記者｜吳波

作為少數沒有在需求側調整樓市政策的城市，北京二手房市場依舊保持著韌性。

根據北京住建委官網數據，今年上半年北京二手房成交71067套，與去年上半年110182套相比下跌35.5%。

但2021年是過去5年中北京二手房市場行情最好時刻。這一年，北京二手房成交19.2萬套，創下五年來新高。往前追溯，北京二手房在2018年上半年成交76640套，2019年上半年成交72601套，2020年上半年成交49317套。相比之下，今年上半年北京二手房成交量表現并不差。

具體來看，影響今年二手房成交量的主要有兩方面因素。一方面，去年下半年，北京陸續出臺了學區房相關政策以及二手房指導價，規范了二手房交易，一定程度上壓制市場上的學區房炒作、熱點區域炒作的行為。

麥田房產分析師對界面新聞表示，上半年北京整體二手房市場比較平穩，沒有像去年一樣出現某些板塊成交量暴漲的情況。從成交量上來看，回龍觀、天通苑和亦莊、望京表現相對較好。

望京是傳統熱門板塊，成交量一直位居前列。作為北京的超大型居住社區，回龍觀、天通苑因總價適中、戶型選擇多樣，一直是剛需的首選之一。

尤其是未來13號線拆分為AB兩線后，兩地的通勤將更加方便，回龍觀、天通苑到西二旗和望京等地的通勤將得到極大改善。

亦莊作為北京經濟發展較快的板塊之一，人口不斷流入，購房需求也隨之而來。隨著去年新房項目的快速去化，選擇變少，部分需求轉移到二手房。此外，亦莊獨立學區政策，也吸引了一部分豐臺、朝陽的購房者。

另一方面，今年5月，北京突發疫情，受疫情影響出現短期波動。

來自北京中原數據顯示，受疫情因素影響，5月北京二手住宅成交大幅回落，累計簽約8600套/82萬平方米，環比下降40%，同比下降54%，成交規模大幅回落至近一年低位。但這一情況很快得到改善，根據北京住建委官網數據，6月北京二手房網簽11009套，環比5月增長28%。

不過，6月成交量整體依舊處于偏低水平。麥田房產分析師認為這主要有三個原因，一是6月北京仍舊有散發疫情，對市場的影響仍然存在；二是疫情和經濟大環境影響了人們的收入預期，一些購房者的置業計劃有所改變；三是在全國樓市普遍低迷的大環境之下，買房者的觀望情緒有所加重，根據麥田數據統計顯示，6月份，客戶平均成交周期比5月增加8.3天。

熟知一線市場的中介經紀人也有類似的感覺，市場在轉好，但還談不上明顯升溫。一位通州門店我愛我家的經紀人表示，“市場在恢復，但客戶量還沒有回到之前的高點。”

該門店隔壁的21世紀不動產經紀人也表示，近期看房的人是增加了，但也不算太多。按往年市場規律，一般要到9月和10月。實話實說，現在賣房的人多起來了。”

近日，58同城、安居客發布的2022年《6月國民安居指數報告》顯示，6月全國重點城市二手房新增掛牌房源量環比回升6.8%，北京密云、長陽、良鄉、昌平縣城和北七家是熱門板塊。

“不過現在將房子掛網的業主都沒有太著急，因為心理價位都很高。” 上述21世紀不動產經紀人進一步表示。這意味著，北京二手房價格頗具韌性。

58安居客房產研究院統計顯示，過去3個月，北京二手房掛牌均價分別是59076元/平方米、59659元/平方米和59253元/平方米，依然保持在接近6萬元/平方米的高位。

58安居客房產研究院分院院長張波總結稱，從北京上半年二手房掛牌價格來看，一季度總體呈現上揚態勢，二季度則受疫情等因素影響出現短期波動。

在掛牌價方面，麥田房產數據也顯示，6月掛牌價和5月相比維持平穩，下降幅度幾乎可以忽略不計。“雖然成交量在低位運行，北京二手房價格仍然維持平穩，說明北京樓市的價格支撐是比較足的。”麥田房產分析師稱。

基于市場的韌性和逐漸信貸政策，機構和房地產業內人士對北京下半年二手房市場的展望較為樂觀。

張波總結稱，北京是少數沒有出臺文件，對需求側進行針對性調整的城市，而北京市場的回暖卻早在一季度就已確立。預計下半年，北京二手房市場總體將保持持續升溫，市場情緒不溫不火，成交量穩有中升，而房價的變化幅度較小。預計在相對寬松的信貸政策下，市場積極復蘇的力度會進一步加強，總體來看全年月成交量高峰有望出現在金九銀十。

麥田房產分析師也認為，從宏觀政策來看，隨著上半年各種利好政策的出臺，目前全國的房地產市場環境已經有所改善，市場開始觸底復蘇。

具體到北京，上半年除了跟隨LPR變動下調了房貸利率之外，依舊執行著全國最嚴格的限購政策，再加上疫情的影響，北京二手房市場在這樣的環境下依舊保持了韌性。

隨著疫情影響逐步消退，以及全國性房地產政策寬松的大背景，預計下半年北京市二手房市場將從五、六月份的縮量狀態中恢復，積壓的購房需求將逐漸釋放，和上半年市場相比呈現量升價穩的特征。