記者 | 黃昱

越秀房托成了今年較早發布中期業績的港股上市公司。

8月4日，越秀房托(00405.HK）發布的2022年中期業績公告顯示，上半年其總收入約為9.4億元，同比增長7%；物業收入凈額約為6.87億元，同比增長7.6%；中期分派總額約為3.43億元，同比增長0.8%；每基金單位分派約0.0734元，同比下降28.4%。

在當天的業績發布會上，越秀房托投資者關系總監姜永進表示，去年公司收購廣州越秀金融大廈，部分資金采取了供股融資的方式，增加了大概12.34億個新基金單位，這是每基金單位分派額大幅下降的主要原因。

在此背景下，越秀房托每單位基金分派收益率不太理想。按基金單位于2022年6月30日的收市價3.06港元計算，越秀房托的每基金單位分派收益率為2.79%，按年計算的分派收益率為5.58%，同比減少0.59個百分點，而其大部分年份收益率都保持在6%以上。

自去年10月收購廣州越秀金融大廈后，越秀房托旗下物業組合增加至9項，還包括廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心，上海的越秀大廈，武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心以及杭州維多利。

截至6月30日，9項物業組合的總估值約為424億元，與2021年底基本持平。越秀房托主席、執行董事及行政總裁林德良表示，今年暫時沒有具體的新收購計劃。

寫字樓物業依然是越秀房托業績的主要來源，寫字樓業態上半年的收入約6.4億元，占總收入比列超過67.6%。

2022年上半年，越秀房托寫字樓業態的收入較2021年同期增長37.1%，較2019年同期增長41%，較2017年同期（收購武漢項目前）增長56.8%。

姜永進表示，今年上半年受經濟下行、疫情多點散發的影響，國內寫字樓需求減弱，基金管理人實施主動管理，寫字樓業態經營收入持續增長。

不過，越秀房托寫字樓業態收入的增長主要還是因為收購越秀金融大廈，如果剔除越秀金融大廈帶來的租金收入后，越秀房托寫字樓收入表現并不如人意，今年上半年只有約4.3億元，同比下降約7.5%。

在原有的6個寫字樓物業中，只有杭州維多利中心收入同比增長了2.4%，其余均有不同程度的下降，其中武漢越秀財富中心的降幅最大，同比下降27%至5520萬元。

過去多年來，越秀房托都將旗下組合物業分類為成熟型物業和成長型物業，直到去年的中期業績報告中，2017年底收購的武漢物業和2018年底收購的杭州維多利中心，仍被列為成長型物業。

林德良曾表示，一個好的公司得有成長型和成熟型物業的組合投資。成熟型物業是基底，成長型物業可以帶來成長性，這樣的話，就算在經濟周期很差的時候，企業的業績表現也不會太差。

然而經過多年運營，成長型物業已經進入成熟期，同時因為沒有新的成長型物業注入，到2021年年度業績報告，越秀房托不需要再對物業組合進行分類。

截至今年6月底，武漢越秀財富中心的出租率僅有70%，同比減少18個百分點，是越秀房托旗下所有寫字樓最低的，第二低的是上海越秀大廈，但出租率也達到了88.7%。

過去幾年，武漢越秀財富中心處于成長期，2020年上半年，即便身處疫情中心，其出租率也達到了82.9%，同比大增17.1個百分點。

對于今年上半年大幅下降的原因，越秀房托在財報指出，今年上半年武漢寫字樓市場進入增量爆發期，疊加疫情反復影響，進一步加劇租賃成交難度。

酒店公寓是越秀房托第二大收入來源，今年上半年廣州四季酒店和雅詩閣公寓累計收入約1.66億元，同比下降15.2%。

林德良曾表示，酒店受疫情較大，讓酒店收入在2021年恢復到2019年的水平是不現實的要求。歷年財報顯示，廣州四季酒店在2019年的收入為4.43億元，到2021年只有3億多。

廣州四季酒店今年上半年收入約為1.17億元，平均入住率約為52.6%，同比減少8.6個百分點，平均房價1558元/間/晚，同比減少21%。

不過，姜永進表示，隨著疫情有效控制，截至6月底，廣州四季酒店的入住率已回升至84.8%。