新房銷售再度放緩：7月份，30個大中城市商品房銷售套數和銷售面積環比增速可能由正轉負、同比降幅可能從收窄轉向擴大。
7月1-16日，商品房日均成交套數環比6月份日均成交套數下降了37%，日均成交面積則下降了39%；如果與6月1-16日對比，日均成交套數與成交面積則分別下降了15.3%和16.3%。
一、二、三線環比6月份均出現明顯下降，其中尤以二線城市下降幅度最大。具體來看，與6月份日均成交相比，一線城市成交套數和成交面積分別下降17.1%和19.4%，二線城市分別下降50%和51.4%，三線城市分別下降27%和25%。
在環比增長逆轉的同時，7月1-16日商品房日均銷售套數和銷售面積同比降幅再次擴大，從6月份的下降10.4%和7.4%擴大至下降44.8%和44.6%。
歷史數據顯示，30個大中城市商品房銷售情況與全國商品房銷售走勢基本一致，銷售面積高度相關，相關系數達0.87?？梢灶A計，全國商品房銷售也將再度放緩。
此前，全國商品房銷售面積連續兩個月環比實現正增長，5月和6月份環比增速分別為25.8%和65.8%；當月同比降幅連續兩個月收窄，從4月份的下降39%，到5月和6月的分別下降31.8%和18.3%。
二手房不一定會逆勢上升：在停貸事件影響下，相較于期房，現房和二手房會更受青睞，但是，在整體觀望情緒下，再疊加疫情影響，二手房恐怕也難以獨善其身。已經持續改善了一段時間的二手房交易，可能也會和新房銷售一樣發生逆轉，7月上半月部分二手房成交數據驗證了這一點。
7月1-17日，16個可以獲得每日二手房成交套數的城市，日均成交結束了連續4個月的環比正增長態勢，從6月份的環比增長25.3%逆轉為環比下降18%，同比降幅也從14%擴大至21%。13個可以獲得每日二手住宅成交套數的城市，日均成交環比下降2.4%，較6月份回落31個百分點，但同比降幅收窄至3.6%。
此前，國家統計局發布的二手房住宅價格變化顯示6月份二手住宅交易有所改善。一方面，70個大中城市二手住宅價格指數環比降幅收窄，另一方面，跌幅擴大的城市數量由5月份的24減少至13個，跌幅收窄的城市數量從16個擴大至25個。
房地產企業資金壓力可能再次加大，要警惕需求端和供給端形成共振：隨著新房銷售再次減少，房地產開發企業到位資金環比連續兩個月恢復的局面也可能被逆轉。6月份，房地產開資金來源環比增長38.38%，較5月份的14.65%顯著加大。
期房是我國新房銷售的主要模式，在新房銷售中占大頭，由此成為房地產企業主要資金來源之一，期房銷售下降無疑會影響房地產開發資金。目前，期房在商品房銷售面積中的占比為83.3%（2022年5月份）。與期房銷售相關的定金及預收款、個人按揭貸款，在房地產開資金來源中最新占比為32%、15.8%（2022年6月份），二者合計為47.8%。
期房銷售影響市場預期，進而會影響開發企業其他來源的資金，也會影響到開發企業應付款，也就是供應商和承包方應收款，它們都將面臨收縮壓力。
對于開發企業在期房預售之外的其他來源資金，除自籌資金外，主要還有國內貸款，截至6月份，其在房地產開發到位資金中占比12.8%。外資目前僅占0.07%。
對于開發商可以通過延遲付款緩減現金流壓力的各項應付款，規模已相當可觀。與開發商到位資金相比較，截至5月份，各項應付款超過了開發商到位資金的四成，其中，應付工程款規模達到開發商到位資金規模的四分之一。
從歷史數據看，供給端的國內貸款與各項應付款（包括工程應付款）均與預售資金高度正相關，相關系數均在0.94上下。
今年以來，房地產開發資金持續負增長，截至6月份，同比下降25.3%，其中，國內貸款連續13個月負增長，截至6月，同比下降27.2%；自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款今年以來出現負增長，截至6月，分別同比下降9.7%、37.9%、25.7%；各項應付款3月以來出現同比下降，截至5月份，同比下降3.1%。
需要指出的是，房地產開發企業利用外資在今年4月份同比增速轉正，截至6月份同比增長30.7%。
商品房供應正在持續收縮，本輪下行周期中幸存的房地產企業仍可期待：目前，新開工面積累計同比增速已經持續11個月負增長，上半年同比下降34.4%，其中住宅新開工面積同比下降幅度更大（35.4%）。與此同時，本年購置土地面積累計同比連續11個月下降，上半年降幅48.3%。
未來供給減少已成必然之勢。目前，商品房待售面積與2014年上半年相當，其中，住宅待售面積與2012年初相當。與2016年年初峰值時對比，商品房待售面積下降了四分之一，住宅待售面積下降逾四成。
盡管從中長期看，人口出生率較低、老齡化程度持續加深，但是，我國家庭戶的規模還在下降、家庭戶的戶數在上升，這會在短期內削弱人口年齡結構變化對住房需求的影響。第七次人口普數據顯示，2020年，我國家庭戶規模為2.62人/戶，較2010年下降了15%；我國家庭戶數較2010年增加了23%。
房地產行業本輪洗牌之后，開發商數量會減少，面對上述供需態勢，幸存的開發商可能隨著經濟恢復迎來一波增長。
不過，當前面臨的風險仍需要慎重對待。如果單純依靠市場力量，房地產行業可能會進入螺旋式下降通道，因此各級政府和金融部門或將進一步呵護和穩定房地產市場。
目前，房地產及其上下游產業鏈，對我國經濟影響較大。單單房地產，上半年在GDP中的占比為6.67%，較上年同期下降0.73個百分點；其對GDP的貢獻率已經在2022年一季度轉負并在上半年進一步加大，拉低GDP累計增速0.34個百分點、貢獻率則為-13.56%。目前在固定資產投資完成額中占比四分之一的房地產開發投資持續負增長，2022年1-6月份累計同比降幅擴大至5.4%。
7月17日，銀保監會通過媒體就“保交樓”金融服務公開表態，簡要來說，一是銀行要千方百計推動“保交樓”；二是推進項目快復工、早復工、早交付；三是個性化地滿足居民客戶的不同需求，信守合同，踐行承諾；四是有效滿足房地產企業合理融資需求，大力支持租賃住房建設，支持項目并購重組，以新市民和城鎮年輕人為重點，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求。
