記者 | 孫梅欣

配合著持續高溫天氣，南京第二輪土拍市場顯現出一絲回暖氣息。

7月12日，南京第二輪土拍在網上舉行。當天上午9點半，44宗土地進入競拍環節后，便迅速有29宗地塊底價成交，進入待公證環節。同時，也有2宗地塊因無人報名而迅速流拍。

最終，此次掛出的44宗地塊中，有5宗觸頂搖號、6宗溢價出讓、31宗底價成交、2宗流拍，土地成交金額達到727億元，表現明顯好于首輪土拍。

從土拍結果來看，盡管大部分地塊以底價成交，但區域冷熱不均表現加劇。同時，南京本土房企“回歸”，也成為本輪土拍的重要特征。

板塊冷熱分化加劇

此次掛出的河西中、河西南區域共計4宗地塊，全部達到觸頂價格，進入待搖號環節，使得河西再次站穩了南京最熱門板塊區域。其中包括河西中G28地塊，成交價格達到26.9億元，5.2萬元/平方米的毛坯限價更達到了南京限價“天花板”，但仍成為最搶手的地塊。

另外，江寧百家湖G51地塊也成為當天“黑馬”，在經歷16輪報價后，同樣達到觸頂價格成交總價17.5億元，樓面地價達到26285元/平方米，并且未設置毛坯限價，實行“差異化定房價”。

位于城北燕子磯的G32地塊，也經歷了長達1個半小時的34輪競拍，最終以33.3億元成交，最終被保利發展拿下，樓面地價達到30684元/平方米。

與之相對的，則是部分早前被視為熱門板塊的地塊，表現遇冷。

最為明顯的是江北新區地塊，此次出讓的5宗江北新區核心地塊中，僅有G09江核金融中心地塊為溢價成交，且僅有2輪競拍，最終以24.1億元被保利拿下。另外4宗江北核心區地塊，包括金融中心G11、研創園G10、國際健康城G07、G08地塊，均為底價成交。

南部新城板塊表現也同樣有些令人意外。這一板塊熱度一度僅次于河西地區，雖然G27地塊以45.4億元總價成為當天成交價最高的地塊，被金茂拿下，但G27、G25均為底價成交，只有G26、G24為溢價成交，也并未觸頂。

有意思的是，當天流拍的人居森林G42地塊和鐵心橋G39地塊，均位于雨花臺區，在2021年前后，因為規劃承接河西的外溢購買力，一度也曾被視為剛需新銳熱點板塊。然而在經歷市場波動后，熱度褪去，房企和購房人都選擇用腳投票。

除了市場板塊冷熱交替、分化加劇之外，南京本土房企也在此輪土拍中，悉數登場。

本土房企回歸

從此輪拿地企業來看，包括全國性房企保利發展、金茂、龍湖、華潤，也有南京本土城建平臺奧體建設、頤居建設、江寧城建、安居集團，同時海信地產、偉星置業、華能等外來房企。與此同時，棲霞建設、高科置業、金基、鳳凰置業、武夷房地產等南京本土房企，也在此輪土拍表現搶眼。

其中，棲霞建設拿下了仙林湖G35、棲霞山G37、燕子磯G33共3宗地塊，高科置業拿下G33燕子磯、仙林湖G38地塊，金基則拿下江北橋林G56、老城東G23地塊，并和南部新城集團共同拿下G25地塊。鳳凰置業拿下城東孝陵衛G22地塊，武夷房地產則拿下江寧東山G47地塊。

上述房企中，除金基之外，其他房企均為國企，或在股權中有國資入股。棲霞建設、高科置業在南京土地市場較熱的2017、2018、2020年，面對外來房企的涌入，一度甚少出現在公開土拍市場，一年只有少數地塊入賬，有些甚至全年沒有拿地記錄，只靠早前拿地項目上市保持熱度。

但從去年下半年開始，上述幾家房企在土地市場出手則積極了許多。此次棲霞建設拿下的3宗地塊，均位于南京棲霞區，也正是企業的發家地。高科置業的股東中，有南京仙林開發投資集團和南京棲霞國資經營有限公司，拿下的仙林地塊，更是早前高科置業主要開發的區域。

而武夷房地產，也是南京本地的區域開發企業。在2005年之前，武夷房地產在南京江寧區有多個項目開發，其中以東山街道比例較高。但在2010年之后，便極少出現在公開土拍市場。此次再度出手，拿下的還是大本營江寧東山地塊。

不過，相較于城建平臺，上述本地房企一方面大部分具有國資背景，另一方面具有市場化操盤經驗。另外，包括棲霞建設、高科置業、金基等房企，雖在外地項目較少，但在南京本地市場頗具市場認可度，部分更被認為是“品質房企”的象征。

有業內人士認為，本土房企、國企積極拿地，一方面是釋放提振市場的信號，另一方面也是在上市房企、外地國企再度涌入市場前，有一個喘息的時機。

南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華認為，本地房企普遍資金鏈并不十分緊張，規模也不大：“只是等待好項目，這個時間點，外地房企擴張步伐放緩，給了本地房企拿地機會。”

市場略有回暖

事實上，從今年4月中旬南京持續松動房地產相關政策以來，到今年6月末，市場表現已經有回暖的信號。

根據南京網上房地產數據顯示，今年6月南京新房認購量8120套，環比上升25%；成交量5970套，環比上漲6%。南京房協報告顯示，7月第二周（7月4日-10日），南京全市二手房成交1868套，環比微漲，并連續5周成交量超過1800套，創年內周交易量新高，基本與去年下半年交易水平持平。

不過從價格上來看，安居客數據顯示，7月南京二手房均價為26765元/平方米，環比下跌0.57%，同比下跌8.2%，整體下行趨勢尚未扭轉。

吳翔華表示，從市場實際成交量的增加，已經表現出復蘇跡象：“但是這一輪復蘇有較長過程，需要等待一線城市復蘇，二線城市才能真正復蘇。”

南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝認為，相較于南京首輪土拍，此次集中土拍釋放的信號較為積極：“市場競爭擴散至多個片區，市場呈現走穩回升態勢，另一方面，和周邊城市市場下行相比，南京土地市場有回升勢頭。”

他認為，土拍結果很好地反應了目前開發商對南京房地產市場未來1-2年的走勢判斷，對大多數地塊的理性判斷占主導，極少數的優質地塊還有想象空間，整體來看此次成交金額的企穩態勢明顯。