記者｜楊冰柯
業主強制停貸告知行動，受到了多方關注。
據不完全統計，截止7月13日，全國業主發布的強制停貸項目已有100個，主要涉及鄭州、武漢、合肥、長沙等二線重點城市，開發商層面包括新力、恒大、綠地、富力、藍光等。
此次業主停貸風波，主要還是因開發商項目停工時間過久，交房遙遙無期，同時項目監管資金被轉移，后續建設資金得不到保證，項目面臨爛尾風險。
要求強制停貸，是業主自身權衡利弊后的選擇。但業主們的出發點還是希望問題得到解決，希望能引起政府、銀行和開發商的重視，加強購房款的監管和專款專用，降低所購項目爛尾的風險。
化解爛尾風險
要解決業主強制停貸，根源是要盤活爛尾樓，相關部門需要配合追討被開發商轉移走的項目監管資金，或者引入有實力的本地國企或全國性的央企國房企入場收購，將保交付放在優先位置。
從目前市場上發生過延期交付，后續能得到解決的項目來看，鄭州“最高學歷樓盤”永威金橋西棠可以作為參考案例。
在年初該樓盤因停工面臨爛尾風險后，業主們通過幾個月的積極溝通，在鄭州高新區的和關注和支持下，最終在7月初追回了被開發商挪走的10.115億元監管資金。這筆資金和項目的后續銷售收入，將全部轉入國資名下監管賬戶，用于保障后續項目建設，?？顚Ｓ?、封閉運行。
該項目得以成功追回10多億的監管資金，也有前提條件，開發商永威和金橋均是鄭州本地房企，并且這筆挪用資金是被開發商轉移到在鄭州的另一個開發項目上，因此鄭州本地政府對開發商的監督和管轄更方便。
另外，該項目后期還有約15億元的貨值，在國資公司接管之后，這部分貨值可能被盤活，這是項目能順利交房的重要前提條件之一。
在這一輪發生停貸告知的項目中，并非所有項目都能像永威金橋西棠這么幸運追回預售監管資金。大多項目房源已基本售罄，并且預售資金基本都被房企挪走，這類項目重新盤活的難度更大，地方政府更需要努力溝通、協調，因為這類項目已不具備接盤價值，這就需要開發商有內部資源和資金調配的能力，重新使項目復工。
綠地位于武漢光谷的星河繪項目，曾是2020年當地的紅盤，總銷售額超過48億元，但目前監管賬戶僅有8000多萬，并不足以保證項目在今年底按期交付。
界面新聞了解到，該項目業主在今年以來多次與武漢東湖高新區建設局、房管局和開發商溝通。作為高新區的重點項目，相關政府部分也非常重視解決問題。
據一份6月份溝通后的記錄顯示，經過梳理綠地集團在高新區、武漢市、其他地區的資產后，給出的總體方案是多渠道盤活處置、加快變現節奏，積極爭取綠地集團的支持，妥善化解項目風險。
針對最重要的項目資金缺口，方案顯示首先需要請武漢相關司法部分支持將1.2億凍結資金解封（綠地被武漢市中院凍結的1.225億資產），用于星河繪建設。同時加大未售車位的銷售回款，這部分價值約1.2億元；支持綠地未開發的商業地塊采取合作開發方式回款；另外要協調綠地集團給與融資支持，利用綠地集團現有資產進行以房抵債；方案還提到要盤活綠地在武漢的資產，爭取武漢市政府支持對武漢黃陂會展中心地塊進行退地。
這是武漢星河繪業主們通過與政府相關部門、開發商溝通后的解決方式，期望通過以上這些措施盡可能籌措項目到交付所需要的資金。
雖然給出了解決方案，但在實際落地過程中，依然存在多方溝通難點，且解決時間不明確。這也是此次星河繪項目業主們加入強制停供的原因之一，他們希望政府和開發商能盡快推動項目復工方案的實施落地。
綠地星河繪項目，已經是房源基本售罄，預售資金基本被挪用完項目中相對情況較好的一種，因為政府方面較為重視，開發商也有一定的資產可變現，且有可能騰挪資金用于項目后續建設。
一位大型房企人士對界面新聞表示，相比他們這類可以有全國資源協調的公司，一些地方小房企的經營情況更為緊縮，一旦出現資不抵債等風險情況，其停工項目只能等待接盤方甚至政府兜底。
還有一類是開盤銷售不久的項目，雖然房企出現資金問題，但這類項目還有大量貨源，且前期開盤的預售資金已經被相關部門進行監管，用于保證項目的交付。只要找到合適的接盤方繼續推進，這類項目出現爛尾的風險會降低。
恒大在今年初曾與光大信托及五礦信托合作，將位于重慶、東莞和佛山等地的四個項目部分股權轉讓給了信托公司。后續信托機構將投入資金以保障項目的開發建設及保交樓。
在這種合作方式下，恒大依然作為項目操盤方，保留了在項目的財務監督權、銷售共同定價權。當日后項目實現收益后，除償還信托機構全部投入外，盈余部還能用于償還恒大前期資金投入，且信托機構不以股東身份實際參與項目利潤分配。
匯生國際融資總裁黃立沖對界面新聞表示，恒大與信托公司的這種合作方式，等于股權質押的債權融資，是一種不良資產處置的結構，由信托機構提供資金建成項目以保交樓，然后償還信托機構的投入?！斑@種路徑是標準的公司出現財務困難后，地方政府和場外資金結合來保交樓的案例?！?/span>
但上述這三個化解項目爛尾風險的案例，需要具備各自的前提條件，并不能統一應用到所有停工的項目。
自去年以來，雖然多次倡導有實力的企業去并購出險房企的優質項目，并且四大AMC機構也已表態會加大收并購力度。但從實際落地情況看，如中海、華潤置地這類資金實力有保障的央企，在并購市場仍保持謹慎，并購項目更多的還是合作方的股權。
“保交樓”是一項艱巨且復雜的任務，不僅關乎業主的切身利益，對開發商、銀行和樓盤所在地經濟發展都有影響。
從購房者的角度，每一個項目都應該盤活，保證業主的權益，這需要開發商、業主、地方政府和銀行能共同商議推進解決的方案，地方政府也需要積極支持企業有序復工復產，讓房企的經營回歸正常。
多位業內人士還認為，從去年開始政策層面強調的支持企業合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸等行為，一定要落到實處，同時對于部分遭受疫情影響的弱二線城市，應當給予企業一些稅費減免、租金減免等支持，有序促進房地產行業債務風險出清。
房企不能躺平
對目前本就面臨壓力的樓市來說，受強制停供影響后，接下來買房者會更加謹慎，同時金融機構也會有更嚴苛的審核，這對恢復樓市的正常成交并不是好現象。
暫時看，強制停貸事件對涉及到的項目開發商并無直接影響，但作為項目開發商，他們負有不可推卸的責任，并且依然是“保交樓”的第一責任人，并不能不負責任地躺平。
一位涉及到停貸項目的開發商人士告訴界面新聞，公司并非不重視目前業主采取的行動，從去年下半年開始，公司內部已經將“保交付”作為首要重任。目前面臨復工緩慢、不能如期交付的根本原因還是“資金不夠”。
他提到，公司并不是絕對的“沒錢”，而是資金無法靈活調用，一些去年下半年到今年開售的項目上其實有足夠的監管資金，部分還超出了項目保交付所需的資金額，但超出部分在地產政府的嚴格監管下，并不能提取出支援其他項目。
“如果業主強制停貸行為繼續蔓延，對我們這類出險房企會更不利”，該人士說。
在目前的市場銷售過程中，已經明顯感受到，購房者選擇項目的最主要一點，就是關注房企施工和交付進度，更傾向于選擇央企國企或有實力的房企開發項目，對選擇出險房企都會很謹慎，甚至直接不考慮。這種狀況，直接影響到了上半年的銷售進度，雖然市場行業整體不好，但公司的一些地段不錯、性價比高的項目，依然賣不動。
一家TOP10房企人士告訴界面新聞，從去年下半年開始，一些開發商以債務兌付為重心，先保證公開市場的信用，因此將商票、供應商結算款這類資金優先投入到臨期債務之中，傳導到經營層面就是供貨商、承建方收不到款，項目出現停工現象，如果這種情況持續就會出現爛尾的情況。
另一家華南房企人士告訴界面新聞，在外部融資基本斷掉的背景下，公司不僅面臨債務剛性兌付的壓力，銷售又不暢、失去了內部造血功能，公司的資金面極為緊張，這也是現階段各項目停工、復工難的重要原因。
其實在今年初，各大房企都明確提出了要保交付。此次涉及業主停貸項目的開發商中，恒大、陽光城、融創、奧園、佳兆業等開發商均在不同場合提出，“保交付、保生產”為今年最重要的工作任務。
上述TOP10房企人士也提到，“當下房企‘保交付’的決心比以往更為堅決，因為大家意識到只有做好經營、保證交付，客戶才能有信心購買你的房子，然后反過來公司才有銷售回款和現金流?！?/span>
但在實際落地過程中，這些公司依然有不少項目因資金問題處于停工或者緩慢復工狀態，這也是導致此次停貸項目逐漸增多的直接原因。
“歸根到底是資金問題，開發商的資金來源主要有銷售回款、處置項目以及融資?，F在房企的處置資產力度也沒那么大，之前‘賤賣’的狀態反而不利于解決整體債務問題。”
這些房企如今面臨的流動性危機狀況，現實的解決的方式，都是希望能以“以時間換空間”，境內外債務進行展期，緩解剛性兌付壓力，將更多的資金投入到項目交付方面，使銷售逐步恢復正常，有持續穩定的現金流進來，盤活在建項目和工程，使“保交付”落到實處，不讓購房者利益受損。
好在目前的樓市環境已有好轉跡象，在各地推出多項樓市支持政策后，樓市成交在5、6月份開始回暖，雖然同比去年業績降幅仍保持較高水平，但百強房企6月銷售額環比增長了61.2%。
這意味著，銷售端的恢復能為項目本身帶來自有的現金流，施工建設能更有保障，完成保交付的可能性會更高。
這次發生的業主強制停貸事件也說明，當前的房地產行業仍需房企積極自救，不能有躺平、僥幸心態，因為他們關乎到大量業主的切實利益。