記者 | 黃昱
為適應當前的房地產市場環境變化，廣州計劃對舊村改造政策做出修訂。
7月21日，廣州市住建局就《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引 （修訂稿）》（以下簡稱《修訂稿》）公開征求公眾意見，這距首次發布《廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引》（穗建規字【2021】1號 ）（以下簡稱“1號文”）僅過去一年半。
此次修訂稿主要對三點進行了調整，一是調低了合作企業的門檻，二是取消產業圈層導入要求，三是對合作企業的監管和退出有了更詳細的規定。
合一城市更新集團對界面新聞表示，此次《修訂稿》征求意見，可謂“千呼萬喚始出來”，業內已翹首以盼半年有余。
今年上半年，廣州住建局已就《修訂稿》兩次征求相關職能部門的意見。
合一城市更新集團指出，文件多次修訂，實質是對1號文在實操中遇到的問題不斷優化調整，使舊改規范性文件更具備可操作性。相較于1號文，此次《修訂稿》更接地氣、更實用、更具操作性，同時釋放出更多利好。
首先，從合作企業的準入門檻來看，一方面體現在對合作企業的專業人士要求上，修訂稿將有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員數量從不少于20人下調為不少于5人，取消了對具有中級以上職稱的管理人員的數量要求，同時新增一條：合作企業本身或者其全資子公司的竣工房屋建筑面積、人員可以計入該企業數據范圍。
另一方面，體現在對合作企業的資金實力要求上，主要是降低企業總資產要求，按不同的開發規模分別降低了100億，現要求為改造范圍內現狀建筑面積小于60萬平方米的項目，企業總資產不低于100億元，大于等于60萬平方米的項目，總資產不低于200億元。
有業內人士認為，這與很多區屬國企參與到舊改項目有關，對相關企業的開發經驗要求明顯下調。
其次，從產業導入要求來看，原本1號文要求合作企業必須具備產業導入能力，同時對于導入的產業類型、行業地位、數量等嚴格按照三大圈層劃分；而《修訂稿》則將合作企業產業導入能力調整為“鼓勵引入，并在招商過程中予以適當加分或優先考慮”，同時取消了按產業圈層嚴格導入的要求。
合一城市更新集團表示，該調整實質在讓利企業，為企業減負，降低改造難度。
近一年來，受房地產市場環境影響，廣州舊改進程明顯放緩，參與企業格局也發生明顯變化，由早前的民企主導向“國民協同并進”轉變。一些主要的名企由于資金問題放慢了舊該進程，而市屬、區屬國企作為當地政府的功能性平臺公司參與度越來越高。
但這類國企大規模參與也有局限性。第一太平戴維斯廣州及福建策略顧問部負責人陸國強認為，許多國有企業在舊改領域的經驗、人員配備相對傳統發展商略有不足，因此，預計舊改項目將會有更多的多企業合作模式，各自發揮優勢，一起推進。
因此，此次《修訂稿》還特別強調，對于具備突出產業布局或者產業導入能力（非房地產業），但沒有相應房地產開發能力和經驗的企業，可以與具備滿足條件的房地產開發能力和經驗的企業組成聯合體參與舊村改造競選。
在降低合作企業的準入門檻和改造難度的同時，《修訂稿》也對合作企業的退出做出了細化，這是防范項目爛尾的關鍵一環。
具體來看，《修訂稿》規定合作企業未經村集體和區政府同意，不得以任何直接或間接方式向第三方轉讓改造項目公司股權。確有需要的，經村集體同意后，向屬地街（鎮）申請，由屬地街（鎮）初審后提交至區城市更新部門審核，區城市更新部門出具意見后報區政府同意。
與此同時，規定合作企業在改造項目公司中除村集體以外的股權占比不得低于51%，不過因項目面臨爛尾等緊急情況，需由政府采取應急補位措施的除外。
《修訂稿》還明確指出，對于合作企業違反合作協議符合退出條款的，由村集體按合作協議區政府或其指定部門申請啟動合作企業退出程序；對于合作企業違反監管協議符合退出條款的，區政府或其指定的單位（區屬部門或屬地鎮街）按監管協議啟動合作企業退出程序。
合作企業也被賦予了主動退出的權利?！缎抻喐濉芬幎ǎ捎趪曳煞ㄒ幒驼咦兓?，城市規劃調整或市政公共基礎設施、公共綠化建設調整，改造方式或模式變更等原因，導致舊村改造項目無法繼續實施的，合作企業可分別向村集體和區政府或其指定的部門申請啟動合作企業退出程序。
經研究后確認合作企業退出，改造工作尚未完成的舊村，相關部門指導村集體啟動新的合作企業遴選工作，對退出合作企業的投入進行清算并按照協議約定予以合理補償。
合一城市更新集團表示，盡管對于目前房企最為關心的“退出時的資金問題怎么處理”等情形，文件還未有明確清晰的操作指引和賠付標準，但在目前樓市遇冷，行業底部之下，《修訂稿》相較1號文確實更加完備、可操作性更強，也更切實地在讓利企業。
《修訂稿》若能順利實施，在一定程度上可以解決部分舊改項目推進困難的問題。
克而瑞數據統計，2021年第4季度內合計有14村有主體異動（傳聞退出、暫緩、國企介入）等的情況，有諸如雪松、中國恒大、寶能、奧園等陷入資金危機的企業，也有時代中國、富力等一些面臨資金壓力的企業。
一度退出困難的時代中國，更是于今年3月直接向廣州市政府發出一份《關于懇請支持舊改項目退出的報告》，一方面，懇請市政府支持協調退回從化、增城3個項目的舊改履約保證金，合計3億元；另一方面，懇請市政府支持協調黃埔區5個項目由區政府指定單位或國企承接，并按照"城市更新10條"等有關政策，將前期投入資金歸還，合計17.1億元。
上述8個項目中，只有一半項目正式選定時代中國為合作企業，另一半即黃埔的4個項目只是到選擇時代中國為合作意向企業的階段，但黃埔的5個項目均已啟動提前拆遷，后因政策變化無法正常推進。
如今隨著多項舉措的出臺，這些面臨資金壓力的房企或能更加順利的退出所參與的舊改項目，廣州舊改也將慢慢回歸正常開發節奏。