記者 | 傅林林

編輯 | 彭飛

名校學歷、光鮮的職業簡歷、令人羨慕的業績，伴隨著房地產行業的狂飆突進，一批明星職業經理人站到了聚光燈下。

他們不僅幫助企業將規模做大，也在房地產行業的“黃金時代”里收獲了財富、名望以及爭議。在每一個媒體專訪、戰略發布會和資本的博弈場，他們都是目光追逐的焦點。

有獵頭公司的人士向界面新聞表示：“企業也會刻意包裝這些高管，甚至在一些重要的發布會場合，邀請專業人士對他們的言談舉止進行培訓。”

但光鮮的背后是薪酬和職位泡沫。

泰禾集團董事長黃其森在企業出現危機的時候總結道：“房地產行業最大的泡沫就是人才的泡沫”。

這家曾以激進擴張著稱的閩系房企在一兩年時間內以高薪網羅了一大批張晉元、李亮、陳波這樣的行業明星。但隨著企業陷入流動性危機，這些明星高管也紛紛轉投別家。

這樣的企業還有很多，最近的是弘陽。這家企業在短短數年就招募了袁春、張良、蔣達強等高管，但最近隨著一系列的人事變動，這個“明星職業經理人”團隊分崩離析。

這些人既身處職場也身處秀場，但歸根結底，他們的沉浮也只不過是行業變遷的一個注腳。

體制內走出的精英

2008年，陳凱邁出了職業生涯中非常關鍵的一步，從華潤置地離職加盟了龍湖集團。

在華潤的13年里，他先后擔任武漢、蘇州、寧波、無錫及上海等分公司董事、總經理職務，后被提拔為總公司執行董事及副總經理。

房地產在規模化擴張的初期，國企央企確實為行業培養了不少精英。

就算是現在以“仕官生”為基底的龍湖當年也提出全面學習中海，引入了一批“中海系”的職業經理人。除此之外，還有碧桂園的莫斌出自中建系、今年從華夏幸福離職的吳向東出自華潤系等。

這批職業經理人進入民營企業，帶動了整個行業的快速擴張，同房地產行業的“黃金時代”一起高歌猛進。

陳凱則是從體制里走出的職業經理人的標桿。華潤給了他基礎，而龍湖讓他明白怎么做生意。

彼時的龍湖正處在全國擴張的快車道上。2001年到2006年間，龍湖的銷售收入復合增長率達到65%。到了陳凱加盟的2008年，龍湖年銷售額已經達到了115億元。

陳凱在龍湖也得到了充分的歷練，除了執行董事的職位外，陳凱在龍湖涉及的領域包括了運營、投資和商業。現在看來，這些業務都成長為龍湖的王牌。

經過龍湖的淬煉，陳凱先后擔任過陽光城總裁、中南置地董事長、新力總裁、卓越集團執行董事長。成為了名副其實的“老板收割機”和明星職業經理人標桿。

業內人士在談到陳凱的履歷時向界面新聞表示：“被一個老板看上不難，難的是被這么多大老板都看上。”

讓陳凱成為業內職業經理人標桿的還是他在陽光城的經歷。他曾因在員工面前“公開”批評老板而名噪一時，成為房地產行業中高層管理者追隨的偶像。他也開創了一種老板必須放權、職業經理人得到最大程度發揮的企業文化。

閩系房企一向有著強烈的擴張欲望，他們往往喜歡引進職業經理人幫助其快速實現規模增長。

陳凱在陽光城的三年為其實現了業績10倍的增長。其中2012年該公司的銷售額就從27億躍升至100億元，隨后2013年實現銷售220億元，2014年236億元。2015年陽光城全年合約銷售突破400億。

在那個時代背景下，陽光城和陳凱互相成就。和他們類似，一大批職業經理人開始在高周轉的路上狂奔。

高周轉的明星職業經理人

如果要概括近10年房地產行業的話，高周轉是一個無法回避的關鍵詞。開發的高周轉、銷售的高周轉、資金的高周轉以至于人力的高周轉。

為求規模擴張，各個企業招兵買馬，有的是聚集了一批明星團隊，有的則是為了業績走馬燈式的換人。

上述獵頭向界面新聞表示：“我最多的一次單個工作日安排了9個候選人面試。”

陽光城在送走陳凱和張海民之后，進入了朱榮斌和吳建斌的“雙斌”時代。

他們兩人均來自房企龍頭碧桂園，當時他們與莫斌組成的“三斌”，讓碧桂園在房地產高周轉時代登頂。

朱榮斌也是出自“地產界黃埔軍校”的中海，2008-2013年，朱榮斌又在富力地產擔任集團副總裁兼華南地區總經理；2013年-2017年，進入當時進入高速發展期的碧桂園，擔任聯席總裁、執行董事。

其實在陳凱時期，陽光城就已經奉行高周轉策略，經過下一任總裁張海民之后，陽光城的規模已經達到487.2億元。

2017年朱榮斌上任總裁，與搭檔吳建斌為陽光城設計了“三全五圓”戰略。

該戰略提出全地域、全方式、全業態的“三全”拿地方式，強調要在原有城市的基礎上迅速覆蓋全國一二三四線城市。“五圓戰略”則要求公司內部人才、土地、資金等要素與良好的運營管理體系有機結合，做到“人等地，地等錢，錢催人”。

在朱榮斌的帶領下，陽光城在土地方面表現得更加激進。資料顯示，2017年朱榮斌履新當年，陽光城就買入了120個項目，新增計容面積2021.63萬平方米，全國新開拓了十余個區域。

陽光城的業績一路飆升，2018年，陽光城破千億，2019年則突破了2000億元，成為業界黑馬。

這樣的企業還有很多，通過加杠桿的方式迅速擴大規模，同時也不惜重金聘請明星高管。比如泰禾，也是在2017年，泰禾馬不停蹄得收購，不斷做大資產規模。但實際上，很多資產并不優質，所花費的代價也高于其真正的價值，隱患也就此埋下。

盡管一些企業的增長沒有陽光城這般迅速，但房企TOP30的排名門檻水漲船高。

中指研究院數據顯示，2020年“千億軍團”增加至41家，共166家房企躋身百億軍團；百億企業的權益銷售額共計10.7萬億元，市場份額約61.8%。

而這些明星職業經理人在企業擴張的過程中也積累了巨大的財富。與互聯網企業通過上市的股權變現實現財富增長不同，房企高管的財富是實打實的現金。

除了百萬甚至千萬的年薪外，不斷攀升的銷售額也讓他們能夠拿到巨大的獎勵。最具代表性的就是曾經碧桂園的“打工皇帝”劉森峰。

2016年5月31日，劉森峰負責的江蘇區域成為碧桂園第一個簽約突破100億的區域；整個2016年，江蘇區域全年銷售簽約高達367億。他也成為碧桂園收入最高的區域總裁，全年總收入超過1個億。

這背后是眾多房企都紛紛推進的跟投制度。這項為了籌措資金，同時激勵員工，分享利潤的制度也成為了房地產造富機器。

劉森峰把大部分身家投入到樓盤鳳凰城當中，甚至把房子都抵押了，還用工資抵押做了信用貸。隨著項目銷售火爆，價格不斷攀升，劉森峰的個人財富也成為地產界的“神話”。

掌舵多元化

伴隨著高周轉帶來的紅利，房企的野心也在不斷膨脹。高舉旗幟開拓多元化賽道成為風尚。

作為行業內老牌明星職業經理人之一的郁亮，在成為萬科的掌舵人后，在業務層面就一直在帶領萬科突破地產商的身份，轉型成為城市運營商。

在對外投資上，萬科布局的業務不可謂不廣，城市運營、商業、養老、教育、冰雪，甚至包括養豬。

在內部，他主導的戰投幫地位火速竄升，其中，麥肯錫出身的劉肖和孫嘉都有著非常好的教育背景和職業履歷，但缺乏地產一線的經驗。不過，他們如愿跟隨那個時代一起，坐上了事業攀升的火箭。

他們此后成為了郁亮的左膀右臂，也成為萬科明星職業經理人的代表。

劉肖在杭州展露頭腳，除了地產開發本身的業績，最大的亮點是在養老、地產基金等領域為萬科探路。

“在杭州只要劉肖看上的地，集團都會同意購買，這是其他地方公司享受不到的福利。”一位業內人士表示。不僅是杭州，孫嘉所在的上海公司、沙驥（后跳槽卓越）所在的昆明公司都獲得了集團的資源傾斜。

頂著杭州的光環，劉肖在2015年赴任萬科北京公司總經理。

以“改革派”面目出現的劉肖最主要的精力仍然放在了企業轉型方面，上任之初，他就向媒體透露了北萬的6大轉型計劃。這一計劃被細化為“6＋X轉型計劃”，包括了存量資產改造、商業、泊寓、萬鏈裝修、V-link、養老業務。

而“戰投幫”另一員孫嘉在2019年5月調任南方區域事業部首席執行官。

南方區域一度是萬科業務種類最多、戰線最長的區域，這也給南方區域的業績帶來了一定拖累。孫嘉將多元化業務集中到產業、商業、EPC代建、養老、酒店五項經營類項目上，把這些作為核心業務開展。

龍湖則是多元化轉型的另一個參照物。

在多元化的道路上，龍湖也招募了不少行業內的精英。比如，目前負責商業航道的李楠來自凱德華中區域總經理；長租公寓領域他們曾經引入了中糧集團的韓石。

但此后，重用老龍湖人和“仕官生”成為龍湖人事的底色，目前龍湖的幾大航道業務，基本都由年輕的“仕官生”一代把持。

明星職業經理人的“倒掉”

人員的高周轉，也讓一些明星職業經理人不斷尋找平臺。

張晉元從萬科跳槽至華夏幸福任副總裁，后又加盟泰禾擔任副總裁、龍湖的副總裁袁春加盟鴻坤，之后又轉投弘陽。

這些高管憑借著在一線房企的成功經驗跳槽到第二梯隊獨當一面，他們收獲了更高的薪資和職位，也收獲了更大的舞臺。

這些二、三線房企也希望通過明星人物的號召力實現規模的跨越。

但很多腰部房企都是家族式企業，他們給了經理人不菲的待遇，但并沒有給予充分的信任。蜜月期一過，老板和經理人往往就處于博弈狀態。這也使得很多明星職業經理人在新的平臺很難重現昔日的輝煌。

特別是隨著房地產行業進入深度調控階段，“三道紅線”的壓力讓高負債、高周轉的傳統路徑難以維持。頭部房企都紛紛出現債務危機，而這些正在路上沖刺的第二梯隊房企們也不得不踩下剎車。

朱榮斌在從陽光城離職之時在自己的社交媒體發文稱：“長時間的糾結、博弈及掙扎，離職確是無奈。”

今年以來，房企高管離職也掀起了離職潮，從陽光城的朱榮斌、華夏幸福的吳向東，到最近的弘陽的袁春等人，據不完全統計，僅2022年上半年，超250名高管從房企離職，而6月單月，房企發生的人事變動就達到160余次。

這些明星職業經理人彷佛在一瞬間就失去了光環和榮耀。而留在原來企業的一批明星高管也經歷了不小的動蕩。

在郁亮提出萬科“收斂聚焦”的基本盤下，劉肖的“6＋X”計劃戛然而止。包括像養老、城市更新這些業務，曾經規模化的提法已經被放棄。家裝業務“萬鏈”也賣給了鏈家。

萬科旨在對城中村進行綜合改造的“萬村計劃”也被迫擱淺。南方區域甚至因為沉淀了大量的新業務導致銷售業績墊底。

劉肖在去年被調回總部擔任執行副總裁、首席運營官。而曾經被視為郁亮接班人的孫嘉，從萬科元老張紀文手中接過南方區域，操刀了一輪人事大換血，爭議頗多。

明星職業經理人在新的市場環境下最終被“去魅”。

有分析師認為：“房企的崛起來自于多方面因素共同助推，這個過程中管理層起到了一定作用，但并不是決定性作用，而其他中小型房企恰恰容易夸大這些經理人的作用。”

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，高管頻繁離職說明目前房地產市場的底層邏輯已經出現了質變，房企的戰略目標、資源匹配與組織架構等都需要重構，而人員的變動只是這些眾多重構中的一個表象而已。

何去何從

對于離開的職業經理人，上述獵頭介紹，“現在行業的需求收縮，這些離職的經理人大部分處于待業，也有一部分選擇轉行，有的去做了民宿，有的開了飯店。”

當然，也有選擇自己創業，這樣的人不算少數。

在朱榮斌離職后，有消息稱，他在廣州注冊了一家公司“榮宇建設”，注冊資本1000萬元，由朱榮斌100%持股。今年4月，榮宇建設旗下再新增第一家子公司“海南榮樂建設管理有限公司”，進軍代建領域。

當然也有轉型比較好的例子，界面新聞了解到某TOP5房企的投資總監轉行去了保險公司做高管，保住了百萬年薪。

另外，隨著銷售的下滑、市值縮水，很多高管除了降薪外，其股權、理財和跟投收入也一起下降，收入大幅縮水。

朱榮斌曾兩度減持陽光城股票，減持股價相比買入時跌去一半，個人損失超千萬。

對于跟投制度，由于此前的市場行情較好，一些公司的經理人以加杠桿和配資的方式投入項目，但面臨著市場壓力，他們的資金安全也無法得到保證。

偉略達聯合創始人王鉞向界面新聞表示：“從全行業看，固薪普遍降低了20%到50%，經營情況越差的企業降得越狠，而且還在下探過程中。越高端的職位，浮動薪酬占比越大，受經營情況沖擊越大。現在挖人一定是很關鍵的技術崗、營銷崗，性價比要高，務實，年輕有創新意識和成就欲望。”

上海一房企人力資源負責人也向界面新聞表示：“個人層面沒有更好的出路，如果還留在房企就要接受收入下降的現實，并且工作量和壓力會更大，容錯率更低。”

她向界面新聞分析，目前行業內的很多崗位也在招人，薪資大概會有30%的漲幅。受到影響比較大的是管理層，因為他們本來就有比較高的薪資，像以前我們的城市總的定崗是年薪200萬，現在談下來大概也就150萬到170萬。另外，投資部門收縮比較嚴重，但營銷和融資這兩個業務條線還在招人，并且也會漲薪。畢竟這兩個是來錢渠道。

對企業未來的人才建設，她表示：“靠招募明星經理人的方式說到底還是粗放的人才管理模式。老板們發現，單純靠個別職業經理人是解決不了問題的，逐漸開始變得理性，而現在選人的條件也更苛刻了，比如年齡、學歷等條件都會調整。”

近些年，企業內生人才的培養也成為了大的趨勢，龍湖甚至已經出現了“仕官生”體系下的第一個總裁，40歲的陳序平。

在內部“中海系”紛紛離職之后，大量的仕官生走向了管理崗位。據龍湖相關人士透露，截止目前，仕官生（含仕官生2.0）在龍湖中層管理者中已近200人，高管團隊中占比更高達20%。

但與此同時，越來越頻繁的組織架構調整也讓職業經理人面臨巨大的不確定性。像萬科、龍湖就是比較熱衷在內部進行組織調整和人事換防的企業。這樣的調整，無非是像郁亮所說的“起立坐下”，讓有能力的人到一線去。

但不斷的人事調整，也帶來一些問題，龍湖一位離職人事向界面新聞表示：“內部的活水讓我們城市連續換了三任城市總，每換一任就要重新解釋和梳理一遍投資邏輯，導致之前簽約的項目黃了。”

克而瑞研究中心研究總監謝楊春指出：“新形勢下，房地產行業由過往粗放發展走向效率發展，由資源驅動過渡到管理驅動。其中精益化的管理體系和管理思維，不僅是新階段下房企提質增效的重要一環，更是企業規模再上臺階的‘長效機制’。”