城市更新是近年來我國城市發展重大的民生和發展工程。國家《“十四五”規劃及2035年遠景目標綱要》中明確提出要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。
城市更新已上升為國家戰略，從2021年開始便已經全面推開。隨著城市更新進程的推進，城市建設已進入到“精細化運營”階段，強調“以人為本”，同時注重生態文明建設。在此背景之下，上海錦和集團旗下的四大板塊業務之一的“錦和商管”自2007年成立以來，始終專業面向城市更新領域，致力于成為中國領先的商用物業全價值鏈集成服務商。
《界面會客廳》本期特別對話，邀請到了錦和集團董事長郁敏珺女士，與我們一起聊聊后疫情時代城市更新賽道的潛力與趨勢。
【以下內容為本期界面會客廳專訪實錄】
主持人（郭為中）：大家好，我是界面新聞的郭為中，今天邀請到了錦和商管董事長郁敏珺，一起聊聊后疫情時代城市更新賽道的潛力與趨勢。
現在稱您為錦和商管董事長，這個稱呼對嗎？
郁敏珺：我身兼雙職。
主持人（郭為中）：是，因為您上面還有個集團。
郁敏珺：其實城市更新，我們今天聊的這個話題，其實錦和商管是做運營的，輕資產運營公司，商管和集團的資管是相輔相成，是有業務的支撐，和商業模式的邏輯。
主持人（郭為中）：可以理解成它是一個左右手的關系，或者是個上下游的關系。
郁敏珺：應該是產業鏈上下游。
主持人（郭為中）：那剛過去的兩個月，也就是疫情當中，你把你的名字，全名沒有變，只是把股票的簡稱改了，原來是商業，改成錦和商管了，這是什么原因？怕別人誤會嗎？
郁敏珺：確實，我們最早的簡稱是錦和商業。
主持人（郭為中）：以為你們開商場的是嗎？
郁敏珺：對，就像您說的，因為商業這個詞可能也是一個窄門，字面理解，自覺反應就會說你是不是做商業，做商場的，其實這個和我們真正的業務模式是不一樣的，錦和資管就不一樣，資管在行業里面，或者說大宗的產品，就是管資產管理的，就是一個約定俗成的認知，而錦和商業管理，也是大家在專業上的認知，是做商業管理的，輕資產的屬性就非常清晰，商業管理的商業的屬性就會比較大，可能是辦公樓的管理，也可能是園區的管理，原來比較窄，以為都是Shopping Mall的管理，所以我們現在改名也是想把自己的主業更清晰傳達，商業模式更貼切。
主持人（郭為中）：其實我記得您上市的時候我們也聊過，當時說您是一個創意產業園區，政府認定的，其實您更想說我是一家城市更新領域的公司，但是因為這個概念當時比較大，而且可能推動的時候，政府方面可能會覺得這個概念會太大，其實我們認定還是您在城市更新這個賽道里面。其實回到原來，您是怎么樣走上這條道路的？以及你現在上市兩年之后，兩年過去了，這個賽道怎么樣？跟原來有什么變化嗎？
郁敏珺：就像您說的，城市更新這個詞是最近兩三年大家在說，大家有個認知的過程，最近尤其有兩個節點，第一是上海成立的城市更新基金，在全國首期是800億，這個也是引起了大的關注。第二個是上海和北京作為全國最重要的兩個城市，上海已經出臺了《城市更新管理條例》。
主持人（郭為中）：這個是什么時候出臺的？
郁敏珺：最近剛出，北京也出臺這個政策，其實你要推動任何產業發展，政策紅利是必須要有的，政策要有助推，所以這兩塊的條例是僅次于法律的，這個出臺其實是對城市更新領域，無論是我剛說的資產管理的投資，還是運營管理，兩者的助推作用是非常明顯的，我們等一下可以聊聊這兩個條例的亮點和對行業的推動作用。但是從我們來講，錦和商管作為一家上市公司，應該說在城市更新領域，我們是先行先試的。
主持人（郭為中）：就是在政策還沒有這么明確的情況下，你們已經進入這個領域了？
郁敏珺：對的，我們等于是多提前了10年就開始進入這個領域，因為錦和商管是從2007年底開始做第一個項目，越界品牌園區。當初城市更新，因為它的切入點肯定是最有機會的那個點，就是老舊廠房的改造更新，因為當年城市更新的這個點是城鎮化和產業的轉移，上海在2007年的時候，主要是輕工業。
主持人（郭為中）：紡織廠。
郁敏珺：對，紡織廠，還有輕工業被日本品牌和合資品牌打垮了，所以這些很輝煌的，我們第一個項目，金星電視機廠的廠房就是這么一個載體出現了。所以第一個出現的都是老工業廠房這些，這個和全世界的城市更新發展，成熟的大城市，沒落的工業區重新煥發新生，都是一個發展邏輯和脈絡，只是我們在不同的階段出現這樣的機會。所以我們先從老舊遠工業廠房的改造、更新開始切入城市更新。
隨著工業廠房越來越多的被大家關注到這個點，然后經過二三十年的房地產的發展，原來的除了廠房以外，一些商辦樓宇，周圍的市場，周圍的環境，隨著城市的發展也發生了很多變化，有新的市場定位的需求，或者說新的商機，資產就老舊了，而且當年設計建筑的時候，因為各種歷史條件的限制，資金、認知、質量也好，設計也好，都LOW了，跟不上新的定位需求，所以它也變成了存量資產的一部分，這個存量資產就是現在城市更新新的第二塊的機會，除了老舊廠房以外，所以這個是10年后，大家突然覺得城市更新是一個很大的市場，這也是因為城市更新的機會點不局限于老舊廠房了，這是很大的一個邏輯。
主持人（郭為中）：您說2007年開始做這個園區，我想到了2010年上海發生一個大事情，世博會，世博會的那句話叫“城市讓生活更美好”，其實世博會本身就是一個巨大的城市更新項目，我們會去看，原來通過這個事情，其實上海這兩年一直在變化，您又是從上海起來的，從您的角度來看，您經歷的這十幾年也好，在改造老項目上，您覺得最關鍵的地方是什么？
郁敏珺：我覺得上海這十多年確實是有一個很重要的特征，如果說城市更新在上海的話，上海的經濟發展有個很重要的特征，就是市場化，在全國而言，上海是一個高度市場化的城市，因為市場化，所以它的城市更新，你可以說它很接地氣，也很符合商業的邏輯，所以它蓬勃的興起是有經濟或者商業邏輯支撐的，沒有商業邏輯支撐的，如果純粹是政府之手推動的，很容易造成把載體這個硬件做好了，或者花了錢，但后面裝的內容和產業，這個往往很難做得好，或者是新商業和新消費，我們說舊瓶裝新酒，舊瓶很容易改，很容易煥新，但是這個新酒怎么釀，其實是非常考驗專業度，考驗市場化的運作的，上海恰恰就是整個的城市更新是完全市場推動的，也符合市場規律的。所以它在各種形式上面都可以百花齊放，而且是比較蓬勃興起的，我是這么看城市更新在上海的。
主持人（郭為中）：剛剛聽您的手下在介紹，說您在這個地方看的時候，當時來考察的時候，因為這是個老廠房。
郁敏珺：對，金星電視機廠。
主持人（郭為中）：說是您看了里面的每一個車間。
郁敏珺：對，每一層樓。城市更新我一直在說，最早很多地產行業轉行的人過來，包括到我們公司入職的高管，第一個問題問我說，郁總，我們城市更新應該推出幾條產品線？他提出這個問題的時候我能理解，因為所有地產發展都有產品線的，高端線的，改善線的，還是剛需的，很多戶型都可以套的，A戶型、B戶型、兩房、三房，都可以套的，有些改變是微小的，所謂產品線就是標準化產品，但城市更新有個特點。
主持人（郭為中）：完全個性化的。
郁敏珺：完全個性化，第一，每個項目長得不一樣，因為你不是拆倒重建。每個項目里面，每棟長得不一樣，每棟樓里面，每層樓也是不一樣的，它可能是收窄的，有退臺的，有一些并不是一個方盒子，一個完整規則的建筑，所以，每扇窗戶都不一樣，這是城市更新的難點，往往這個房子去拆了之后，圖紙都是不完善的，后來找到的圖紙，因為年代久遠，后面可能搭建了一部分，或者是改變了一部分，結構有改變等等，往往等你拆出來才發現，這個實物和圖紙還對不起來。所以你做城市更新，其實是一個沒有什么可以復制的，做產品線套圖的過程，你必須去看每一棟樓，看每一層樓，每一扇窗戶，未來你可以改變成什么樣子，這個是非常重要的，就是沒有什么可以簡單復制的，簡單可以做的這么一個輕巧的活，這是一個細活。
主持人（郭為中）：我想到了一個比喻，因為你也是本土上海人，就像老上海的一種很講究的裁縫一樣，他給你做什么衣服，你應該怎么穿，你的尺寸，都要去量身定制，這個很高級的，也很難的。
郁敏珺：對，除了屋里載體，每棟樓不一樣，城市更新最重要的一個價值是把這個項目做成什么，就是未來裝什么內容，這個也是每個項目的周圍環境不一樣，哪怕就在市中心，上海人講，馬路對面就是另一個世界，我這么講上海人應該很了解，我們以前大片有“上只角”、“下只角”，現在隨著城市的發展，可能“上只角”和“下只角”有融合，沒有那么像以前那么距離大，但是現在一條街的南北可能差異也很大，東西差別也很大，這個大家其實能理解，上海因為以前是租界劃分的，所以它的發展是沒有像井字格很明顯，很方正。另外，它是不均衡的，而且帶了很多歷史發展或者文化積累的不同的烙印，所以你做城市更新的時候，一定是看這個項目所在地周圍的環境，原來的歷史人文的發展，你才能更好地把握它的未來的定位。我覺得城市更新的要義，其實不能說不看前世今生，只看未來，我們做大拆大建，拿一塊新的土地來做的時候，往往是只看未來，但城市更新是“更新”，它原來的載體是存在，你只是在做更新，這個更新有保留的基礎上的更新，所以它的保留一定是會呼應它的前世今生，認知它的前世今生，了解的基礎上，你才能更好地規劃它的未來。
主持人（郭為中）：聽你這么描述，這個產業很有意思，但是您覺得像上海、北京，這些城市，因為我周末會騎車出去逛，去看看上海，您覺得城市更新，上海的空間還有多少？這些建筑的利用率有多少？
郁敏珺：坦白講，您這個問題曾經我們在基金圈，或者說外資的投資，大家在聊的時候也在問，他們說上海的老廠房要么拆掉了，要么好像都被你們干掉了，剩下的已經沒有了，不多了，我覺得城市更新可能是可以永續存在的一個行業，我說我為什么開始做這個行業？我是去美國紐約，原來是參觀一個要和我們合作的基金，那個時候他們說你來看看我們的項目，我去看的時候，那個時候2006年，整個上海都在拆和建，上海在2006年是個大工地，所有的地鐵站，所有項目都是個大工地。
主持人（郭為中）：對，是拆的過程，不是改造的過程。
郁敏珺：我的腦子里還停留著他是不是也在紐約拿了塊地重新建？但在紐約，我在想，紐約好像沒有什么可以成為大工地的空間，后來參觀這個項目就發覺，其實就是在做更新，那個老樓，可能外立面都沒有改，因為它有歷史的原因，就好像保護建筑一樣。它里面的內容，我聽他們的介紹，一戰之后干什么了，二戰的時候干什么了，二戰的時候可能是個醫院，因為戰地需要，已經做了好幾輪了，我突然就發覺，這個才是真正城市，哪怕發展到成熟到像紐約，像紐約的曼哈頓，曼哈頓里面最重要的商業街，還是有很多機會，城市化發展，產業也在發展，重新定位的功能需求是可以一直變化的，一直是有新的提升空間的，滿足市場變化的。
所以在這種情況下，我覺得城市更新是一個永續的行業，因為它的邏輯是改存量，而新的房子、房地產全部重新拆了建，這個發展階段我們已經過去了。那所有的房子，過個三五年，或者過個十年、二十年，又變成老房子了，或者房子沒有怎么舊，但是里面的內容可以有更新的機會了，內容更新可能你起碼做裝修，起碼有些功能要改變，配套要改變吧？那其實就是微更新，大改、大更也是更新，小改小更，微更新也是一種更新，就看你是什么樣的項目和需求了。
所以城市更新這個話題，它的立足點是存量，這個存量隨著我們的發展，過幾年都是存量，存量之后再過幾年，即使更新完，又可以有重新的機會，因為城市還是在發展的，我們這個產業也在發展。所以，這完全是一個可以一直持續的產業，所以談到這個我還是蠻興奮的。
主持人（郭為中）：這個產業的利潤怎么樣？
郁敏珺：我要談到您最早問我，在集團我們是做錦和資管，這個是和美國華平大家一起合作的一個合資平臺，我們關注在辦公和高端的服務公寓這兩個領域，在這一塊上面，其實國外做城市更新，一個是發展成熟必由之路，他們已經做了很多年了，資產的更新和資產的投資交易，大宗交易本身以前都是外資在做，國內很少有資產管理行業，為什么？因為大家都是買了地賣掉，沒有人說我要持有，我要長期提升價值，提升效益之后再轉手，轉手也不是拆零了散賣，也是打包，重新有新的資產管理公司接受，比如說現在保險公司，都要去接長期、穩定、有收益的物業，其實這個就是以前房地產的外資基金公司干的，把一個價值低估的資產重新改造，更新完，把租金和價值提升之后，賣給下一端的保險或者養老金這些長期持有的資產。
或者是通過REITs的形式，比如說我們已經開放了基建的、產業園的工業園區的REITs，開放了保障住房的REITs，這都是商業資產成熟退出的一個完整的商業模式閉環，其實這個是資產管理的實質，就是通過提升價值，修復原來的低估的資產，修復它的價值，甚至創造價值來做交易。
我們做商管，商管的實質是所謂資管的投融管退里面最重要的“管”的環節，“管”就是怎么樣去修復，怎么樣提升價值，怎么樣最后實現價值的提升之后，把資產這一端的價值提升，我們現在商管是做現金流的，就是租金的現金流這一塊。現金流的提升，租金的提升的實質就是讓資產的價值提升，所以我們是資產里面投融管退里面“管”最重要的這一環，實現價值提升最重要的這一環，在這一點上是我們商管的價值。這個產業鏈為什么以前大家沒有那么看，是因為整個市場都是以蓋完賣掉為主，住宅肯定是這樣子，很少說以前有租賃住宅的概念，現在大家開始做租賃住宅，我們也提倡租賃住宅來解決居者有其屋，不是說“有其屋”不是產權的有，而是使用權的有，這個其實大家已經開始看到了。商業地產以前其實也是拆零賣的，或者散售的，回籠資金快，這是社會主義發展的初級階段，現在真正的做法其實跟國外沒有什么兩樣，真正的商業地產的做法就是持有型，即使是轉手，也是大宗交易的方式，不是散售的方式，而是下一個金融接盤，它是一個內在的邏輯，就是成熟的有現金流的資產，一定會被像類似保險公司、養老金公司這些，期望長期持有，并且有穩定收益的機構，或者是通過REITs的形式，由大眾來買這一塊，所以這個邏輯，其實現在大家開始看到了，所以我認為，城市更新你可以說是一個新名詞，但是在這個行業里面很久，只是在我們國內的發展階段，現在是一個新名詞。
持人（郭為中）：聽您這么描述，城市更新，尤其對我們全世界的比較有歷史的城市，我覺得特別有意思，因為既沒有破壞原來的一些風貌，讓外觀可能還比較接近這個城市，同時又要讓它的內涵變得不一樣。
您在2007年做城市更新這個領域，您有沒有想過，像美國也好，香港也好，日本也好，因為中國很多企業做一個公司，我要對標什么公司，國外有沒有這樣的一些比較大的企業的模板？
郁敏珺：我坦白講，2008年金融風暴的時候，我那時候也去美國，我們去考察地產行業的同行，那時候我已經發覺，其實國外沒有大的開發商，所有的房地產的屬性就是金融屬性，真正最大的開發商應該是類似黑石、KKR這些地產的基金的公司，黑石的配置是百分之三十幾地產、不動產的投資，它不會去做開發，就是資產的投資。所以你會看到，您剛才提的這個問題，我們這個行業，它的邏輯其實就是金融屬性，它的邏輯就是長期持有的資產的基金公司，或者資產管理公司來運作。
主持人（郭為中）：我可不可以理解為，從事城市更新，因為它背后是做管為主，所以它背后附著的，不像酒店行業，可以全球連鎖，有酒店管理，像希爾頓，做得很大，這個領域是不是太特殊了，中國沒有很多企業干這個事情。
郁敏珺：我補充來講，我的意思是這個城市更新，或者說我們現在在做的這個，我剛剛說的投融管退，投融管退是資管標準的四個點，我作為商管公司，是專門在這四個核心的業務點里面負責管這個點，您剛才說的城市更新的對標，其實國外有資管的，就是做資產投資的，我認為絕大部分都是基金公司，就是我剛剛跟您講的，沒有開發商做，它的邏輯就是資產管理公司來操盤，做資產的投資、買入，然后資產的價值低估被發現和修復，然后資產提升價值，就是租金價值提升之后，按照倒算賬，然后再賣給下一波接的公司。
所以，從重資產投資來講，它是一個完整的閉環，我們因為之前都是買進賣出，散售，不是持有型，修復再轉售，所以在我們國家，金融業的鏈條不是很完整。我這么說，如果說你買進的時候，它的IR的要求，回報是15%以上，至少是12%的話，最后接盤的，可能只要求，比如說保險公司的5%就夠了，中間就是你賺的利潤，每家銀行可能是要求六、七個點，信托公司可能要求的是10-12個點，所以每一段都有不同的產業和投資要求的參與，它是一個完整的鏈條。
而我們這里，因為之前，坦白講，你說基金公司存在嗎？存在，信托公司存在嗎？存在，保險公司嗎？存在，但大家都沒有按照這個來干活，為什么？大家都在放高利貸，地產太好賺了，與其說在做股，其實實質是絕大部分都在做債，這個債放放高利貸很快就收回，所以沒有人靜下心來做他本來應該做的事情，本來應該做的事情是參與投資的，大家沒干，在國外其實是一個非常完整的產業鏈，金融的產業鏈也是分工明確，各自的產業鏈要求也是不一樣的，就像鐵路警察各管一段，你做好了就有下家接，中間誰支持，是非常完整的。然后它的退出有各種金融工具，所以它也是一個閉環，非常完整。
而我們現在剛剛推出REITs是基建、工業廠房，保障性住房剛開始試水，如果未來商業地產在中國，是可以有REITs退出的，這個閉環就非常完整，這個是資產端的所謂資管的閉環就做起來了，這個金融屬性就會非常安全可靠，因為發行的底層有資產，這個資產是有穩定的現金流的，這樣這個產業就做起來。
而這個產業做起來，形成閉環，參與的人越來越多，包括中小投資者去買REITs的份額，參與得越來越多，它就越來越蓬勃，然后投融管退里面，這個“管”的市場就越來越多，所謂我們現在錦和商管的市場就會越來越大，而城市更新其實是我們看到了這個存量市場是這么玩的，所以這個存量市場會一點點放大轉起來，但它的放大轉起來，依托的是整個玩的玩家的金融屬性的閉環，最后能閉環了，這個城市更新在資產端才能蓬勃興起，而我們這個商管，是依托在重資產投資的這個閉環里面的發展而發展，當然我們現在在做的，切入之后，也是用租賃的形式在做，但它的實質還是讓原來的資產升值。
主持人（郭為中）：那比如說您這個地塊，您當時以一個價格買下來，算一下成本，我現在運營，然后突然有一個黑石公司說，我看上了它，我要買下來，你會賣嗎？
郁敏珺：現在是這樣子，我們商管有幾種業務模式，一種是包租的形式，簽個15年、20年，是包租的形式，簽長約。還有一種叫委托管理，我們其實就是幫業主，我們并不是包租的形式，是委托管理，產權還是他的，但我也不是租斷的形式，你可以說包租其實就是買斷的形式，就是包銷的形式，我只是包租。還有一種是像商品的代售一樣，我幫你去銷，在這里就是幫你去出租，去招商，然后物業管理，這個也是輕資產的屬性，就是管理輸出。管理輸出的時候，如果我把這個資產從1塊錢提升到2塊錢，如果他的資產要賣的話，他仍然1塊錢，按照5個點來倒推的話，乘20倍，可能是放大了20塊錢，如果我把它的租金提升到2塊錢，它就值40塊錢，這個差額就是我幫他創造的價值。
所以，我們錦和商管的價值并不只是租金1塊錢到2塊錢的邏輯，我只是舉這個例子，是他的資產多了這1塊錢，還可以放大20倍的邏輯，這就是我們商管公司的價值。
主持人（郭為中）：我理解了，有點像市盈率。
郁敏珺：對，因為資產就是這么一個交易邏輯。
主持人（郭為中）：回到這兩年，有一個賽道非常火，叫聯合辦公，您怎么看？它算城市更新嗎？就感覺如果從那個方面來講，或者叫舊瓶裝新酒，好像都差不多，它也是改造。
郁敏珺：我是這么看的，其實聯合辦公的興起是在我們做產業園區、文創園區之后，大概從2012年開始興起的，它的鼻祖就是WeWork。WeWork怎么崛起的？它是2008年美國金融風暴，很多的樓宇空置了，空布之后，他就用很低的價格租過來做。
我們這個行業里認知所謂的眾創空間也好，它并不是一個新的業態，它的鼻祖是雷格斯，雷格斯是Service Office的鼻祖，但為什么WeWork好像長得跟它不一樣，WeWork當初切入的點，它在服務上不像雷格斯這么Formal，雷格斯是正襟危坐的，穿西裝的，很商務型的。WeWork橫空出世的，正好互聯網產業，新經濟之后，他們這群人不那么Formal了，不西裝上班了，需要有社交空間，社交屬性，很放松的一個空間，迸發創意靈感，所以這時候，WeWork提供了一個長得和它像的理念，契合新經濟和互聯網產業需求的這么一個空間，但它的實質還是Service Office的邏輯，它的邏輯沒有改變，商業底層的邏輯沒有什么改變，只是說原來那個是做西裝的，它可能是做休閑服的，長得不一樣而已，它的底層邏輯還是租金差，但是通過它的服務增值，通過管理增值，肯定不是一個互聯企業，當初WeWork想把它自己也變成一個互聯網企業，我認為和它本質的屬性是不符合的，所以它的上市和最后大家的認知，進行一段喧囂之后，大家還是有共識。
所以現在，它就是一個很好的例子，說明業內，或者說怎么認知它的模式，我認為現在這個認知是比較準確的，但是WeWork這個案例本身，我覺得有一個很好的啟迪，我是這么判斷的，就像住宅，我們一開始是毛胚交房的，就是自己蓋，現在好像沒有裝修是不可能的，只是豪華版還是普通版，還是升級版而已。辦公樓是一樣的，原來也是毛坯，你去做，現在很多，尤其是互聯網，擴張也會很快，可能倒店也會很快，技術行業對流動性辦公和居家辦公、拎包入住的需求也更高之后，這個要求以前都是外資企業的邏輯，外資企業在中國投資從來不買房，理論上不買房，現在也很少買房，他們就是租。這個租，很多情況下，可能雷格斯就是滿足有一些小部隊，或者說靈活辦公的需求，和需要服務管理的需求，拎包入住的需求。這個同樣，地產、住宅發展了這么多年之后，商業地產也發展到一定階段，它也需要更新，提供服務，提供裝修，無論它叫WeWork還是各種眾創辦公，其實就是滿足這個需求，滿足不要裝修的全裝修交房，跟住宅一樣，提供服務，住宅以前不是也有會所嗎？不是也有其他配套嗎？這個邏輯是一樣的，這個市場是有的，但這個市場是不足以支撐它本身成為一個大規模，或者說這么高估值，那就是另外一個話題。
主持人（郭為中）：你會借鑒他們共享空間的模式嗎？
郁敏珺：有，但這個也是跟產業的發展，產業的需求，或者我們客戶需求，我們當然要滿足。比如說我們做老廠房改造也好，我們做存量改造也好，我們最開始辦公樓交房也是毛胚，現在我們也會挖掘一樣的，就是公共空間，可能有共享的會議室，公共空間，社交的地方，我們從園區運營滿足社交屬性和交流屬性，產業的交流和互相的匹配屬性，這些其實邏輯都一樣，就是你從簡單的毛坯租出去，到提供配套服務，提供裝修，拎包入住，所有的管理和運營，這個都是管理的提升和升級，提供了產品的迭代和升級，這個我們也是一點點在匹配，一點點在做產品提升和管理提升。
主持人（郭為中）：我們看到現在國內很多的講職場的電視劇，經常會看到在你們這種環境當中辦公的人，我回到一個商業上的問題，就是WeWork引導的聯合辦公、共享空間這種東西，里面有講到一個重要的環節，人跟人之間的交流，上海另外一個企業也是做你們這個領域的，他就特別喜歡搞這個東西，我不知道這個需求到底有多大，就是當大家在一個樓辦公，在一個共同的園區辦公的時候，社交這個東西是不是很重要？
郁敏珺：我舉個例子，今天您在這里，我們這棟辦公樓，當初建的時候，可能租金還是4字頭的時候，我們直接就按照5塊5在做，可能比周圍附近的貴10%-20%，但是我們很快就租掉了，客戶也很喜歡，為什么呢？它有一個很大的露臺，這個露臺可能有幾百平方米，它是一個簡單的陽臺抽根煙，就我們在這棟樓，您等一下可以去看看。
現在很多的，您剛才提到所謂交流，交流是要有空間的，我們原來的辦公樓，傳統的辦公樓就是中央空調，6點走人，那是一個傳統的方式的辦公邏輯，因為傳統行業就是朝九晚五，加班比較少，不會是后來的“996”。現在互聯網新產業之后，很多人是10點上班，7點可能還燈火通明。所以它的產業變遷之后，需要的辦公空間已經和原來的傳統辦公空間不一樣了，就像你再外化看，他們很少穿西裝上班是一個邏輯，它更休閑，但是辦公的空間感、靈活度要更強，無論在室內是一個共享的會客廳的地方，喝咖啡、喝茶，來這里喝啤酒等等，互相有交流。或者是自己公司內部要有一些陽臺、露臺，一些戶外空間，都是那種不那么傳統意義上辦公的需求形態，但這個是符合人性的。其實人并不是說你上班在一個封閉間，然后塞進一個固定的格子工位里面，他是需要有交流的，以前傳統國企有各種幼兒園、食堂，有各種配套，你說它不是社交屬性嗎？只是當年是這種屬性的社交，現在新經濟，網絡和年輕人，他們的屬性不一樣而已，我覺得人性沒有改變過，而且經濟的發展，產業的發展之后，會以各種形式，需求的多樣化來表現，所以現在的辦公空間，現在的辦公空間，很多都會有很好的陽臺、露臺，很多有一些灰空間，有很好的配套，就是滿足大家的需求，這個我覺得是一個進步。
主持人（郭為中）：是，相對來說更舒適了一些。
郁敏珺：另外一個，我們現在做的一些園區，產業園區、文創園區，乃至你可以去看紐約高線公園沿線，很多的互聯網、新經濟產業都不在曼哈頓辦公，都會去高線公園沿線，為什么？因為有一些原來的工業廠房，或者是老的工業基地，它有一個層高的問題，你的辦公樓再怎么層高，凈高搞到3米就已經很豪華了，一般都是2米6以上，它還有建筑的一些限制。但是工業廠房原來就是很高，這種空間是會讓他更舒服，更放松，可能更適合創意產業，或者互聯網經濟這種需要活力的產業，或者互聯網公司，你去看，都是一個大通間，可能一萬平方米，大家在一個開敞的空間，而不像以前，領導是一個小格間，就是代表傳統，都是有秩序的，它這個是打破邊界，打破秩序的。所以它不希望說很小的，繞場一周都是小格間，他希望是一個大空間。
所以，工業廠房也好，原來的這些老建筑的載體，它的功能轉化之后，反而空間屬性都很受歡迎，這也是不同的產業發展，這個產業、行業會對員工的需求有不一樣的要求，這個更讓它能互相交互，互相符合產業的邏輯和價值觀，就需要這種空間。
你去看扎克伯格的FaceBook的辦公樓，很震撼，整個就像大車間一樣，你現在看到以前我們辦公室都要做吊頂，現在大家都不吊頂了，覺得不吊頂，裸頂是一個很酷的事情，以前你很難想象。所以裝修風格、空間，各種形態，辦公業態的變化，都是和我們的客戶，所謂產業發展之后，大家的需求不一樣，但是底層邏輯和人性是一樣的，你不覺得很舒服嗎？來到他們這個空間感覺也挺不錯，比你走進一個傳統的辦公室好像更自由。
主持人（郭為中）：經歷了兩三個月的疫情，你們公司戰略上有什么調整，有什么重大的項目推出嗎？
郁敏珺：我覺得疫情肯定是短期之內，現在要面臨的，比如說開頭聊到要退租這些很大的工作量，然后客戶的收繳這些，但我認為疫情這個事肯定會過去的，我認為已經兩三年了，全世界已經打開了，我認為中國完全回歸正常生活也是時間問題，而且現在看我認為也是指日可待了，不會說像2020年剛發生的時候，我們大家都很迷茫，疫苗也好，消殺技術也好，研究也好。現在全世界打開之后，我相信對病毒本身，大家應該有更清晰的認知和信心，這個肯定是短期的，對這個行業來講，這個短期我認為是很快可以過去的。
主持人（郭為中）：請您聊一個重點的項目，近期錦和商管與久事旅游簽約長寧區平武路項目，叫越界平武Space，為我們介紹一下這個項目吧？平武路是在哪里？
郁敏珺：長寧區，番禺路、華山路中間那一段。
主持人（郭為中）：離交大比較近嗎？
郁敏珺：。這個項目比較小，但是是我們管理對外輸出和上海的大國企合作的一個典型的案例。我們最近有一些新的項目，比如我們和上海地產集團也合資了一個公司，它也有很多資產，我們合資了一個公司，在做一個叫祥德里的項目，在祥德路，虹口的一個項目。我們和久事也是有這么一個管理輸出的合作。
您剛才也提到，有很多項目是還有嗎？其實市屬國企或者國企，有太多資產，或者是低效沒有被很好地利用，或者說甚至有些都還沒有運營，我坦白講很多還沒運營，就這么閑著的資產多，我覺得是很值得挖掘的，我以前只看到工廠，現在存量或者閑置的資產還是多的，我覺得這是一個我們未來可以發揮價值的空間。
第二個，我們做了衡山路8號，以前領館廣場，歐登保齡球館那里。
主持人（郭為中）：因為我住在附近，是哪棟樓？
郁敏珺：就是在烏魯木齊路轉角上。
主持人（郭為中）：這個不是香港人搞的嗎？
郁敏珺：不是，這個項目也是城市更新，很好的案例，這個項目最早歷史上叫美童公學，就是美國人國際學校，然后原來的老房子，那些校舍是七零四研究所，原來那個廣場，有個水塔廣場，廣場那一段是重新城市更新新建的，這一塊我們在做運營管理。
主持人（郭為中）：這個挺有意思的。
郁敏珺：非常有意思。所以，哪怕是在中心城區，還是有很多更新城市的機會，我們把它定位為整個生活方式的繼續點，各種生活方式的辦公屬性的產業和展覽展示的配套產業都會在那里。
主持人（郭為中）：您做這個商業，最終您收入最大的一塊，就是商管這一塊，最大的一塊，估計還是辦公樓的租金？
郁敏珺：無論是辦公還是社區商業的租金差，應該是這樣，還有我對外委托管理輸出的服務管理收益，還有物業管理收益。
主持人（郭為中）：比如說一個園區里面，面積最多的還是辦公面積，所以您的辦公樓的租金是您最大的收入來源是嗎？這個辦公樓，你要吸引客戶來到你這邊辦公，您如果在上海要做很多項目，像衡山路8號也好，剛剛那個項目也好，都面臨著你要吸引更多的企業到你這里來入住，其實就面臨著和很多寫字樓之間的競爭，我到底選擇在哪里辦公，您覺得這種競爭當中，您采取什么方式獲得競爭優勢呢？
郁敏珺：其實我們最早做文創園區，現在做很多城市更新舊改的項目來招商，第一個，很多人問過我這個問題，你同樣在恒隆廣場附近，你跟他有什么競爭？
第一，我覺得城市更新的項目，不一定會達到個區域最高點，比如在恒隆廣場附近，我們有一個陜康里項目，我的租金也不差，我們現在辦公樓的租金也接近10塊，當然恒隆也是十多塊錢，但是周圍附近很差的辦公樓，或者說也不這么差的辦公樓，大概3、4塊錢也有。所以你創造的價值是，在同一區域，最低的和最高的之間有一個很大的差距，我剛才在講，整個上海的市場是高度市場化，高度市場化有一個好處，就是各個價位的產品都有它的存在空間，而且同一個區域價差還挺大，在上海，我們的園區從一塊多錢的到十幾塊的、二十幾塊的都有。所以在這種情況下，這個空間價值，你到底是做一塊的、兩塊的還是做十幾塊的？這個空間的定位就是你的價值空間。所以城市更新有趣的地方就在這里，價差就在這里，這個周圍附近，有三十塊錢的物業，也有十幾塊錢的物業，你把這個項目改造之后，你能產生什么樣的收益，你能做到什么樣的定位，這就是一個考驗。
我也可以這么說，城市更新的魅力，在商業邏輯上是有這個空間的。另外一個魅力是，你達到這個空間就要創造價值，創造價值有兩條，一個肯定是硬件，硬件講大白話就是長得好看，你長得符合你想吸引來的人一眼就會看上和喜歡的邏輯，這個就是你要改硬件，把它重新裝修改造的邏輯，符合他們需求，符合他們一眼看得上的邏輯，把原來根本就破破爛爛，比如像陜康里這個項目，原來是一個建材市場，大家不會看，現在長得就很討人喜歡。
還有一個，你的定位準確之后，客戶是互相會喜歡的，我以前有說，我的鄰居是誰，你隔壁是誰，招商的時候會覺得，你招這樣的，好像跟我不匹配，如果你是這個高定位，我希望我的鄰居都是在一個層次里面的，或者說同樣產業行業里面的，我和這些人做鄰居，而且他們互相之間是會呼朋引伴的，他會認可的。
像陜康里，其中有一個錫克教的老教堂，我們把它改過之后，現在吸引的人，我最近看到一個小紅書在發，陜康里以前我們是來逛逛的，現在有一個畫廊在里面，他可以停留。這個是一個藝術畫廊在里面的時候，就有不同的屬性。這些產業其實是互相吸引的，因為有這些畫廊，設計工作室，各種匹配的餐飲、酒吧，它就會吸引匹配的客戶，辦公的客戶。他在樓上辦公，下來他很方便，碰到很熟悉的人，在陜康里的很多是在恒隆上班，很多基金公司會在那里碰到的，他們會約在那里，那種氛圍他們很喜歡。所以它就形成一個客戶互相之間交匯融合的這么一個場景，辦公空間和配套空間都很契合，所以這樣就形成一個很好的氛圍，這個改造就會很成功。
所以，你說我們做一些競爭，肯定又會回到城市更新，每個都長得不一樣，你怎么挖掘它的前世今生，怎么讓它長得更獨一無二，更有特色，好看又吸引人，又符合他們的需求，然后把客戶招商定位準確，把他們湊到一塊兒，互相之間都很看得順眼，互相之間又很需要，這就是我們的價值和想做的事情。
主持人（郭為中）：說到賺錢，第二個方面就離不開成本，有一些地塊是你自持的物業，大量的您還是會去做別人的物業，就面臨著房東的問題，回到房東跟品牌之間，你會跟他簽幾年的約，然后當你的人氣，或者說把這個園區做得不錯的時候，房東會不會甚至違背一些條款，或者是租金開始漲，怎么去約定它，能夠保持這個東西長期，因為你投入很多心血來做這個項目，做好了他就想拿走，其實你的利潤就沒有那么高，你說每個園區長得不一樣，每個房東長得也不一樣，怎么去跟他們進行商業上的合作呢？
郁敏珺：我覺得其實這個市場，最早的包租是因為原來的業主很多都是很困難的企業，我說的困難，第一，他不是這個行業，他根本不懂。第二，也沒錢，可能還要解決絕大部分下崗工人的問題。所以他的選擇，最差的就是把地賣掉，他可能就沒有根據地了，保住這個資產的同時就會用租賃的方式來做，我們很多給國企的錢，是拿來去解困的，是解決下崗工人問題的。
第二，還有很多企業是有錢，但不是這個行業的，可能是財政撥款，根本不允許說你自己去做跟你產業沒有關系的事情，更何況你不是一個行業，你不會做，只是有這個物業而已，這個物業是閑置的，他有錢也不能干，也不是主業，也不會干。他就是解決它的資產怎么保值增值的問題，國有企業很大情況是資產保值增值，因為他肯定不是做地產作為資產管理這個行業，這個是絕大部分的情況，各行各業都是有一些資產需要運營管理來實現它的價值。
還有一種資產，可能是新的業主買下來，或者是租的，他買下來之后，希望有人幫他打理，這個我剛才說了，我們的業務模式有包租的形式，比如說2塊錢以上，你別管了，全部我投，全部我收益。還有一種，我跟你保證一個底價，不能低于這個底價，但是后面我投裝修，我再跟你分成，提升價值部分分成也可以，或者純幫你運營管理加物業管理，委托管理輸出也可以。所以我們的服務，作為現在流行的中資產，不完全的輕，那就是我包租，我投入資金也蠻大的。還有一種是純輕，管理輸出的。
所以我們未來的合作模式不那么單一，不完全是包，還有到期之后，有很多物業，價格重估肯定是要的，因為你二十年前、十年前的租金是比較低，但是就像上海的住宅，十年前、二十年前也很便宜，你不能倒過去講事情，但是新的大家有新的續約，按照現在的，但還是有空間，為什么？即使是業主自己做，他也不能說保證100%出租，或者全年有100%的收入，因為有空置，也一樣要找人，一樣有成本，一樣有中介合作，也一樣有管理成本和傭金成本，你也沒人做，你自己找一支隊伍，這個酒店管理公司一樣的，你做個酒店，你投資的，那你自己做酒店，自己做總經理，自己拼團隊，當然也可以，但關鍵是你懂嗎？你不懂可能也是隔行如隔山，可能起的效果還很差，你委托第三方管理，像我們這樣的上市公司，又有品牌，又有專業的團隊管理，又有規模效應，他就會比較放心，相對來講也是可以實現他的目的，這個專業分工本身對價值的商業利益的切分，其實也都可以達到平衡點的。
主持人（郭為中）：因為您目前的項目在上海比較多，你怎么看你布局中國市場？
郁敏珺：我覺得城市更新市場非常廣大，而且剛剛開始，但是它的發展是不平衡的，這個我們在業內，包括各種論壇，包括和政府的研究機構，這個共識大家還是有的，就拿房地產的發展，最早也是大城市開始發展，上海的發展最早也是中心城區發展，外環線以前沒有人去，后來中心城區沒有地方了，然后到中環，然后再到外環，現在外環也很貴，地鐵也通過去了。所以它是發展的不同階段，城市更新現階段，我認為就是一線的大城市，從戰略上來講是會深耕主流發展，然后我們再看長三角或者是省會城市的機會，我們應該是這么理解。
主持人（郭為中）：回到北京和上海這兩個中國最大的中心城市，那天我們也聊，說上海推出了政策，但是北京也推出了城市更新的政策，您怎么看這些政策的差異和不同？
郁敏珺：上海其實最早，我作為市政協委員也參與了一些討論，我們也把我們在一線碰到的問題反饋給政策制定的黨委，我覺得是非常有意義的事情，上海作為城市更新的實踐，非常市場化，走在前面，連條例推出也是最早就謀劃，而且歷經了一年多的時間，
主持人（郭為中）：是哪一年推出的？
郁敏珺：應該是去年。
主持人（郭為中）：叫什么？
郁敏珺：《上海市城市更新條例》，2021年推出，這個要人大通過，去年年底到今年年初，所以上海也是醞釀了一年多，早就在市領導的直接關心下充分醞釀，它也有很多突破，解決了一些四歷史問題，包括比如年限，因為房地產批租是40年、50年，經過這二三十年發展，剩余的年限就剩下二十多年了，從資產投資的角度來講，20年以下，就跟我包租一樣了，你的年限太短了，這個年限太短，在外資的資金公司投資的時候，它掌握的標準是不能低于25年，因為他推出的時候還要保證在二十年以上，如果現在就二十幾年了，再退出變成十幾年了，資產的評估價值是不一樣的，所以這個年限問題是一個很重要的問題，上海有提及，但是執行的細則不是那么明顯。
北京的反而這次的條例，現在它還是草案，在征求意見，但是它的規定就非常詳細，直接就說了怎么操作，而且可以續約，現在就可以續約，你如果剩下的年限不多的話，續約的年限不超過原先規定的，比如說40年或者50年，你不能續成60年，這不行。但是續多少錢的價格評估，要充分考慮到你當年拿這塊地是多少錢，不能完全看今天是多少錢，這個是他續約，還要評估他做的貢獻，這就很合理，這個我覺得是可操作性、明確性更強。
另外，北京的條例里面，也對空間利用做了比較好的規定，北京因為是以重工業為主的城市，很多重工業的特點就是老舊廠房的層高非常高，十幾米很正常，二三十米很多。在上海因為是輕工業，沒有那么高，一般5、6米就差不多，但是也不多了。所以北京的空間利用，最早提出來，還沒有成條例之前，提出來是不能“長高”、“長胖”，“長高”就是加建，“長胖”就是隨便搭建出來。但是空間利用上其實也很明確，就是肯定空間利用，能空間利用的時候，能匹配消防這些審批的，這些我覺得是非常有針對性，能解決現在城市更新實踐中的一些痛點和關鍵點的，我覺得北京的步子也邁得挺大的，它是吸取了上海很多的一些好的做法。
主持人（郭為中）：什么時候頒布？
郁敏珺：現在是草案，應該是征求意見稿，因為是條例，所以要人大通過，是作為一個法規來的，僅次于法律。
主持人（郭為中）：因為我在北京生活過七年，工作過七年，我也認識很多北京地產界的人士，北京地產界相對來說比上海要活躍一些，還是敢講。
郁敏珺：是，上海人比較務實、低調。
主持人（郭為中）：上海人就是我做好自己的事情就行了，北京人是愿意做公共性的意見的闡述等等，就不提名字了，有很多人，可能他在推出的時候，可能政策會詳細。
郁敏珺：上海往往一件事情，好像爬坡一樣，是積少成多，慢慢來，是這么來的，靜水深流的風格。北京是一個臺階一個臺階的，要么不干，要干一件事情就跨個臺階，直接上個臺階做，所以力度相對而言會比較大。
主持人（郭為中）：您作為政協委員，對上海的政策，目前它的利好，很直接的利好體現在哪些方面？
郁敏珺：我覺得這個政策本身能推出，規定的方方面面還是蠻大的，既然是作為一個條例，就說明政府已經高度重視城市更新的發展，而且認為它是未來城市發展的很重要的一個點，這個我覺得是在中國體系下面，這個很重要，政府如果不重視，不想推動，這個行業想大發展還是很難的，更何況城市更新作為一個新的地方，一定會牽扯到很多舊有的，不符合發展邏輯或者發展需求的原來的一些規定和做法，通過條例的形式，肯定是打破了原來一些規定，更能解決發展的需要，這個我覺得是所一直講的政策紅利，很重要的一點，否則你很難跨越，你要改也是小改，大改是不行的，產業大發展就一定是在法律層面來做推動解決歷史的一些問題，這個是一個匹配的問題。
第二塊，我覺得上海從成立城市更新基金開始，其實也是有實質的推動，因為城市更新還是需要很大的資金投入。但是，北京同樣，最新的，前一周還是這一周開了一個城市更新大會。
主持人（郭為中）：蘇鑫那個？
郁敏珺：蘇鑫那個是民間的，官方的有一個，您可以注意一下，政府站臺，上下級很重視。迄今為止，我覺得上海還是低調實干的，目前為止，能把城市更新上下游產業鏈集聚在一塊兒的這么一個會或者論壇，還真沒有，基本上是民間或者協會在組織，我覺得上海下一步應該通過各種形式，把城市更新的推動落到實處，行業做交流，政府也傾聽一線企業的心聲，我覺得這個是有價值和意義的事情。
主持人（郭為中）：我想到另外一個，因為我們去年還是前年，我們跟上海文旅局有交流，他跟我們界面合作一個事情很有意思，因為文旅局是管上海的旅游，就是你來上海不要僅僅看東方明珠、城隍廟、外灘，我們還有很多好玩的，需要游客們去這種地方，這其實就是城市更新的一個新的景點。
郁敏珺：您說的世博會，當初的遺址，我們也有一個越界世博園，就在那個溫度計大煙囪旁邊。其實我們城市更新的東西更有味道，更能體現這個城市原來的文化特質，文化積淀的東西更值得品味，為什么現在打卡安福路，打卡武康庭，這些都是同樣的邏輯，這些建筑本身是古董，是有城市記憶的，它是文化的延續。
主持人（郭為中）：但是你放在那里，使用率很低，就僅僅是參觀了，創造的價值也并不多。
郁敏珺：所以我一直在說，所謂歷史建筑保護，沒有很好的利用，就談不上保護，沒有合理的利用，也談不上保護，房子要爛掉，你只有好好地利用，才談得上真正的保護。
主持人（郭為中）：謝謝，您最后總結得非常好，這個工作還是很有價值的。
郁敏珺：城市更新是一個很有意思，很有價值的工作，而且是匹配未來城市發展的工作。
主持人（郭為中）：所以，當您跟后代講的時候，這個城市我是有貢獻的。
郁敏珺：我們一代人做一代人的事情，一代人有一代人的機會，我們把這一代人應該做的事情做好，用自己的專業去做好，還有一個是社會責任去做好，而且一定程度上，我們覺得這代人的機會是我們的使命，我們應該做好。
主持人（郭為中）：謝謝。
