文 | 丁祖昱評樓市

房地產行業弱復蘇情況下，近期又出現了部分城市業主“停貸”的情況，成為短期樓市下行的“導火索”，行業信心的恢復被進一步遏制。

半個月過去了，購房者出現了兩大應激反應。

從新房成交數據來看，民企新房轉化率下降，30個涉及“停貸”的重點城市最新一周轉化率下降至19%。這意味著，短期內購房對民企新房越來越謹慎。

此外，購房者避險情緒加重，導致新房成交環比降四成，而二手房成交環比升兩成。

行業來之不易的回暖勢頭，恐怕要被再次打消了。

1 30城新房成交環比兩連跌

影響最大的還是新房市場。

根據CRIC監測數據顯示，30個涉及“停貸”的重點城市7月前兩周房成交環比兩連跌。

具體數據來看，第28周（7.4-7.10），30個重點城市新房成交面積為341萬平方米，環比下降41%，此前連續8周環比上漲的格局被打破。

第29周（7.11-7.17），成交規模環比再降12%。

典型城市新房周成交規模環比大降，比如景德鎮和漯河分別環比下降38%和43%。

拿7月前兩周周均與6月周均對比，10個典型城市新房規模環比降幅也達到了41%。只有成都和深圳，因“倒掛熱”項目如成都華僑城濱江壹號、深圳華潤城的支撐，周成交規模環比呈現上漲趨勢。

新開盤項目去化率和轉化率也很能說明問題。

第29周，30個重點城市去化率降至23%，相較于第26周高點時下降21個百分點；轉化率降至19%，較第25周高點時下降19個百分點。

與6月整體開盤去化率對比，也可以看出當前城市去化率水平在走低，重點50城開盤去化率持續提升至39%，房地產市場復蘇進程大概率會被打斷。

究其原因，由于各地調控政策放松之后，邊際效應遞減，導致7月新房成交較6月自然回落，再加上疫情影響下經濟尚未復蘇，居民購買力下降，點狀爆發的停貸事件對購房者信心也產生了一定的負面影響。

多重因素作用下，一部分購房者重新觀望，或選擇確定性強的項目，或選擇購買二手房。

2 國央企項目成“避風港”

一個明顯的趨勢是，國央企項目因“交付”能夠得到保障，越來越受到購房者青睞。

近三周以來，央國企以及優質民企來到訪量和轉化率均有上升，而多數民企新開盤項目明顯遇冷。

CRIC數據顯示，第29周國央企新開盤項目平均轉化率已升至29%，優質民企略低為20%，兩者較6月末均有不同程度的上升。

再來看民企。

第24周以來，民企新開盤項目持續遭遇客戶流失，轉化率由第27周高位下降至第29周的16%，降幅達到了17個百分點。

具體項目看，以南通兩個項目為例，南通遠創宸樾項目第29周客戶到訪量較第27周（6/25-7/1）降低23%，而央企中海翠湖溪岸來訪量則明顯上漲，第28周較第26周（6/18-6/24）上漲11%。

3 一部分購房需求流入二手房

新房市場部分城市“停貸”情況對購房者造成的應激影響，還表現在短期需求擠壓至二手房市場，再加上部分城市二手房政策較為寬松，一定程度上會促進二手房交易上漲。

第29周，15個重點監測城市成交163萬平方米，環比上漲6%，同比漲幅擴大至13%。其中南京和成都環比上漲14%和6%，較年內周均上漲41%和54%。我們看到，這兩個城市個別項目出現了“停貸”的情況，再加上南京、成都均針對二手房出臺相關政策，短期內促進了二手房市場成交。

聚焦10個涉及到“停貸”的典型城市，7月二手房周均成交規模環比上漲了5%。

相較于新房市場41%的環比降幅，二手房市場承接了不少外溢出來的購房需求。重點10個城市中，有6個城市出現新房周均成交環比大跌，但二手房周均成交環比上漲。

比如北京、蘇州、青島、南京、漯河和景德鎮均出現“新房成交環比下降、二手房成交環比上漲”的現象，其中蘇州、漯河和景德鎮二手房環比漲幅超15%。

房地產市場復蘇進程，仍然存較大不確定性。

近期，西安、汕頭、滄州等十余個城市出臺措施，進一步加強對商品房預售資金監管、對房地產項目進行全周期監管。隨著積極信號的釋放，市場信心以及觀望情緒將有所緩解，而市場由點到面全面回暖仍需要時間。

從目前情況看，7月全國新房成交規模勢必會遭受較大沖擊，尤其是中西部二線城市短期將遭遇明顯下降，而部分停貸項目較多的城市，短期市場復蘇進程或將被打斷，潛在置業群體因應激反應而不敢買新房，從而導致新房市場成交或進入下降通道。