記者｜張子怡

又有地方政府為了提振樓市推出新政策來促進銷售。

8月1日，云南省大理白族自治州人民政府近日發布《關于印發促進房地產業平穩健康發展的實施意見的通知》。

《通知》提出，支持房地產開發企業通過“共有產權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權。

大理此次推出的“共有產權房”跟真正的共有產權房有所不同，傳統的共有產權是購房者和地方政府共有產權，而此次則是屬于購房者和開發商共有產權。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“這類政策落地后涉及的問題比較多。首先，這類房屋最后辦產權證，購房者是不是屬于從開發商手里買回產權，那房屋的性質是不是屬于二手房？它涉及的稅費、價格要如何計算。以新房的價格定還是以未來的市場價格定呢？后續還要出相應的細則明確比較好。這類政策更多還是為了降低購房門檻，從開發商角度來講，主要是為了加速銷售。”

作為旅游城市的大理，整體房價水平較高。根據中國房價行情網數據，當前大理二手房均價達到1.27萬元/平方米。

國家統計局公布的6月最新70個大中城市房價數據顯示，6月份大理新房價格環比下跌1%，同比下跌6.3%。二手房價格環比上漲0.4%，同比下跌6%。

此外，國家統計局數據還顯示，大理二手房價格較2020年下跌4.2%，是房價至少回到三四年前的33個城市之一，基本回到2018年的水平。二手房價格下跌，意味著大理的新房市場也面臨去化壓力。

李宇嘉表示：“大理出臺這類政策本質上是為了促進銷售，如果后續有細則規定以分期付款的形式，先買50%，剩余50%的產權分幾年還完，這樣操作更可行。如果真的跟開發商共有產權，那么房屋的物業費、折舊費如何計算，都將有遺留問題。”

前不久，深圳也有民營協會同開發商聯合出臺“青年人才共有房”計劃，規定青年人才與企業共有產權，三年后可相互回購。但這一計劃后續被企業暫停。

共有產權房從2007年誕生至今，自“租購并舉”政策提出后，有多個城市進入共有產權房建設的“小高潮”。

2017年天津出臺共有產權房政策。2018年福州受理第一批共有產權房申請。2019年共有產權房在浙江破題，杭州、寧波在“一城一策”方針下探索共有產權房建設。

與此同時，廣東累計籌集共有產權住房3.27萬套。西安市計劃2019-2021年間供應15萬套共有產權房。煙臺繼續供應共有產權房。甚至部分縣城如四川米易縣也開始供應共有產權房。

在東莞，去年8月也曾發布“三限房”項目方案。規定承購人按房產總價的50%出資購買一半產權，另50%產權由代持機構持有。

三限房交付一定年限后，經東莞市政府同意，可獲得完全產權。承購人取得不動產權證書滿5年，且入戶東莞滿3年的，可按屆時市場評估價八折購買代持機構份額；持有人才引進“莞香卡”的購房人，可按市場評估價七折購買，持有人才引進“玉蘭卡”的人才，可按市場評估價五折購買。

此前北京在土地拍賣環節就推出的共有產權房，是由建設單位開發建設，銷售價格低于同等地段、同品質商品住房的價格水平，并明確限定了使用和處分權利，實行政府和購房人按份共有產權的政策性商品住房。

雖然各個地方政府對于共有產權房建設方式、具體實行規則有所不同，但這類共有產權房都具備共同的特點：政府都會參與其中。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，共有產權房降低購房者門檻，支持商品房更好地滿足剛需及改善需求，對穩定房地產市場有著積極的意義。

但剩余產權后續轉讓過程中，剩余產權如何購買、購買多少產權及購買剩余產權的具體價格等情況，仍需根據具體項目合同約定。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對界面新聞表示，在購房人沒有購買剩余產權之前，相應的產權依舊歸開發商所有。如果這期間開發商出現資金問題，或者對剩余產權進行抵押，可能會有影響。比如被法院強制執行，這部分產權有可能會被拍賣，進而會影響到未來購房人對房屋實際使用問題，更不用說能否再購買剩余產權了。

王玉臣還認為，同時因產權分散，類似的共同購房也會有后續糾紛可能，如在出售、占有、使用、抵押等方面，相比單一明晰的產權會有更多風險。

對于購房者而言，今年各地政府樓市紓困政策層出不窮，在考慮購買共有產權房的過程中，仍需辨別清楚共有產權的另一主體究竟是政府還是企業，主體的不同對后續產權明晰、退出機制都有不同的影響。