記者｜楊冰柯
杭州購房者們，都在用真金白銀對濱江集團（002244.SZ）大手筆拿地給予支持。
本周，位于杭州濱江區(qū)的兩個項目報名結束，最終濱江江暉府的中簽率為11.94%，綠城曉月印翠中簽率為29.52%。在這次濱江與綠城兩家杭州本地房企的直接競爭中，濱江略勝一籌。
最近兩年，也是濱江集團自成立以來最光鮮亮麗的時刻之一。在房地產行業(yè)面臨調整之際，濱江集團的銷售額卻屢創(chuàng)新高，在行業(yè)排行榜單上的座位表也更進一步。
今年上半年年，濱江集團更豪擲409億元（含合作拿地）在杭州單一市場攬下23宗地塊，是杭州市場上無可超越的“地主”。
不僅如此，放眼全國，濱江不僅在民企中領先，還力壓眾多資金實力雄厚的央國企，成為上半年拿地金額最多的房企。
根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在今年1-6月的權益拿地金額榜單中，濱江集團躍居第一位，權益拿地金額高達392億元，位居其后的是兩家央企開發(fā)商華潤置地和中海地產。
濱江集團名聲大噪的同時疑問也隨之而來。一家區(qū)域型房企為何能有如此大的拿地力度？押注杭州市場的風險又有多大？
濱江背后的“兄弟”
觀察濱江集團歷年年報，它們在公開市場競獲地塊后，往往會引入合作方。一位接近濱江的人士對界面新聞表示，合作項目一般由濱江負責工程，這是它們擅長的。
2021年年報顯示，這一年，濱江新增土地儲備38宗土地，只有6宗地塊的權益比例為100%，為濱江獨立操盤。其余全部為合作項目，濱江所占的權益比例在27.55%-75%不等。
在之前的2020年，濱江新增土地儲備32宗，也只有7宗地塊的權益比例為100%，其余全部為合作項目，所占權益比例在20%-60%。
濱江在2019年新增的28宗地塊中，全資擁有的項目也只有7宗，其余合作項目濱江所占權益比例在24%-75%之間。
最近幾年來，凡是想進入杭州市場的外地房企，或是想在杭州深耕布局的全國化企業(yè)，與濱江合作都是首選。
以2019年為例，濱江在杭州市場的合作對象既有央企保利發(fā)展、信達，也有全國性房企融創(chuàng)、金地等。2021，濱江的合作對象不僅有民企融信，還有杭州本地中小房企建杭和中豪，杭州另一家大型房企綠城也與其有合作。
從歷年來濱江的合作對象來看，既有頭部央企和國企，也有這幾年激進的民企如陽光城、融信等。
“這些合作對象既分擔了濱江拿地的資金壓力，又依仗濱江更好地進入杭州市場或深耕杭州市場”，上述房企人士對界面新聞表示。
但合作也并非沒有風險。這兩年隨著融創(chuàng)、陽光城陷入流動性危機，濱江與這些房企的合作也陷入困境，濱江不得不花代價將合作項目股權收回。
去年11月，濱江集團曾宣布，擬斥資16.73億元將之前與融創(chuàng)合作的兩個項目股權全部收回。
今年6月，濱江又以57億元的代價，收購了陽光城位于金華永康項目的合作股權。
項目權益比例過低，是濱江過去幾年一直面臨的問題，這導致公司雖然銷售規(guī)模增長快，但利潤率卻不高。2021年，濱江的整體毛利率為24.66%，比上一年同期減少2.34個百分點。其中，杭州地區(qū)的毛利率為20.72%，同比減少3.65個百分點。
提升權益比例，是濱江從2018年就開始考慮并重點執(zhí)行的策略，特別是去年以來合作伙伴危機頻發(fā)，濱江不得不更有針對性的提高整體項目的權益比重，同時對合作伙伴的篩選也會更嚴格。
自2019年開始，濱江集團的權益占比從不到40%提高至2020年的51.5%。今年，濱江集團多次公開強調，權益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例要保持在60%左右。
就濱江一貫的開發(fā)邏輯看，上半年競獲地塊之后，陸續(xù)也會引入合作伙伴加入。
“只有浙江”和“只有河南”結局會一樣嗎？
將雞蛋放在一個籃子，重倉單一市場無疑是有風險的。
濱江和河南的建業(yè)地產一直以來都是重倉一個市場的典型代表。但如今建業(yè)地產危局已現(xiàn)，濱江仍然在高歌猛進重倉區(qū)域市場，二者是否會有同樣的結局？
建業(yè)地產“只有河南”市場，董事長胡葆森致力于讓河南人民住上好房子，在2019年末就下沉到了河南全部18個地級市和122個縣城，實現(xiàn)了河南市場的全覆蓋。
然而，房地產環(huán)境變化，再上2021年的鄭州水災與隨后疫情疊加，河南成為樓市下行的重災區(qū)，這讓依仗河南市場的建業(yè)備受磨難。最后，建業(yè)不得不在今年6月份引入地方國企救場。
不得不說，建業(yè)是敗在了單一河南市場的布局上。但對濱江而言，正是杭州市場乃至浙江市場成就了如今的高光時刻。
截至2021年底，在濱江的土地儲備中，杭州市場占比達到60%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等城市占比25%，浙江省外占比只有15%。
隨著2021年8月在麗水市拿地，濱江也實現(xiàn)了在浙江省內11個地級市項目全覆蓋。重點布局浙江，尤其是杭州市場的趨勢更為明顯。
過去幾年，杭州市場走出獨立行情，整體銷售規(guī)模屢創(chuàng)新高。在杭州樓市的熱度帶動下，浙江整體樓市都表現(xiàn)不錯。
重點布局在杭州和浙江市場的開發(fā)商也因此受益，這個區(qū)域市場還一度是地產高管們最好的職業(yè)跳板，他們在此取得不錯業(yè)績后，又升職加薪成為集團甚至行業(yè)內的職業(yè)經(jīng)理人。
比較知名的有融信現(xiàn)任總裁余立娟，她2019年3月從杭州區(qū)域總經(jīng)理任上升為集團總裁。另外萬科的杭州公司總經(jīng)理也都得到高升，最近的兩任中，李嵬升任中西部區(qū)首，吳嫡則升任上海區(qū)域區(qū)首。
作為杭州市場過去幾年的“扛把子”，濱江無疑是受益最多的開發(fā)商。他們已連續(xù)4年位居杭州銷售榜首，2021年在杭州實現(xiàn)全口徑銷售額1068億元，市占率達到14.6%。
根據(jù)濱江集團披露的相關數(shù)據(jù)，2022上半年，雖然房地產市場依舊面臨壓力，但這家公司實現(xiàn)銷售額683.93億元，位列克而瑞房企銷售排行榜第13位，比去年排名大幅前進9位，排在它前面的民營企業(yè)只有融創(chuàng)和龍湖兩家。
今年上半年，在房企普遍面臨現(xiàn)金回籠同比大幅下滑的背景下，濱江卻實現(xiàn)銷售現(xiàn)金回籠322億元，比去年同期增長6%。這也是為數(shù)不多能保持增長的企業(yè)。
這一輪房地產行業(yè)調整中，融資難是民營房企的共性難題。但上半年，濱江的整體融資利率在去年4.9%的基礎上，再次下降到4.7%，提前半年完成了全年的融資利率小調目標。顯然，濱江并沒有困于融資渠道受限，他們在杭州市場的地位，得到了更多銀行和金融機構的認可和支持。
在負債率方面，濱江截至2021年末保持著“三條紅線”綠檔的水平，其中扣除預收款后的資產負債率為65.92%，凈負債率為65.97%，現(xiàn)金短債比為1.51倍。這也是其能大舉拿地的財務支撐。
從濱江在杭州的拿地邏輯看，他們也并不是沒有考量。
上述市場人士對界面新聞記者表示，濱江在杭州拿地項目要么是熟悉深耕的區(qū)域，要么是市場供需失衡的區(qū)域。在這些區(qū)域，以濱江的高周轉速度和在當?shù)貓蠼▓笈哪芰?，都能實現(xiàn)快速清盤。
比如在杭州6月底第二批供地中拿下的湘湖、四堡、七堡地塊，濱江在這些區(qū)域已經(jīng)有好的口碑和龐大的受眾，而三墩北暫時沒有新盤供應。
以濱江當前在杭州的在售項目看，除了商業(yè)項目去化慢外，濱江的住宅項目中簽率都很低，基本能實現(xiàn)快速銷售，也能較快的回籠資金。
這表明了濱江品牌在杭州的深入人心，以及項目在當?shù)氐牧髁浚@也正是濱江董事長戚金興的信心來源。
需要注意的是，濱江上半年在杭州拿地將步子邁得更大，再次進入了杭州市區(qū)外的富陽和臨平。這兩個市場正是杭州市場從去年下行后的重災區(qū)，雖然杭州已經(jīng)出臺政策支持，但是富陽和臨平的新盤去化仍然凄慘。濱江的入局，也改變不了這兩個局部市場的低迷。
而就杭州整體市場而言，核心市場上的幾個超級紅盤也無法掩蓋市場下行的整體趨勢。
最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房共成交52382套，只是2021年上半年104696套成交量的一半。
與去年相比，濱江今年上半年在杭州市場的流量銷售額為250.50億元，雖然仍位居首位，但同比也有約34%的下滑。這意味著，在當?shù)厥袌鲈俸玫目诒筒俦P能力，也抵御不了市場整體層面的壓力。
當然，在全國樓市都面臨壓力下，杭州乃至浙江市場仍然是其中相對較好的市場，受益于此的濱江也沒有理由退縮。