記者 | 黃昱
5、6月份出現短暫環比回升之后，房企整體銷售在7月又有所降溫，年度業績兌現難度再加大。
克而瑞數據顯示，TOP100房企7月單月業績規模環比降低28.6%，降幅與往年30%左右平基本持平。百強房企1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅，也仍保持在49%的較高水平。
7月歷來就是銷售淡季，在經歷過5、6月沖刺業績的關鍵節點后，房企在7月份增加供應的意愿都有所減弱，市場需求和購買力也有下滑。
從政策底到市場底，此輪房地產市場波動的趨勢更為復雜。中指院指數事業部研究總監陳文靜指出，把4月份作為此輪房地產調整的政策底的話，到全國商品房銷售面積同比轉正可能需要兩個季度以上，而2008年是5個月，2014年是三個季度。
7月再度降溫
房企整體銷售在7月份延續了今年上半年的表現，持續承壓。
克而瑞數據顯示，7月單月，TOP100房企實現銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平。不過，在5月和6月環比分別上漲5.6%、61.2%后，房企7月單月業績規模環比降低28.6%，同比降低39.7%，降幅略有收窄。
平安證券分析師指出，由于前期政策調整、房企積極推盤營銷等情況，6月成交相對明顯好轉，但7月個別行業事件沖擊下市場信心受創。
房企普遍面臨銷售壓力。數據顯示，百強房企中近8成企業7月單月業績環比降低，其中29家企業的環比降幅在30%至50%之間，包括萬科、保利發展、金地集團等；17家企業環比降幅超過50%，例如濱江集團、綠地控股等。
從累計銷售來看，中指研究院數據顯示，2022年1-7月，TOP100房企銷售額均值為418.9億元，同比下降47.3%，降幅收窄1.3個百分點。
在此背景下，千億房企數量大幅減少，前7月銷售額超千億房企10家，較去年同期減少11家；超百億房企91家，較去年同期減少45家。
與此同時，各大陣營銷售門檻值也下降。據中指研究院數據，前7月TOP10房企門檻值為1031.4億元，同比下降45.1%；TOP30房企門檻值為374.2億元，同比下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為262.8億元和83.6億元，同比分別下降48.6%和57.5%。
從具體房企來看，克而瑞數據顯示，碧桂園前7月全口徑銷售額為2854.9億元，但仍位居第一；位列第二、第三的依次為萬科和保利發展，全口徑合約銷售額為2472.9億元、2432.2億元。這三家同比都有不小降幅。
央企國企及高信用民企優勢延續，1-7月，越秀地產、遠洋集團、華發股份、華潤置地、濱江集團累計銷售額同比增長5%、下降17%、下降18%、下降21%、下降21%，處于主流房企前列水平。
平安證券分析師指出，重點監測的10家房企1-7月銷售目標完成率均值42%，與往年同期仍存在明顯差距。
億翰智庫分析指出，5月、6月由于市場和政策驅動，房企銷售業績環比出現明顯上行，同比降幅收窄，個別企業上半年累計銷售業績同比漲幅已由負轉正，但由于向好因素驅動作用的減弱，7月市場再次探底，房企銷售業績兌現難度再加大。
政策端走勢
政策端依然是接下來樓市走向的關鍵性指標。
據中指研究院不完全統計，2022年1月以來，全國已有超210個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方式調整了房地產政策，需求端政策不斷發力，政策出臺頻次超550此。
中指院指數事業部研究總監陳文靜表示，4、5、6月份，全國各地的政策出臺頻次都非常高，尤其是5月份，接近160次，6月份降到136次。7月份政策出臺的頻次有一定放緩，83省市出臺93條政策。
“7月放緩的一個方面是部分三四線城市政策工具箱里面的工具還是偏少，之前已經出得差不多了；另外一個因素，之前出臺政策的一些熱點一二線城市在6月份市場出現一定的企穩增長之后，整體上各地政府也出現了一定的觀望情緒。”
雖然各地穩定房地產市場的政策有所放緩，但7月28日的政治局會議卻釋放了積極信號。
政治局會議強調，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。
當前階段，調動資金和資源優先用于復工、推進項目進度“保竣工、保交付”不僅對房企尤為重要，也是保障房地產行業良性循環和平穩健康發展的根本。
“我們認為進一步寬松的地方政策值得期待。”華泰證券研報指出，政治局會議房地產表態在持續優化，具體表現在將“穩定市場”放在“房住不炒”之前，“因城施策用足用好政策工具箱”。
克而瑞研究中心也認為地方政策力度有望繼續加碼，二線及三四線城市或將全面取消“四限”，壓力城市還將落地財稅刺激、房票安置等政策措施，以提振居民購房消費，穩定市場預期。
陳文靜表示，“因城施策”仍是政策推進的主要方式，各地需求端政策仍將繼續改善，比如二線城市的限購、限貸、限售政策或進一步優化，尤其是“認房認貸”政策調整將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的限制性政策則有望全面取消。
相較于需求端，市場端當前面臨的“保交樓”問題對穩定房地產市場更加重要，只有解決了“保交樓”問題，整個樓市的信心和預期才有望好轉。
陳文靜提到，近期中指院做了市場意愿的調查，目前統計的數據來看，超半數的調查對象認為，如果“保交樓的問題能夠得到很好解決的話，大家購房的意愿和信心能夠得到提升。