文｜文軒財(cái)經(jīng)
本文是《成都企業(yè)現(xiàn)狀大調(diào)查系列報(bào)道》第七篇，我們研讀有著“揚(yáng)州建筑神兵”之稱的江蘇國企——江蘇華建。
江蘇華建成立于1982年5月，是全國首批43家房屋建筑施工特級(jí)資質(zhì)企業(yè)之一。其官網(wǎng)顯示，發(fā)展四十年至今，江蘇華建累計(jì)打造魯班精品工程24項(xiàng)，位居江蘇第一、全國第八。還獲得過國家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、AAA級(jí)安全文明標(biāo)準(zhǔn)化工地、中國土木工程詹天佑獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)等榮譽(yù)。
華建地產(chǎn)成立于2004年，是江蘇華建旗下國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
目前，華建地產(chǎn)在揚(yáng)州、鹽城、徐州、岳池、成都、重慶等兩省六市獨(dú)資、控股、參股開發(fā)了20余個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)面積逾500萬平米，連續(xù)4年入選江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)。
2021年9月，華建地產(chǎn)現(xiàn)身成都第二批次雙集中土拍現(xiàn)場(chǎng)并拿下主城區(qū)成華1宗68畝地塊，宣告正式進(jìn)入成都市場(chǎng)。
5月11日，成華區(qū)崔家店板塊的人才公寓項(xiàng)目——華建錦院開始公示。這是華建在成都開發(fā)打造的第一個(gè)項(xiàng)目，作為一個(gè)新面孔，隨著首個(gè)項(xiàng)目建設(shè)和營銷動(dòng)作的鋪開推進(jìn)，這家來自江蘇的國企漸漸在成都市場(chǎng)上嶄露頭角。
事實(shí)上，早在2010年，江蘇華建就已來到了成都，雖然沒有自己開發(fā)建造項(xiàng)目，但作為施工承包方，曾參與了花樣年福年廣場(chǎng)、花樣年香門第南區(qū)、深業(yè)四季華庭、中海天府里6號(hào)地塊等大家耳熟能詳?shù)墓こ獭Ｒ苍c朗詩合作了未來街區(qū)和未來時(shí)光兩項(xiàng)目。
2021年9月，江蘇華建現(xiàn)身成都土拍市場(chǎng)并成功斬獲主城區(qū)一塊純住地，宣告正式進(jìn)入成都。
2021年9月15日，成都第二批次雙集中土拍現(xiàn)場(chǎng)，江蘇華建以13500元/㎡的樓面地價(jià)+31%一類人才公寓+6%二類人才公寓比例競(jìng)得成華區(qū)一宗68.22畝的純住宅地塊，耗資12.28億元。該地塊后續(xù)呈現(xiàn)項(xiàng)目即為華建錦院。
據(jù)悉，華建錦院并不是純粹的全人才公寓項(xiàng)目，按照土地出讓時(shí)的約定，整個(gè)樓盤的人才公寓房源總占比為37%，剩余為普通房源。宗地限定清水房價(jià)20600元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000元/㎡。照此計(jì)算，精裝房源均價(jià)不到2.3萬/平米，相較主城區(qū)其他在售同類型樓盤來看，2.3萬/平米的單價(jià)水平并不算高。
整體規(guī)劃來看，項(xiàng)目包含12棟洋房和5棟小高層，總計(jì)約793戶。其中，89㎡的小戶型大約有165戶，占比21%。此外，還有110-117㎡戶型約352戶，項(xiàng)目地處主城成華區(qū)崔家店板塊，臨理工大學(xué)，配套教完善，單價(jià)相對(duì)較低、小戶型占比較高，總價(jià)相對(duì)可控，因此，自戶型對(duì)外發(fā)布之后，樓盤的關(guān)注度一直居高不下，處于主城區(qū)待售樓盤關(guān)注榜前列。
然而，盡管有著較為豐富的施工承包經(jīng)驗(yàn)，但在成都市場(chǎng)，華建并沒有過住宅開發(fā)的先例，屬于“新兵蛋子”一個(gè)，反觀其他新晉房企，大多選擇與本土或深耕成都型房企組成聯(lián)合體，以求穩(wěn)妥，例如2019年首入成都的珠海華發(fā)，先后兩次拿地之初選擇與有著豐富本土開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的錦江統(tǒng)建聯(lián)合拿地，合作開發(fā)了華發(fā)錦江首府、華發(fā)錦江大院兩個(gè)對(duì)標(biāo)高端圈層的樓盤。
那么，“新人”華建選擇單打獨(dú)斗的底氣何在？
國資性質(zhì)使得其在資金支撐方面具備一定底氣，因此，選擇獨(dú)立開發(fā)也屬意料之中。但對(duì)于跨區(qū)域且首次布局成都的華建而言，獨(dú)立開發(fā)考驗(yàn)較大，尤其是相較深耕型或本土房企，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)與認(rèn)可度的掌握上優(yōu)勢(shì)偏低。
在知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，獨(dú)立開發(fā)，說明資金狀況還是不錯(cuò)的，反過來也說明開發(fā)模式比較傳統(tǒng)。就成都市場(chǎng)來說，地價(jià)成本可控，此類企業(yè)也希望是獨(dú)立操盤的。難點(diǎn)在于開發(fā)成本增大，或者說在當(dāng)前政策寬松情況下，若不主動(dòng)探索新的開發(fā)模式，可能會(huì)失去新的機(jī)會(huì)。
公開資料顯示，華建地產(chǎn)母公司江蘇華建有著“揚(yáng)州建筑神兵”之稱，1980年深圳特區(qū)成立時(shí)，從揚(yáng)州各縣抽調(diào)建筑精英組成了江蘇省建筑安裝工程公司支援特區(qū)建設(shè)，這即是江蘇華建的前身。
湖心花園大廈、深圳中國人民銀行大廈、深圳招商銀行大廈、深圳會(huì)議展覽中心、深圳世界之窗、深圳華僑城洲際大酒店、瑪絲菲爾新總部大廈等多個(gè)知名地標(biāo)建筑均是出自江蘇華建之手，而這些，也是這家建筑起家的企業(yè)“光榮榜”上鐫刻的最大功績。
作為一家沒有上市的企業(yè)，在公開渠道，我們無法查詢到與江蘇華建或華建地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)報(bào)和業(yè)績數(shù)據(jù)。
但通過網(wǎng)絡(luò)信息抓取，一些值得仔細(xì)審慎和考究的點(diǎn)開始浮出水面。
4月14日，成都市生態(tài)環(huán)境局發(fā)出一份《關(guān)于江蘇省華建建設(shè)股份有限公司行政處罰公告》，公告指出，主要違法事實(shí)為未在開工十五日前申報(bào)項(xiàng)目名稱、施工場(chǎng)所和期限、可能產(chǎn)生的環(huán)境噪聲值以及所采取的環(huán)境噪聲污染防治措施情況案，依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》第四十九條及《四川省生態(tài)環(huán)境行政處罰裁量標(biāo)準(zhǔn)（2019年版）》處以責(zé)令改正違法行為和處罰款人民幣1萬元的行政處罰。
對(duì)應(yīng)受罰公司即為江蘇華建，受罰項(xiàng)目為華建錦院。
值得注意的是，在此之前，江蘇華建曾多次受到行政處罰。
2022年3月29日，因“使用未經(jīng)消防設(shè)計(jì)審查合格的消防設(shè)計(jì)文件擅自施工”，被深圳市龍崗區(qū)住房和建設(shè)局處以罰款3萬元的行政處罰。
2022年3月16日，因“實(shí)施了使用排放不合格的非道路移動(dòng)機(jī)械的環(huán)境違法行為”，被海口市綜合行政執(zhí)法局處以責(zé)令改正環(huán)境違法行為和罰款5000元的行政處罰。
2022年2月21日，因“在中午或者夜間進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲的建筑施工作業(yè)案”，被深圳市生態(tài)環(huán)境局福田管理局處以罰款3萬元。
另外，值得一提的是，華建在四川一共布局了兩個(gè)項(xiàng)目，除了上文提到的華建錦院，還有一個(gè)位于廣安縣岳池縣，案名為天悅府，該項(xiàng)目也沒能逃過被行政處罰的命運(yùn)，在項(xiàng)目開發(fā)主體成立才8個(gè)月的時(shí)候的今年2月份，就因違反廣告法被罰款1萬元。
文軒財(cái)經(jīng)通過天眼查查閱，截止本文發(fā)布時(shí)，江蘇省華建建設(shè)股份有限公司存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)超過400條。
頻繁受罰背后，反映出企業(yè)在經(jīng)營管理方面的缺失和忽視。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析認(rèn)為：頻受行政處罰，對(duì)企業(yè)經(jīng)營無疑有一定負(fù)面影響，不僅可能降低企業(yè)在業(yè)內(nèi)的經(jīng)營地位及信用評(píng)價(jià)，同時(shí)也將在一定程度上加劇購房群體的質(zhì)疑及擔(dān)憂情緒，進(jìn)而影響項(xiàng)目接下來的銷售表現(xiàn)。抵觸情緒或?qū)⑦M(jìn)一步抵達(dá)交易市場(chǎng)，購房群體的擔(dān)憂情緒上升，或?qū)⒊蔀殇N售阻力之一。