文｜觀點網 陳玲

又一家民營房企成功新發美元債。

7月22日，卓越集團全資子公司卓越商管發行1億美元債，債券期限3年，發行利率為4.3%，資金用于根據綠色和可持續融資框架，對公司現有的離岸債務進行再融資。穆迪授予債券“(P)A1”評級。

值得關注的是，此次卓越商管的美元債是由招商永隆銀行深圳分行提供備用信用證（SBLC）。

這也是卓越集團半年內第二次新發美元債。

于今年3月18日，卓越商管成功發行年內民營地產企業首筆美元債，規模1億美元，期限3年，發行利率2.91%，這也是今年第一筆民營房企美元債。

眾所周知，目前市場環境下，民營房企鮮少能夠新發美元債。那么，卓越商管為什么能做到？

發行艱難

在去年恒大違約風險、各房企超預期違約等事件影響下，中資房企美元債市場便處于風雨飄搖時期，一級市場發行規模縮量明顯，于當年10月海倫堡發行2.7億美元債后，近半年無新發民營地產美元債。

信用的缺失對信用債而言幾乎是致命一擊。

一位行業人士曾指出，這一輪調控對民營房企信用殺傷極大，未來融資形勢很難有根本性好轉，尤其是信用債面臨難發行或者發不出的窘境。

她直言，很多房企拿信用融資的時代基本上已經過去，因此，短期內想要取得融資會高度依賴于標的物資產，而非信用。

從數據上同樣能夠呈現這一現象。

截至6月末，受違約情緒彌漫影響，規模縮量顯著，地產民企美元債融資渠道仍然基本關閉。

華泰證券數據顯示，自2021年10月以來，地產美元債凈融資已連續9個月為負，期間境內民營房企美元債再融資基本停滯。6月地產美元債發行額（不含交換要約）為74.23億元，環比大幅增長，但由于6月到期量較高，凈融資額為-350.58億元。

從企業端來看，2022年上半年，房地產美元債發行清淡，除去綠城、遠洋等國企，境內地產民企僅卓越商管、新城控股、旭輝控股等個別企業有新發或增發美元債，多數地產民企存續美元債展期或違約。

另據彭博統計，2022年1-6月地產美元債以本金計算的違約額為246.06億美元，較2021年同期12.7億美元大幅增長。數據顯示，年內新增境內外債券展期或違約的房企已超20家。

商管底色

那么，卓越商管為何能新發美元債？

如今的市場環境下，能夠新發美元債無疑是得到了資本市場認可。

財務上的紀律及安全度是重要原因，觀點新媒體了解到，圍繞“1+1+X”布局戰略，卓越重點開發大灣區、長三角以及其他一二線高增長城市，全國40余城累計開發超200個項目，超70%土儲位于大灣區。據悉，卓越目前尤為在意現金流及回款情況。

觀點新媒體從中獲悉，卓越商管的商業地產項目主要布局深圳市福田CBD、前海深港合作區、后海總部基地、梅林北中央商務區、深圳寶安中心區以及上海南橋新城和青浦新城、青島中央商務等核心城市核心位置，主營開發、銷售和運營管理商業物業，產品包括超甲型寫字樓、大型商業廣場、購物中心、住宅以及都會綜合體，卓越后海金融中心、深圳前海壹號均成為區域地標型項目。

這些核心地段商業項目，令卓越集團擁有了長長的護城河。

聯合資信對卓越商管一份2022年跟蹤評級報告，能夠看到該企業更多經營狀況：截至2021年底，卓越商管主要持有物業建筑面積77.92萬平方米，在售項目未售面積約98.95萬平方米，在售項目主要位于大灣區和長三角地區，未售面積按業態區分，純住宅占20.85%，商住混合占28.73%，綜合體占50.42%。

數據來源：深交所

銷售上看，2021年，卓越商管的簽約銷售面積和簽約銷售金額分別同比下降約31.31%和15.90%，實現簽約銷售金額164.66億元，租金收入14.82億元(含稅)，同比增長34.95%。

截至2021年底，卓越商管合并資產總額1689.76億元，所有者權益586.89億元(含少數股東權益166.90億元)；2021年，公司實現營業總收入304億元，同比大幅增長131.12%，利潤總額34.64億元。

債務方面也較為可控，截至2021年底，卓越商管全部債務為360.59億元，較年初下降30.63%。其中，債務結構以長期債務為主，短期債務占32.24%，長期債務占67.76%。

存續債券方面，截至2022年5月底，該公司存續境內債券2.60億元、存續美元債券4.50億美元(折合人民幣約30.57億元)。其中，于2022年6-12月到期的債券余額合計約16.98億元。

截至2021年末，卓越商管持有現金類資產120.48億元，期內經營性現金流107億元。