文｜中指研究院
截至7月18日，22城中已有19城發布二批次公告，涉宅用地推出規模較首批次小幅下降，多城市主城區及核心區供地力度不減，推出樓面價較首批次結構性小幅上漲。2022年4月以來，各地房地產政策明顯改善，購房者置業信心有所修復，帶動企業端預期略有改善，疊加部分城市二批次土拍規則繼續優化調整，成交端整體較首批次略有好轉，但成交溢價率仍在低位，城市間及板塊間分化明顯，民企拿地意愿仍較弱，部分城市地方國資托底現象延續。
供應端
特點一：二批次供地力度仍顯不足，上半年供地計劃完成率不足四成
表：22城2022年二批次供地情況（已公布城市，市本級）
備注：鄭州、長春、沈陽2022年未發布二批次土地公告。
數據來源：中指數據CREIS
22城二批次供地節奏繼續放緩，整體推出面積較首批次小幅下降6%，與去年二批次相比，22城供地規模全部下降，整體下降53%。具體城市來看，南京、青島二批次供地規模較首批次增幅均超100%，無錫、深圳、重慶增幅亦超50%，而其余城市推出面積多為下降，濟南、廣州、上海、天津降幅在五成左右。整體來看，22城中首批次土拍表現相對較好的城市供地信心更強，如深圳、合肥、重慶、廈門、長沙二批次供地均上調規模，而首批次低溫運行的城市中，除青島外，天津、濟南供地規模均大幅縮量，沈陽、鄭州、長春目前仍未發布二批次公告。
另外，地塊的平均單宗規模方面，去年以來各批次整體呈下降趨勢，2022年二批次已發布土地公告的19城地塊平均單宗規模9.7萬㎡，較首批次下降0.2萬㎡，較去年二批次下降2.1萬㎡。在二批次中，多個城市地塊平均單宗規模較首批次明顯下調，降低房企拿地門檻。其中上海平均單宗規模由首批次11.1萬㎡降至6.9萬㎡，廣州平均單宗規模由首批次15.4萬㎡降至10.5萬㎡。一方面政府供應較大體量地塊時偏謹慎，如蘇州、合肥、天津二批次10萬方以上體量地塊推出面積較首批次均減??；另一方面，之前大體量地塊遭遇流拍，二批次對回爐地塊進行合理拆分，如福州倉山區東園路東側、北園路北側地塊，一批次時為一宗，經拆分后于二批次再次推出。
表：22城2022年供地計劃及完成情況（已公布城市，數據截至7月18日）
備注：供地計劃完成率按公告時間、推出數據統計，包含招拍掛和協議劃撥；長沙未公布2022年土地供應計劃；上海暫按最低供應計劃統計；土地性質包含商品住宅、租賃住房、保障房、安置房、共有產權房等用地。
數據來源：中指數據CREIS
22城整體計劃供地規模較去年小幅下降，近半數城市縮量，其中天津、鄭州、長春縮量明顯。截至7月18日，22城中已有21城發布2022年土地供應計劃，整體計劃供地規模較去年下降12%。具體城市來看，廈門、廣州、寧波2022年供地力度有所加大，計劃供地規模增長兩成左右；北京、深圳、杭州、濟南、福州、青島等地供地計劃量與去年基本持平，上下浮動在5%以內；長春、天津、鄭州自去年二批次以來，土拍情緒持續低迷，政府推地意愿下降，2022年計劃供地規模同比降幅均在兩成以上，其中長春降幅超六成。
從供地完成率來看，截至7月18日，杭州、成都、合肥供地計劃完成率均在50%以上，其中杭州供地完成率超八成，21城整體完成率僅為35%,較去年同期下降11.7個百分點，超六成城市供地計劃完成率較去年同期下降，其中沈陽、長春降幅均超50個百分點，廈門、無錫、武漢降幅亦在30個百分點左右。2022年以來，受市場下行影響，房企拿地意愿較低，各地政府供地節奏放緩，超半數城市供地完成率均在四成以下，其中鄭州、武漢、沈陽、長春均不足20%。
特點二：多地主城區供應規模占比與首批次相當，整體推出樓面價略有上漲
圖：22城部分城市2022年首批次及二批次土地規劃建筑面積主城區占比（市本級）
注：長沙主城區為芙蓉、開福、天心、雨花、岳麓；福州主城區為倉山、晉安、臺江、鼓樓；杭州主城區為上城、拱墅、西湖、濱江、臨平、錢塘；北京主城區為朝陽、海淀、西城、東城、豐臺、石景山；南京主城區為玄武、秦淮、建鄴、雨花臺、鼓樓、棲霞；廣州主城區為越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔；天津主城區為南開、河西、河東、河北、紅橋、和平；成都主城區為金牛、成華、青羊、錦江、武侯；寧波主城區為海曙、江東、江北；武漢主城區為江岸、江漢、硚口、武昌、青山、洪山、漢陽。
數據來源：中指數據CREIS
二批次來看，多城市主城區供地占比與首批次基本持平。長沙、寧波、成都主城區占比上下變化幅度5%以內，福州、武漢、南京、杭州、廣州主城區占比上下變化幅度低于10%，北京二批次增加朝陽、豐臺區土地供應力度，主城區占比較首批次提升22.3個百分點。整體來看，在當前土拍市場整體情緒偏低、企業拓儲布局審慎下，保持或加大主城區及優質地塊供地力度仍是各地穩定土拍市場的重要舉措之一。
圖：22城2022年首批次及二批次推出樓面價情況（已公布城市，市本級）
備注：鄭州、長春、沈陽2022年未發布二批次土地公告；上海剔除純租賃住房、保障房、城改地等用地。
數據來源：中指數據CREIS
推出地價方面，二批次已供地19城樓面價較2022首批次整體上漲5.1%。上海、青島、廣州漲幅明顯，其中上海二批次整體供地進一步向核心區域集中，樓面價結構性上漲62%；青島二批次供應區域除黃島外，增加市北、李滄等主城區供地，推動樓面價結構性上漲超三成。而寧波、濟南等城市二批次推出樓面價較首批次均下跌，其一是由于供地區域調整，如濟南二批次主要以歷城區為主，同時增加長清、濟陽等地價較低片區供地，推出地價下跌超三成；其二部分城市地塊下調起始價，如南京二批次NO.2022G23和NO.2022G41兩宗回爐地塊，起始總價分別下調5000萬元、9000萬元，推出樓面價分別下調454元/㎡和879元/㎡。
整體來看，推出土地樓面價的上漲主要是因為供地區域調整影響，而從實際情況來看，部分地塊特別是回爐地塊地價實質性下調，這些優質地塊具備成本優勢，入市后或將對早期拿地的項目或產生直接沖擊。
特點三：房地價差維持高位或提高，深圳、北京較首批次增幅明顯
表：22城部分城市2021年至今各批次房地價差走勢（市本級，元/平方米）
備注：各批次房地價差指銷售限價或指導價與地塊推出樓面地價差值；
數據來源：中指數據CREIS
多地二批次房地價差高于首批次，其中深圳、北京、上海增幅較高。北京、深圳、上海地價、銷售限價或指導價相對較高，房地價差均在3萬元/㎡以上。廈門房地價差在2.0萬元/㎡左右水平，福州、成都二批次房地價差均較首批次提升2000元/㎡以上，流拍撤牌率較首批次均有所好轉。整體來看，多地二批次房地價差處于集中供地以來高位水平，如深圳、北京、福州、成都均為兩集中供地以來最高值，房地價差的提高對于提升房企投資信心、促使土拍市場回溫有著積極作用。
特點四：二批次土拍規則整體以中性為主，部分城市繼續優化
表：22城2022年二批次土拍規則主要變化情況（市本級）
數據來源：中指數據CREIS
22城二批次土拍規則繼續優化，但調整力度較首批次有所下降，上海、合肥、無錫、濟南、天津、蘇州、廈門、寧波、廣州、重慶等地土拍規則基本無較大調整，部分城市在增加核心區優質地塊供應、提高利潤空間、緩解企業資金壓力、降低拿地門檻等方面繼續優化，提升房企投資信心。青島首批次土拍表現偏冷下，二批次調整供地結構，提高土地質量，同時取消配建產權型人才公寓，提高房企參拍積極性；上海、廣州增加核心區土地供應。杭州提高部分地塊銷售限價，南京實行“差異化定房價，按程序報備”的政策；武漢優化租賃配建方式，優化住宅用地內配建的商業辦公比重。福州拆分大體量地塊，且回爐地塊降低起拍價，降低企業拿地門檻，同時北京、重慶均延緩土地款繳納周期，緩解企業資金壓力。
整體來看，首批次多城市放寬土拍規則后，二批次大多數城市土拍延續首批次規則，除部分城市繼續改善外，22城二批次土拍規則整體調整偏中性。
成交端
特點一：二批次土地成交規模較首批次增長，成交樓面價基本持平
圖：22城2022年二批次成交規模、土地出讓金、成交樓面價情況（已成交城市，市本級）
數據來源：中指數據CREIS
成交規模及土地出讓金方面，已完成二批次競拍的14城，住宅用地成交規模、土地出讓金整體較首批次均增長，分別增長7.3%和6.9%。各城市中，南京、青島供應增加帶動下成交規模較首批次增長超100%，廈門、武漢、蘇州等地略超兩成，合肥成交規模增幅不足5%，而廣州、杭州、寧波成交規模及土地出讓金較首批次均下降，其中杭州、廣州降幅均超三成，寧波降幅均在兩成以上；北京成交規模下降超一成，廈門、武漢成交規模較首批次雖然增長，但整體水平仍在低位。中長期來看，核心城市土地縮量或導致新房短期供應乏力，市場逐步企穩后價格存上漲壓力。
成交樓面價方面，已完成二批次競拍的14城，整體成交樓面價與首批次基本持平，近半數城市樓面價上漲。主要原因仍是受主城區占比帶動，其中青島、福州漲幅均超兩成，杭州、北京增幅亦在一成以上，而合肥、寧波成交樓面價下跌超兩成。
特點二：熱點城市延續首批次土拍熱度，福州、成都、青島二批次表現有所好轉
表：22城2022年二批次土拍表現情況（已成交城市，市本級）
數據來源：中指數據CREIS
綜合來看，已完成二批次競拍的14城，流拍撤牌率較首批次略有改善。其中福州、成都、合肥改善較明顯，流拍撤牌率回落10個百分點左右；杭州、寧波、重慶仍有一定熱度，二批次無地塊流拍；廈門受土地供應影響，成交端表現平穩，二批次及首批次均推出10宗，成交9宗；北京、蘇州流拍撤牌率雖然較首批次提升，但上限地塊占比均有所提高，房企參拍積極性仍在，土拍市場仍較穩定。福州、成都、青島上限地塊占比、流拍撤牌率表現均優于首批次，上限地塊占比均提升10個百分點左右，流拍撤牌率分別下降11.9、8.4和2.5個百分點，土拍表現有所好轉。
溢價率方面，已完成二批次競拍的14城，溢價率均在低位，多在5%以下。從底價成交占比情況來看，14城中有10城底價成交占比較首批次提升，廈門、重慶、合肥均提升20個百分點以上。整體來看，22城二批次雖然較首批次土拍市場表現有所好轉，但整體成交溢價率仍在低位，除個別優質地塊外，大部分土地多底價或低價成交，土拍市場回溫尚不明顯。
特點三：民企拿地意愿仍較弱，部分城市地方國資托底現象持續
表：22城 2022年首批次及二批次企業拿地金額占比情況（已成交城市，市本級）
備注：長沙、廣州二批次均因1宗地搖號獲取企業未公布，暫未統計。
數據來源：中指數據CREIS
拿地企業仍以央國企、地方國資為主，民企拿地態度整體偏謹慎。2022年首批次，22城央國企+地方國資拿地金額占比71%，混合所有制拿地金額占比11%，民企拿地金額僅占18%。已完成二批次競拍的14城來看，僅寧波、杭州民企投資力度較首批次增強，其余城市民企拿地意愿仍不足，武漢、合肥、青島民企拿地占比下降明顯，二批次拿地金額占比較首批次均下降20個百分點以上，北京、廈門、福州、蘇州民企拿地金額占比仍在10%以內。另外，部分城市地方國資拿地金額占比仍在高位，福州、蘇州2022年前兩批次地方國資拿地金額均在50%以上，蘇州二批次地方國資拿地金額占比高達96%，北京、廈門、合肥、南京二批次地方國資拿地金額占比提升幅度均在10個百分點以上，其中合肥由首批次2%增至二批次44%，南京由首批次15%增至二批次53%，當下民企拿地意愿短期難以明顯緩和，部分城市地方國資托底現象或繼續延續。
總結
2022年以來，房地產調控政策和信貸環境持續優化，但購房者置業情緒修復不明顯，市場整體仍處于深度調整階段，6月以來，在政策優化發力以及疫情影響減弱下，部分城市市場情緒有所好轉，下半年隨著政策發力顯效、疫情影響進一步減弱等利好因素帶動下，購房者預期和置業信心或將逐漸修復，但短期部分項目“停貸”或一定程度上拖累市場恢復節奏。
整體來看，二批次22城推地力度仍較不足，整體供地完成計劃率不足四成，土拍規則調整以偏中性為主，成交表現略有改善，民企投資布局仍審慎。
短期來看，在各地供地計劃完成率較低背景下，隨著市場信心逐漸恢復，下半年22城后續批次整體推地力度或有所加大，但房企資金端短期承壓明顯，土地投資意愿轉暖有限，城市間及城市板塊間分化現象仍較明顯。土拍規則方面，當前22城大多城市土拍規則相對友好，自去年三批次以來，在保證金比例、開發資質、利潤空間等方面均持續調整，后續寬松趨勢預計仍將延續，但改進空間較小，降地價方面仍有預期。企業拿地方面，央國企+地方國資拿地金額高占比或逐步形成新的企業格局，民企投資額較低占比短期難改。