記者｜張子怡

深圳上半年商業地產市場各方面數據表現一般，凈吸納量、空置率和租金都呈現出環比下跌的態勢，不過由于疫情防控措施得當，相比其他城市而言，市場還是呈現出較強的韌性。

世邦魏理仕統計的數據顯示，春節疊加疫情影響，導致部分項目出現推遲交付的情況，2022年上半年深圳只有6個寫字樓項目、共計38.7萬平方米新增供應入市，以前海片區最為聚集。

整體市場凈吸納量受疫情以及科技行業的發展影響，環比及同比均有回落，但需求總量依然可觀，半年度共錄得23.5萬平方米，位列同期需求全國第二，整體市場保持一定水平的活躍度。

單看第二季度數據，第一太平戴維斯的數據顯示，二季度盡管新項目預租客戶如期入駐，加之個別項目有大面積租賃成交，全市凈吸納量環比上升6.2%，至8萬平方米；但受TMT行業調整影響，其租賃需求同比放緩，加之部分其他企業租賃決策受國內疫情影響延緩，凈吸納量同比下降51.0%。

科技和金融行業一直是深圳寫字樓市場租賃需求主力。

世邦魏理仕發現，受行業調整影響，科技行業需求同比降低15.1個百分點，占到31.6%的需求份額。細分需求聚焦于科技互聯網以及電商，同時也有科技企業退租的案例。

另一方面，金融板塊的需求主要源自以銀行和基金為首的傳統金融企業的擴張。專業服務和房地產建筑板塊需求分列第三、四位，新租面積占比為9.6%和8.3%?？萍己徒鹑跒槭袌稣w貢獻比例近六成。

在過去的半年，深圳的寫字樓空置率也再度上升。

世邦魏理仕統計的數據顯示，整體市場受新增供應影響，空置率半年度環比上升0.6個百分點至17.2%，同比有3.7個百分點的改善，存量項目內部空置率表現分化。

租金也在繼續下跌。

世邦魏理仕發現，受疫情反復及科技行業租賃需求減弱帶來的需求規?？s減，業主以更加主動的姿態應對市場變化——具體舉措包括但不限于延長免租期，調整租金以及提前鎖定客戶、加強原有租戶留存等。

受此影響，深圳寫字樓市場平均租金上半年環比下跌0.6%，跌至每月每平方米186.5元。

而補貼政策實施方面，主要補貼對象為國有物業的小微企業，及針對商業性樓宇更多傾向于鼓勵性的政策，于半年度內并未有大面積因補貼而主動減租的案例，由此可見政策對租金調整影響有限。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務部辦公樓負責人吳洋認為，未來六個月，雖部分項目推遲交付，但按照建設工期，預計新增供應將依然超過70萬平方米，分布依然較為密集，主要匯聚在南山和福田。需求方面，科技板塊需求會減弱，預計整體市場空置率將會升高。

值得注意的是，深圳上半年大宗交易市場并不活躍，交易金額縱向來看處于較低水平。

世邦魏理仕統計的數據顯示，2022年上半年，深圳只有9宗大宗交易，交易總額為人民幣51.7億元。受疫情影響，交易額同比和環比均有所回落。

從深圳大宗交易歷史交易金額來看，近五年，除2020年深圳大宗交易金額僅為167.1億元，其他年份大宗交易金額均超200億元，2017年最高，達356億元。今年上半年大宗交易金額僅過50億元，下半年市場預計承壓不小。

世邦魏理仕深圳董事總經理吳偉冬表示，未來半年，受疫情和房地產行業宏觀調控雙重因素的影響，開發商對于現金流的追求將令大宗交易的供應端增加，可售寫字樓和零售物業將增多，從而推升大宗交易市場的整體活躍度。

預計下半年市場交易額將步入上升通道，寫字樓與零售物業可售項目增多帶來的競爭性增加導致部分項目價格談判空間變大，從而促成成交。

目前深圳商業地產市場中表現良好的是倉儲物流，倉儲物流市場由于供不應求，空置率低且租金穩定上漲。

世邦魏理仕統計的數據顯示，2022年上半年，深圳優質高標倉市場已經連續3年以上沒有新增供應入市，供應緊缺持續。整體市場空置率保持在0.4%的市場低位，環比持平。得益于對疫情快速有效的控制，大多高標倉項目出租率穩定。上半年平均租金環比增長1.1%至每月每平方米48.0元。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務產業地產部負責人陳劍鋒認為，未來六個月，預計僅有一個10萬平方米的新增供應入市，依然無法緩解整體市場供不應求的局面。

來自網絡零售需求的快速增長，以及各項消費刺激政策和措施的實施將令零售、電商和第三方物流的需求板塊保持穩定增長。整體市場面的供需狀況將繼續推升平均租金穩定增長，空置率也將保持在低位。