記者 | 黃昱

隨著房地產行業進入黑鐵時代，萬科的“一盤棋”建設邏輯越發凸顯，組織和人事的調整基本都圍繞此展開。

近期，萬科南方區域將江門公司合并進了珠海公司，原江門公司降級成為事業部。被降級兼并，外界很容易聯想到是因為江門公司業績不理想，但事實卻并非如此，畢竟6月底的股東大會上，萬科主席郁亮還將江門作為做出好產品的城市公司在舉例。

一位萬科內部人士對界面新聞透露，在地產行業下行期，萬科強調大平臺強管控，趨勢是強公司合并稍弱的公司，珠海公司合并江門公司就是在這個邏輯下進行的。

降為事業部后，江門事業部的總經理一職由珠海萬科副總經理朱宏梅兼任。朱宏梅于2019年加入珠海萬科，主要分管營銷。近兩年，珠海公司憑借“雁南飛計劃”在銷售上獲得突破，在萬科內部多次獲得表揚。

萬科布局江門的時間并不久，2018年9月才首次在江門拿地。郁亮在股東大會上稱：“一年多之前，我去江門的時候是不滿意的，我覺得我們在江門的第一個項目做得一般。我們面對的是當地最好的客戶群，如果只是及格的水準，在江門市場是很難立足的。”

在今年股東大會前不久，郁亮又去江門視察了，他表示這次去之后很滿意。“第一個項目在交付之前我們的工程師在工地上住了3個多月，從效果來看客戶非常滿意，交付成功之后帶來了很多銷售。”

郁亮表示：“江門案例告訴我，只要交出好產品，客戶就會愿意買單。”

然而，作為三線城市，江門的市場規模終究有限。克而瑞數據顯示，今年上半年，萬科在江門的銷售金額約為7億元，排名第4；萬科在珠海的銷售規模則為27.38億元，排名第2。

在市場分化越發明顯的背景下，通過強平臺來統一管控，也是萬科當前提高管理效率的必要舉措。

萬科合并城市公司的情況并不多見，此番將江門公司合并進珠海公司大概率也是延續去年以來組織調整的邏輯。

去年，萬科啟動了近十年來公司史上最大的一次組織架構調整，在將原本的四大區域裂變成為七大區域后，又成立開發經營本部來全面統籌管理。

對于區域調整的邏輯，郁亮曾表示是根據市場的接近性和客戶的相近性劃小了作戰單元，這樣的話更容易發揮集中效應，因為無論是范圍太大還是太小，都沒有太好的協同效應，所以重新劃分了一個相對合理的管理幅度，希望能做出好產品、好服務，能夠發揮集團協同效應。

郁亮也在年初的年會上提出，面對行業的重大變化，萬科需要做出相應改變。比加投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，需要更高質量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。

“如果有些地方在投資方面確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。”

組織上加強一盤棋建設，這是萬科近年來一直在強調的。今年以來，萬科強調以開發經營本部為主導，推進集團“一盤棋”建設，解決能力分散、操盤表現不穩定的問題。同時提出要制定關鍵領域的通用標準，拉通公司內部成熟做法，推動產品的系列化和標準化，全力推動“優點”向“優勢”轉化，提高資源向業績轉化的質量和效率，穩定項目收益水平。

組織的調整必然也需要人事的匹配。萬科在2021年年報中指出，伴隨開發業務的競爭烈度不斷增強、業務復雜程度不斷增加，公司的組織資源分布仍較為分散，優勢兵力未能集結，沒有形成一盤棋合力。

可以看到，2020年以來，萬科的人事調整主要有兩大大趨勢：一是加大外部人才的招聘；二是跨區域、跨業務的人才流動。

2021年3月的業績發布會上，郁亮稱，從2020年開始管理紅利時代到來，通過“春天行動”明確戰略之后，萬科又開始做組織和事人的匹配，需要從全社會邀請優秀人才加入，一線公司總經理的人選優先考慮外面人才。

有知情人士告訴界面新聞，萬科去年以來確實挖來一些中層級別以上人員進來，其中還包括總法律顧問以及首席組織官等。

據悉，原江門萬科總經理席海峰就是萬科2020年從外部招聘進來的，此前他是奧園珠中江區域總經理。在江門公司被合并后，席海峰被調任佛山萬科副總經理。

今年以來，萬科內部的人才流動則延續了近些年跨區域以及跨業務的趨勢。

例如，原萬科西南區域貴陽總經理柏超調任萬科西北區域副總，分管區域營銷管理工作，貴陽公司總經理職位則由原萬科西南區域合伙人張新亮接管；原萬科西北區域西寧公司總經理劉軍調任西南區域擔任區域研發部合伙人，西寧公司總經理職位由原萬科西北區域西安公司商業運營管理公司總經理盧嘉接任。

此外，原萬科北京區域BG合伙人兼大連公司總經理王喆調任萬科深圳公司擔任副總經理，大連公司總經理職位由原北京區域副總黃凱接管。

對于此輪人事的調整，上述知情人事表示，主要還是為了公司整體達成業績目標。

跟大多數房企一樣，萬科今年所承受的業績壓力是前所未有的。年初的業績發布會上，萬科管理層也立下了今年要實現業績止跌企穩的承諾。

在投資上，萬科也建立了更嚴格的標準。中信證券分析師指出，今年上半年，萬科對新增土儲質量的把控更加嚴格，按拿地金額看，今年上半年公司拿地有59%的地價款位于需求土地更有保證的一線和新一線城市。

在6月底的股東大會上，萬科總裁祝九勝也提到，萬科今年前5個月投資13塊地中9塊地今年就能夠面市，6塊地的現金流今年就能夠回正。

中信證券分析師認為，更嚴格的投資標準有助于萬科改善短期現金流和2-3年以后的利潤表。

根據萬科發布的最新一期運營數據公告顯示，今年前6月，萬科累計實現合同銷售金額2152.9億元，按年同比下跌39.26%（金額減少1391.4億元）。其在6月單月的銷售額環比“止跌”，增長了53.41%。