記者｜張子怡

在不少港資開發商近兩年加速在內地投資之際，九龍倉集團（00004.HK）因相對保守的投資策略進入了業績陣痛期。

7月27日，九龍倉集團發布盈利預警公告稱，董事會初步估計，今年上半年的股東應占盈利預期下降接近100%，主要由于投資及發展物業的重估出現未變現虧損所致。2021年同期，九龍倉實現盈利10.38億港元。

作為港資房企，九龍倉集團主要業務包括遍布中國香港和內地的投資物業、酒店和發展物業。其他業務包括經營物流基建的現代貨箱碼頭及香港空運貨站。

匯生國際資本總裁黃立沖對界面新聞表示，九龍倉集團持有大量的投資物業，受疫情影響，無論是內地還是香港，酒店物業、零售物業、商辦物業的空置率、租金都下跌得厲害，上市公司肯定要做投資性物業的計提減值準備，這會侵蝕掉大量利潤。

九龍倉集團2021年的年報，就已經顯現出盈利下滑的趨勢。

從九龍倉的收入構成來看，發展物業與投資物業貢獻較大，在2021年分別取得收入111.93億港元、54.67億港元，在總收入中的占比為50.02%、24.43%。

發展物業方面，2021年，九龍倉在香港地區獲得收入38.6億港元，實現營業盈利11.51億港元，主要因為77/79 Peak Road 項目售出六套洋房；內地發展物業收入較2020年的112.22億港元減少35%至73.33億港元，營業盈利也相應減少72%至17.88億港元。

投資物業方面，九龍倉在內地實現收入53.66億港元，較2020年的42.01億港元增長28%；營業盈利35.29億港元，較2020年的25.73億港元增加37%。

九龍倉表示，內地投資物業出現明顯增幅，主要因為2020年受疫情沖擊整體基數較低。2021年上半年，內地的零售業銷售出現反彈，但隨后迅速放緩，尤其是自第四季度開始，來自其它商場的競爭加劇。同時，寫字樓市場需求停滯并出現嚴重的供過于求，導致出租率及租金均受損。

由于九龍倉集團于2017年分拆資產，將持有的香港投資物業及部分內地物業注入于九龍倉置業集團。自此，九龍倉集團的營收構成主要依賴內地。

雖然九龍倉進入內地投資布局較早，但近年來在內地的投資一直處于收縮狀態。

九龍倉集團今年內地物業銷售目標為90億元，比2021年的銷售額明顯減少，主要由于2022財年可以出售的貨源不多，加上限價影響，令銷售目標比去年更低。

截至2021年年末，九龍倉的土地儲備已減少至210萬平方米，低于2020年同期的280萬平方米。

此外，2021年9月，九龍倉集團將旗下中國內地部分物管企業100%股權轉讓給龍湖智慧服務集團，上述交易涉及的簽約管理面積近900萬平方米，均為中高端住宅項目，涉及上海、蘇州、無錫、常州、杭州、武漢等城市，其中9成的項目位于長三角。

今年年初，九龍倉旗下的海港企業以4億元的代價出售常州公司。海港企業稱，公司正有序撤出中國內地發展物業業務，此次交易代表著該項于2007年展開的發展項目最終完成。

九龍倉集團今年上半年盈利大跌已可預見，畢竟無論是內地市場還是香港市場，均受宏觀經濟環境影響。

九龍倉置業上半年業績同樣表現不佳。九龍倉置業表示，上半年預計股東應占利潤會出現虧損。2021年同期，則實現了29.7億港元的盈利。

可以對比的是，同為港資、且主要以投資物業為主的恒隆地產，因近年來重視內地業務發展，今年上半年依然保持了營收增長和盈利。

恒隆地產7月27日公布的年報顯示，上半年實現總收入53.02億港元，同比增長7%，股東應占凈利潤為19.48億港元。