文｜邁點

2021年，重點22城迎來供地“兩集中”新政，多個重點城市積極響應，租賃用地供應大幅提升。目前，越來越多的房企與地方國企開始進入住房租賃產業，并推動長租公寓品牌規模進一步擴大。

一、土地市場

1、年度租賃用地市場：新政要求22城集中供地，租賃住房用地占比10%

2021年政府工作報告中，“租賃住房”上升到國家戰略層面，通過增加土地供應、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場?！笆奈逡巹潯敝赋觯簡瘟凶赓U住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房，從土地供應端推動租賃市場發展。

2021年2月，重點22城供地“兩集中”新政爆出，要求在22個重點城市實施供地“兩集中”，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。新政明確要求重點22個城市在年度計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

具體22個城市包括北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個新一線及二線城市。

22個城市先后發布用地計劃，2021年計劃供應租賃住宅用地2123萬㎡，占比宅地供應計劃的11%，占比商品房用地供應計劃的15%，基本達到10%的占地標準。其中，上海租賃住宅用地占比商品房用地42%、占比最高，北京租賃住宅用地占比39%、位列其次，濟南占比為8%比重較低，其他城市則基本設置在10%以上的年度目標。

2、22城土地市場表現：“兩集中”政策下，租賃用地供應大幅提升

“兩集中”政策下，22個重點城市積極響應。截止至2021年底，22城實際成交租賃住宅用地845.98萬㎡，完成了既定目標的40%。

不同城市因地制宜，租賃用地供應大幅提升。

全年三次集中供應后，僅北京100%完成了供應計劃；上海、杭州、成都、寧波、合肥完成計劃指標的60%以上。這其中，杭州、成都都是2021年人口凈流入主要城市，區域房價地價也較為穩健。武漢完成供應計劃的36%，深圳、廣州、青島、南京、重慶、福州、蘇州、長沙、沈陽和天津等則在10-30%之間，剩余城市10%不到。

據悉，住房租賃用地的供應主要來源于純租賃用地、競自持和競配建租賃用地。在第一批次中，“競自持”和“競配建”成為主旋律，是涉租賃用地的主要供應方式，主要集中在杭州、成都、合肥等強二線城市。由于變相提高了拿地價格，或將傳導至房價，不利于市場的健康發展。于是，在政府指導下，各城在第二、三批次集中供地中減少了“競自持”和“競配建”，以拿地后配建租賃用地或自持租賃用地為主要來源。尤其是第三批次，以純租賃用地為主，沒有競自持租賃用地成交。

3、小結

2021年，隨著“租賃住房”上升到國家戰略層面，全國重點城市開始因地制宜、增加租賃用地，土地市場供應多元化格局形成，有力地緩解了各地住房租賃市場結構性供需矛盾，推動和健全了多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度。未來，對于一些市場下行壓力較大的城市，土地出讓門檻也將放松；而對于三輪土拍地市熱度明顯回升的城市，供地結構的調整也將促進市場恢復常態。經過三批次集中出讓土地的嘗試，地方政府和房企企業更加理性面對市場。2022年，集中供地土拍將保持在低位平穩運行，租賃住宅的建造實施任務依然嚴峻。

二、融資環境

2021年，長租公寓行業融資環境日益收緊。在經歷了2020年集中暴雷的事件后，住房租賃企業融資難度進一步加大，投資進入更加理性的階段。2021年，行業融資整體保持低位運行，房企普遍面臨融資壓力，不得不拓展更多融資渠道。

1、年度融資環境變化：資本遇冷，長租公寓企業普遍面臨壓力

2021年行業融資整體保持低位運行，長租公寓企業普遍面臨融資壓力。長租公寓領域融資總額在2019年達到峰值384.4億元，隨后在2020年、2021年持續下跌。

 

據邁點研究院統計，截至2021年底，市場上的融資行為主要包括住房租賃專項債券9筆、類REITs產品2筆、股權融資1筆、信貸2筆，總計募集資金超過136億元。發行住房租賃專項債券的房企背景包括民企、央企和國企，共計10家。從發行利率來看，12筆專項債票面利率較低，這與整體利率水平下降以及政府對住房租賃融資的支持有關。

 

從募集資金用途來看，絕大部分資金投向保障性租賃住房建設，剩下的用于補充流動資金和償還銀行貸款。如華潤將不低于35億元（發行總規模50億元）擬用于住房租賃項目，不超過15億元用于補充流動資金和償還銀行貸款；萬科將21億元（發行總規模30億元）擬用于公司住房租賃項目建設和運營，剩余部分擬用于補充公司營運資金；榮盛將不低于21億元（發行總規模30億元）擬用于發行人住房租賃項目建設、住房租賃項目改建或升級等與住房租賃相關的投資，剩余部分用于補充公司營運資金。

總體來看，年度融資主要集中在房企發行的住房租賃專項資金債券。2021年的住房租賃專項資金債券投放量充足、發行規模大、利率低，一定程度上解決了長租公寓企業建設公寓的融資問題，尤其是房企，對于住房租賃專項資金雖然只有不到30%的資金可支配，但也可部分幫助房企解決融資方面的燃眉之急，利于促進住房租賃市場的長期規范化發展。

國辦22號發文明確提出，進一步加強對保障性租賃住房項目的金融支持，除了將保障性租賃住房納入REITs 試點范圍外，還支持銀行提供長期貸款，支持租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券。這也釋放出國家為發展保障性租賃住房，放寬融資渠道的信號。公募REITs作為創新金融工具，打通了投、融、建、管、退環節，保障了保障性租賃住房的權益融資渠道，有助于盤活住房租賃存量資產，解決住房租賃行業前期投入大、回報周期長的問題。由資產運營產生的凈現金流是投資者分紅付息的主要來源，公募REITs的發行要求企業具備穩定的現金流，REITs的落地將推動中國房地產行業大資管時代的到來。

未來，租賃住房的價值創造主要來自不動產資產本身的真實運營情況，這將驅動住房租賃品牌提高精細化運營管理能力，通過升級不動產的日常運營管理、提高租金收入和資產估值，帶來長期的持有收益。

2、年度熱門融資渠道：政策推動房企發行住房租賃債券

2.1房企系長租公寓的融資渠道

目前，長租公寓的主要融資類型包括股權融資、債券融資、現金流融資，常見的融資方式有PE/VC參與的公司股權融資、IPO、住房租賃專項債券、類REITs、CMBS和ABS等。

房企的重資產運營模式決定了其融資方式。不同于輕資產運營模式的長租公寓企業，由于無法提供抵押、在債權性融資方面比較困難、以未來的現金流作為資產進行股權融資，房企系長租公寓企業融資方式與一般商業地產類似，往往采用銀行信貸、債券發行、類REITs、CMBS等融資途徑。

2.2政策推動房企發行住房租賃債券

住房租賃債券成為年度熱門融資渠道主要是受到了政策對行業的扶持以及房企本身亟需融資救急的影響。

過去一年，中央發布了一系列發展保障性租賃住房的政策，明確提出支持銀行業金融機構發行金融債券，為保障性租賃住房建設運營保駕護航。2021年7月2日，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確提出加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構發行金融債券。在政策的推動下，各大房企紛紛布局住房租賃領域，積極發行住房租賃專項債券。

回顧住房租賃專項債券在我國的發展，早在2017年8月15日，發改委就發布《關于在企業債券領域進一步防范風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》，明確表明相關部門可以積極組織符合條件的企業發行債券專門用于發展住房租賃業務，住房租賃專項債券就開始步入房企融資的舞臺；2018年3月21日，龍湖集團成功發行第一期30億元人民幣的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率5.6%，這標志著全國首單住房租賃專項債券正式發行。

在中央“租購并舉”和“房住不炒”基本綱要的引領下，金融機構對住房租賃專項債券的支持仍會持續一段時間，為“房企系”公寓的發展帶來了長期利好。“房企系”公寓需把握窗口期，堅定長期發展戰略，加速布局住房租賃市場。房企踴躍發行住房租賃專項債券進行融資背后，也說明了資本對于住房租賃市場的長期看好。

3、小結

因此，2021年整體融資環境遇冷的背后，融資能力強的“房企系”公寓企業依然通過大額融資解決了建設公寓的燃眉之急。同時，安歆集團獲前海母基金數億元Pre-D輪融資的消息，也意味著其他類型公寓依然能夠得到資本的青睞。另外，2022年，長租公寓市場或將再次開啟資本上市之路，部分企業已經蠢蠢欲動，這也將加速行業洗牌。面對這一系列變化，中小品牌則需依據自身優點，嘗試“強強捆綁”和“草船借箭”，探索更加多元化和精細化的資本路。