記者 | 黃昱

近期多個項目業主提出“強制停貸”后，商品房預售制度毫無意外又成為討論的焦點。

“商品房預售制度是否該叫停了”，每當有爛尾樓盤出現在大眾眼前時，這個問題總會引發一番討論。

有觀點認為，預售制度是開發商高杠桿發展導致資金鏈斷裂、項目爛尾等問題出現的主要原因，取消預售制度利大于弊。不過，也有觀點指出，預售制度本身是一種工具，雖然有過，但是更多在于功，相關監管的嚴格執行才是最關鍵的。

發布停貸宣言的業主們，給出的停貸理由主要集中在三個方面，一是，銀行為何在樓盤未封頂前違規發放按揭貸款；二是，為何按揭貸款違規劃入非監管賬戶；三是為何銀行不履行資金監管義務，縱容開發商違法違規抽調、挪用預售監管資金。

業主強制停貸的主要矛頭都指向了銀行監管的失責，那么商品房預售制度取消的時機是否已經到來？

我國的《城市商品房預售管理辦法》在1995年1月1日正式落地執行，標志著商品房預售制度在全國全面鋪開。

商品房從預售到最終交付一般有兩年的時間差。為了保證預售資金用于有關的工程建設，《城市商品房預售管理辦法》明確規定，市、縣級政府房地產管理部門負責行政區域內的商品房預售管理、制定對商品房預售款監管的有關制度。

然而，從施行之初到現在，預售資金監管制度都還沒有全國統一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執行情況也不盡相同。

就預售許可審批而言，一般是要求施工進度基本完成主體結構的1/4以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預售。

嚴格一些的當屬上海、北京，要求7層以下(含)的大戶型住宅及商業、辦公項目需達到主體結構封頂方可辦理預售，8層以上(含)的則分別需完成規劃層數的1/2、2/3以上 (且不低于7層)后方可辦理預售。

從前期的預售審批，到后續的資金監管，即便政策再嚴格，如果相關監管部門以及銀行不嚴格執行的話，相關規定也只是形同虛設。

因此，近五年來，關于取消預售房制度的聲音越來越大。2018年下半年，樓市降溫明顯的背景下，住建部向四川、廣東、湖北、江蘇、河南、遼寧等省住建廳發函，要求對商品房預售許可進行深入研究。

隨后，廣東省住房城鄉建設廳擬訂的材料建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對于新出讓土地，逐步實行現售，并擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。

同年10月，廣東首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相。

2018年，中山市國土局網站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實行商品房現售”為前提條件。類似土拍新規在不少城市都有實行過。

2020年，海南宣布對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度，成為國內首個全面實施現房銷售的省份。

此后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份多個城市，陸續探索實施商品房現售制度，但也基本局限在部分土拍規則中。

最近兩年，要求現房銷售的地塊基本又暫停。從2021年在重點城市試點供地兩集中制度以來，出讓地塊基本沒有現房銷售的規定，這意味著在重點城市，依然會執行預售制。

有房企人士指出，現房銷售對房企來說是很大的考驗，如果當下取消預售制度，估計會加速很多房企倒閉。

一家TOP10房企人士告訴界面新聞，預售制度下的預售資金監管就是為了在這一制度中保障消費者權益。目前的爛尾樓事件根源可能不在這一制度上，還是資金的問題。比如2020年時便有疫情這個外力影響停工，但也未出現如此密集的維權事件。

一位財務人士則對界面新聞表示，預售制度最重要的作用就是緩解了開發商的資金壓力，如果取消，開發商即便不倒閉，也會減緩開發周期，同時增加不少資金成本，到最后可能會助推房價上漲，買單的還是普通購房者。

中原地產首席分析師張大偉也曾表示，短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利于平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率也要降低的情況下才可實現。

從時機來看，當前也不是取消預售制度的最佳時機。房地產行業正處于十分艱難的時刻，房企普遍面臨資金緊張的問題，銷售短時間內也難有起色，如果再疊加現房銷售制度，房企最倚重的資金來源也將被截斷，面臨的壓力將是巨大的。

明源不動產研究院首席研究員艾振強對界面新聞稱，短期內取消預售制度的可能性不大。過去幾年來，其實有不少城市已經在逐步小范圍推行現售的試點，先試點后推廣，小步快跑，這樣更為靠譜，也將倒逼現行預售制度的完善。

“不能因為項目爛尾就認為預售制度有問題。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞指出，預售制度本身是沒有問題的，關鍵是預售制度沒有用好，預售審批、按揭貸款的發放時間以及預售資金監管等都是十分關鍵的。

艾振強表示，預售本身不是問題，問題在于需要嚴格的監管及準入制度配套。歐美也有預售，購房者根據房屋建造進展預付不同額度款項，購房者、開發商和銀行等金融機構，共同承擔相應的風險。而國內現行的預售制度，缺陷不少，風險幾乎全部由購房者承擔，確實有調整的必要。