在提高到7-8成，有的地方甚至能達到九成。而涉稅評估價提高，意味著可以貸到的貸款額度增加了。”

除了涉稅評估價提高外，另一位同策好房中介表示，近期上海二手房放貸速度也開始加快。“現在商業貸款審批一般是兩周內可以搞定，放款也不會超過兩周。”他說。

需要強調的是，分析師指出，近期北京和上海的這些政策并非是對房地產市場的全面放松，而更多是針對特定人群以及響應中央提出的“支持剛性和改善性住房需求”的號召。

7月28日召開的中共中央政治局會議談到房地產時指出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

以上海為例， “三價就低”政策的調整可在一定程度釋放剛需群體的購房需求。分析師指出，2021年8月以來上海執行的“三價就低”政策在很大程度上收緊了貸款空間，在實際操作上誤傷了一部分剛需群體，而剛需群體對貸款的依賴度更高。

來自上海市房地產交易中心的數據顯示，剛剛過去的7月，上海二手房網簽數量達到19725套，環比增長27.5%，同時也成為“三價就低”政策執行一年以來網簽數量最多的月份。

北京對60歲及以上老年家庭推出的“全齡友好住宅項目試點”看似降低了老年人的購房門檻，但中原地產首席分析師張大偉對界面新聞指出，這一政策的核心是中心城區老年人外遷，中心城區是特指東西城，所以政策寬松的幅度非常小，“只少數人符合，而且必須是無房戶”。 

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，北京針對60歲及以上老年家庭推出的“全齡友好住宅項目試點”是北京落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的重要內容。她指出，未來，多孩家庭、職住平衡購房等合理需求也可能成為政策的重點支持對象，在一定程度上對北京的房地產市場亦將產生積極影響。

目前，北京已經在租房領域給予部分剛需群體政策傾斜。今年2月，北京提出，未成年子女數量較多的家庭申請公共租賃住房的，可以納入優先配租范圍，并在戶型選擇等方面予以適當照顧。

去年下半年以來，受到房企經營壓力以及房地產政策收緊等影響，全國樓市陷入低迷。去年年底以來，多地陸續出臺政策，對此前的房地產調控進行修正，在“房住不炒”的前提下支持剛性和改善性住房需求。據中原地產統計，截至7月底，僅今年以來各地出臺的放松房地產調控措施已經超過580次。不過，市場熱度恢復依然較慢。

國家統計局數據顯示，1-6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平近日撰文指出，下半年，房地產政策仍有加碼空間，寬松的政策及其預期將進一步支持房地產市場逐步走向復蘇，全年房價的拐點很可能在三季度到來。

中國房地產業協會會長馮俊近日在“博鰲·21世紀房地產論壇第22屆年會”上表示，地方的穩樓市政策效果有待觀察。他指出，地方出臺的穩樓市政策，主要著眼于需求端，在供給側的發力較少，但由于我國房地產市場的供需關系已經趨于平衡，因此從目前來看，這種調整的效果并不是很樂觀，未來的效果也需進一步觀察。