文 | 野馬財經 盧泳志
編輯丨高巖
為了避免“餓肚子”，濱江集團（002244.SZ）上半年斥資400億元拿地補倉。
2022年上半年的最后一天，在杭州第二輪供地中，濱江集團再次成為最大贏家，斥資225億元拿下45宗地塊中的12宗，占總出讓金超過40%。
加在上第一輪供地中豪擲184億元摘得11宗地塊，上半年濱江集團在土地市場共競得23宗地塊，投資金額達409億元。
據克而瑞數據顯示，濱江集團上半年全口徑拿地金額為467.3億元，排名第一；而中指院數據顯示，在1-6月權益拿地金額TOP100中，濱江集團同樣排名第一，拿地金額392億元。
因此，濱江集團力壓萬科、中海、華潤等國企、央企或有國企背景的房企，成為2022年上半年拿地“一哥”。
之所以大舉拿地，濱江集團解釋稱，公司拿地積極，今年在杭州和寧波有新增土地，目前融資環境整體寬松，按揭額度充足，開發貸獲取順暢。
而濱江集團董事局主席戚金興更是直言，公司開會決定2021年的所有項目要在8月份全部清盤，這就意味著8月底我們的“肚子又要餓了”。
濱江集團曾表示，2022年公司的銷售目標是1500億元-1600億元，今年杭州第一批集中拿地的項目部分在今年可以達到預售條件。
400億拿地的背后：合作開發+深耕杭州
濱江集團可以說是出生在杭州、成長在杭州、盤踞在杭州，長期成為杭州房企銷售榜頭名，收獲了“杭州一哥”的稱呼。
將杭州當作“朱砂痣”的濱江集團，在4月份土拍一結束就發出了準備好的喜報深情表白：我們深愛這個城市。
一直以來，濱江集團都偏愛在杭州拿地?？硕饠祿@示，2021年濱江集團拿地金額298.86億元，位居杭州拿地金額榜榜首。
2021年杭州推出宅地175宗，推出規劃總建面2292萬方，同比增長48％。從歷年宅地成交情況來講，2021年宅地供應規模及成交規模均創歷史新高。
從成交來看，2021年杭州商品房成交量價齊漲，商品房累計成交2334萬㎡，同比增長45.7%，成交均價31156元/㎡，同比上漲10.5%。
得益于區域深耕，2022年上半年，濱江集團完成銷售現金回籠322億，同比增長6%。
而濱江集團曾公開表示，權益拿地金額占現金回款金額比例保持在0.6左右，也就是說上半年拿地的409億元，大概一半需要合作方來出。
據悉，濱江集團今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊，大部分是合作拿地或后續引入合作開發伙伴，其持股比例在10%-40%之間。
一位業內人士分析指出，合作拿地或合作開發是一把“雙刃劍”，雖然短期緩解資金壓力，但如果合作方遇到資金壓力，可能拖累項目開發進度，甚至可能需要被迫收購項目合作方股權。
除此之外，濱江集團還面臨“把所有雞蛋放到一個籃子”的隱憂。
從目前的布局來看，濱江集團經營范圍主要集中在杭州及浙江省內的金華、嘉興、寧波、溫州、湖州等區域；而省外城市的布局寥寥幾個，包括上海、深圳、蘇州、南京等。
財報顯示，截至2021年末，在濱江集團的土地儲備中，浙江省占據85%，浙江省外占比僅有15%。
實際上，濱江集團在對外擴張一直不太順利。2017年的深圳龍華舊改項目由于政策突變而擱置，導致計提7.24億元壞賬。2021年，與越秀地產的開展合作，本計劃在年內落地3個項目，但截至年底僅落地1個項目。
除此之外，濱江集團在對外的擴張中，難以體現經營優勢，去年在上海地區的毛利率僅為11.91%，遠低于其公司的毛利率水平。
在戚金興看來，毛利率差異比較大的原因是因為新進城市一般競爭激烈，以及杭州之外濱江進入的城市銷售周期相對較長。
大舉拿地“后遺癥”初步顯現
濱江集團深耕杭州多年，2019年躋身便宜房企之列。直到2021年，房地產行業遇冷，濱江集團實現“逆襲”。
2021年，濱江集團實現營業收入379.76億元，歸母凈利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.8%和30.06%。
不過，隨著公司規模快速增長，濱江集團的經營成本卻逐年增加，其毛利率也在持續走低。
數據顯示，2018年至2020年，濱江集團的毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%。2021年毛利率進一步下滑，已經縮減至24.66%。
“東方財富”指出，濱江集團2021年的營業成本為285.47億元，同比增長36.8%，高于營業收入32.8%的增速，導致毛利率下降2.2%。
圖片來源：濱江集團2021年年報
進入2022年，去年下半年不斷萎縮的樓市行情，開始反映在濱江集團今年一季度的經營數據上。
今年第一季度，濱江集實現營業總收入61.83億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤2.28億元，同比下降42.7%。
更需要注意的是，濱江集團第一季度的經營凈現金流為-115億元，同比大跌1704.57%。顯然，這與其大規模拿地脫離不了干系。
在銷售方面，據克而瑞統計，2022年上半年銷售額683.9億元，同比下滑22.2%，按1500億元目標只完成了45.6%；和去年相比，完成率下滑13個百分點。
除此之外，濱江集團一直被業界詬病的權益銷售額降低的現狀仍未改變。
據了解，去年濱江集團實現1691億元銷售額，在克而瑞統計的權益銷售金額中，只有871.5億元，權益占比為51.53%，仍然處于一個較低水平。
這種情況今年依然存在，上半年濱江集團全口徑銷售額683.9億元，而權益銷售額為425.8億元，權益銷售占比62.34%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，權益銷售比例低說明企業在規模方面獨立性是欠缺的，這是需要警惕的地方。而且房企合作開發潛在的成本較高，盈利空間會被壓縮。
逆勢發債，一年內需償還67億債券
去年以來，一大批房企債券逾期，資金壓力成為眾多房企的阿喀琉斯之踵。
進入2022年，情況并未好轉?？硕饠祿@示，2022上半年，房企境內債券融資同比下降27%至2653億元，境外債券融資同比下降80%至2354億元。
在這種情況下，濱江集團逆勢發債。其中，1月4日和1月25日先后發行兩筆超短期融資券，金額分別為9.6億元和9.3億元；2月23日，再次發行短期融資券7.2億元。
進入下半年，7月1日，濱江集團又發行一筆9.7億元的短期融資券，期限1年，募資全部用于歸還存續期債券本金及利息?？傮w來看，濱江集團這四次發債利率都在3.55%-4%之間。
從整個行業來看，2022上半年新增債券類融資成本4.31%，較2021年全年下降1.04個百分點，其中境內債券融資成本3.31%，較2021年全年下降0.76個百分點。
對于融資成本下降的原因，克而瑞研報表示，上半年境內發債占比從2021年的58%上升至79%，結構性變化導致整體融資成本下降；另外，由于融資環境收緊，債券發行向優秀房企集中，進一步拉低了企業的發債成本。
圖片來源：企業預警通
經過數次發債，截至目前濱江集團存續債券共有18只，存續規模為129.99億元。其中一年內到期債券規模為67.1億元。
其中，7月8日，濱江集團有一筆發行金額9.6億元的債券即將到期，本計息期債券利率4%。
從債務水平來看，截至今年3月底，濱江集團貨幣資金168.5億元，比去年底減少43億元，短期借款1.16億元，一年內到期有息負債122.9億元，比去年底增加23.8億元。
除了濱江集團，大多數房企依舊面臨較大的還債壓力?？硕饠祿@示，下半年會有3102億元的債務到期，主要集中在七八九三個月，尤其是7月到期規模高達830億元，為歷月最高。
在業界看來，若房企無法通過發行新債或銷售回款收回資金，隨著債務到期，債務違約現象或將持續增加。
而中原地產首席分析師張大偉認為，從市場趨勢看，目前房企最困難的時候已經過去了，雖然可能仍會有局部爆雷的情況，但是整體已經進入良性循環，未來是杠桿穩定的市場。
頻繁發債、大舉拿地，濱江集團似乎沒有收到行業下行的影響。2022年，濱江集團能否順利償債、完成銷售目標？歡迎留言評論！