文|深燃 鄒帥
編輯|唐亞華
租房市場近來風波不少。
最近，You+（優家公寓）北京蘇州橋社區數月未向產權方支付包括房租在內的多項費用，拖欠合計1340.14萬元，被要求立即騰房。老牌中介公司我愛我家也在近期宣布終止合肥、煙臺、長沙城市的加盟業務。另一家長租公寓代表企業自如最近幾年財務狀況也并不可觀，不久前也因部分房源續租房租漲價超10%而引起不少租客的不滿。
這三家公司各自代表了不同的房屋租賃產品模型。YOU+的模式傾向于長租公寓、青年公寓，自如旗下的自如友家也是長租公寓里的一種，區別在于是從房東手里分散地收房，統一裝修再出租，我愛我家則是比較傳統的中介模式，中介帶人看房，收取中介費，完成交易。
長時間以來，租房是一件“賭運氣”的事情，黑中介和不靠譜的二房東遍地都是。互聯網租房企業的出現，一定程度上解決了信息不對稱的問題，長租公寓模式也通過對房源的統一規劃和管理，給租客帶來舒適。資本市場也一度對長租公寓青睞有加，2015年-2018年，蛋殼公寓、自如等企業急速擴張。2020年1月17日，蛋殼公寓登陸紐交所。
擴張之后，潮水調轉方向。由于長租公寓模式中的“租金貸”產品以及迅速擴張帶來的問題，長租公寓行業頻繁暴雷，最大的一次當屬2020年年底蛋殼公寓的資金鏈斷裂事件。隨后，租房行業回歸平靜。
如今，疫情影響之下，整個租房市場都面臨著不小的考驗。加上互聯網企業也在收縮，融資也變得更加困難。傳統的中介模式談不上性感，但相對穩定且高效；長租公寓模式走過數年，談不上新鮮，也逐漸開始暴露問題。說回本質，租房到底是不是一門好生意？
01 “二房東”不好當：收縮、斷臂、難賺錢
租房市場近期的動態，要從三家公司說起。
6月18日，YOU+北京蘇州橋社區貼出一則名為《致YOU+國際青年北京蘇州橋社區家友的一封信》的公告，稱自2020年以來，公司在該社區經營舉步維艱，累計虧損已達3500多萬元。運營方因被欠繳租金、物業費等費用致原有租賃合同終止，要求北京優家公司立即騰房。截至2022年6月18日，北京優家公司已拖欠租金及物業費、欠付滯納金、付水電費等合計約1340萬元。
You+公寓創始人劉昕向媒體表示，不存在暴雷一說，是北京的蘇州橋公寓撤店。You+的另一位聯合創始人劉洋也說，疫情期間，長租公寓經營不易，但不是爆雷的概念。他解釋，目前You+在全國其他地方的項目都在盈利，所以對北京蘇州橋社區做了“割肉”的準備。
長租公寓的另一家代表企業自如，最近也因漲價問題一度被推上風口浪尖。不久前，北京、上海、武漢等地的自如租客反映，自己的房租合同即將到期，續約的房租價格漲幅超過10%，還有人遇到了20%、30%的漲幅。更有租客表示，在疫情期間，多地的小區處于管控狀態，無法搬家，自如在此種情況下漲房租，實在很難理解。
自如方面回應稱，二季度整體租金平穩，續約平均漲幅不足3%。至于租客反映的10%以上的漲幅，主要原因可能是大部分業主委托協議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定，導致漲幅超過平均水平。
即便租金在漲，自如的財務狀況并不可觀。公開資料顯示，自如目前擁有300萬名自如客、近50萬業主，管理房源超過100萬間。據媒體報道，2015年至2017年自如累計虧損近13億元。2019-2021年，貝殼從自如獲得的收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元。自如更多經營狀況尚未披露。
集中式長租公寓You+“斷臂求生”，分散式長租公寓自如盈利艱難。而傳統的中介公司也在面臨考驗。
6月20日，我愛我家發布公告，決定終止合肥、煙臺、長沙城市的加盟業務。有相關人士向媒體透露，今后，我愛我家將聚焦重點城市直營業務，大力發展租賃業務。
加盟制曾是我愛我家迅速擴張的利器，現在，我愛我家卻表示，在現有環境下，企業在加盟業務中的投入付出與收入無法實現平衡，業務體量和留存比例存在嚴重不匹配現象，未來盈利空間十分有限。
財報顯示，2021年，我愛我家報告期內加盟門店運營數量為1504家，相比2020年三季度末，僅增長200余家，擴張速度有所減緩。
同時，其賺錢能力也大幅下降。2020年和2021年，我愛我家營收分別為96億元、120億元，但凈利潤分別為3.12億元、1.66億元，同比分別下降62%、50%，可謂增收不增利。2022年一季度，我愛我家更是由盈轉虧，凈虧損達2.4億元。
“我愛我家這種企業營收來源很單薄，整個企業的成長面臨很多不確定性。疫情影響、市場影響，最后成本都會轉嫁到企業經營方面。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道。
新老“中介”都在此時暴露出問題，58安居客首席分析師張波向深燃解釋，政策層面和大環境的共同作用下，會讓這類企業面臨一些挑戰。
他表示，“不管是哪種模式，都要通過產品的更新迭代來得到租客的認可，而租客認可的前提就是租金不能有過快的上漲。租金過快上漲，不但是租客覺得壓力很大，政策也會進行調控。所以整體來看，不管是市場層面還是政策層面，租房市場確實比較有壓力。”
02 從風口到暴雷，長租公寓的“前世今生”
傳統的中介模式，租房人早已不陌生。刻板印象中，通過傳統的中介找房，就是賭一把運氣。樓道、電線桿、防盜門上，到處可見私人中介的租房小廣告，在租房市場尚且混亂不堪的時期，不少前來大城市打拼的年輕人，都上過幾次黑中介的當。
當正規的房產中介公司開始在市場上鋪路，租房人可以委托鏈家、我愛我家、麥田等公司，大部分情況是，找到合適的房源，交一筆中介費，中介的任務宣告完成，后續只要跟房東對接即可。
逐漸，新的需求又產生了。短租、服務、靈活付租金等模式成為企業新的突破口，年輕人也更希望擺脫中介費，享受更好的服務。長租公寓模式，應此類需求而生。
2010年開始，小豬短租、蘑菇租房等互聯網租房平臺和民宿短租類平臺涌現，自如也于2011年誕生。2015年-2018年，在政策的鼓勵下和VR技術的支持下，蛋殼公寓、自如、青客公寓、相寓、冠寓等平臺急速擴張，融資不斷。2019年11月，青客公寓登陸納斯達克，奪得“長租公寓第一股”稱號，2020年1月，蛋殼公寓在紐交所掛牌上市，行業迎來高光時刻。
然而，同樣也是在2020年，形勢急轉直下。
這一年，注銷和吊銷的長租公寓數量分別達475家和45家，占過去10年注銷和吊銷長租公寓企業數量的一半以上。青客公寓2020年虧損達15.34億元，同比擴大208%。年底，蛋殼公寓因資金鏈斷裂暴雷，留下的只有無助的租客和房東。在此之前的2018年，就有好租好住、愛生活愛公寓、優租客、鼎家等品牌相繼暴雷，蛋殼暴雷更像是一次大爆發。
隨后，政策趨嚴，行業洗牌，蘑菇租房也在2021年初被寓小二接手。2021年之后，長租公寓行業趨于平靜。
回顧長租公寓行業的起起落落，可以看出在這個細分領域，誕生出了不同類型的玩家。根據Mob研究院發布的《2021年中國互聯網租房行業洞察報告》，中國互聯網租房運營模式主要分為C2C、C2B2C、B2C三種。
C2C模式中的代表企業是貝殼和安居客，僅提供平臺信息服務，運營成本比較低。C2B2C模式以自如友家、蛋殼公寓等為代表，平臺充當的角色類似二房東，從業主手里收房后再向外出租，這類模式運營成本較高，但擴張速度快，通過賺取房租差價和增值服務獲利。B2C模式則是自有房產統一出租，前期鋪市場的投入很大，但運營成本相比前者要低一些。
長租公寓的成本投入，可以大致分為兩種，即房源成本和裝修成本。嚴躍進向深燃解釋，收房的成本很高，經常也會出現和房東毀約的情況。所以從這點上看，房地產開發商的優勢很明顯，因為本身就有拿地優勢。
裝修也是長租公寓逃不開的一項支出。“舉個例子，個人房東對外租房的時候，生意很好做，同時出租幾套，收入非常可觀。但是當他打算把盤子做大，一下出租幾十上百套房子的時候，卻發現沒那么賺了。這就是短期內裝修成本的急劇增加導致的。”
長租公寓的快速崛起和神話破滅，都和“租金貸”密切相關。
“租金貸”，可以理解為打了一個時間差。長租公寓公司按年向房客收取租金，但按月或按季度向房東支付房東。租客使用租金貸貸款一年的房租，企業也可以通過金融平臺一次性收到這筆房租，再按月和季度慢慢向房東支付房租，這期間，企業便有了可以支配的富余現金流。
早期長租公寓市場競爭激烈，很多企業利用這部分資金進入市場搶占房源，迅速擴張，但也造成了“高收低租”、“收益倒掛”的情況。風險也隨之而來，市場波動、入住率低等情況都有可能讓長租公寓企業資金鏈斷裂。
拿2020年蛋殼公寓暴雷事件來看，長租公寓資金鏈斷裂之后，對于房東來說，好幾個月沒收到房租，企業又聯系不上，只好上門收房，或者跟租客索要房租。而對于租客來說，房租每月按時交給企業，或按時還貸，而無房可住，還要繼續還款。
2020年，住建部開始嚴控長租公寓領域“高進低出”“租金貸”等現象，行業也趨于規范和平靜。
03 長租公寓還是一門好生意嗎？
長租公寓理想的發展路徑是，把規模做大，通過規模效應來攤銷投入成本。但前長租公寓從業者朱林表示，長租公寓本不是一個依賴規模效應的生意，一方面企業很難做大規模，另外就算是規模大了，管理能力、周轉效率、空置率控制不好的話，依然會出問題，甚至更嚴重。
“小型企業的老板尚可監督每一套房的情況，但企業做大之后，中間環節就存在很多不可控的因素，房屋質量沒法把控，降價收房、刷KPI、吃回扣的情況也都會存在”，朱林表示。
投入大、盈利慢是長租公寓模式最突出的特點。公開數據顯示，保持出租率在90%以上，長租公寓才可能盈利，并且利潤僅為10%左右。
朱林介紹，出租率確實是關系到長租公寓能否盈利的最重要的指標，如果及時把房子出租，企業的壓力不至于太大。“一間房空置一個月，可能就要用多個房子賺的錢來填補。這也是為什么企業越大，房源數量越多，就越容易出問題。總有房子在空置，那就代表總有窟窿要填。如果這時候再不斷地擴張收房，跑得太快，就更拉不回來了。”
根據睿信地產研究院對各類集中式和分散式長租公寓的調研，國內品牌公寓的成本費用主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支、增值稅構成。其中拿房成本占到整體收入的50%左右，其次為裝修攤銷，按息稅前凈現金流測算的投資回收期平均在4-5年左右。
2020年，一位在山東濟南經營小型長租公寓企業的從業者曾告訴媒體，每月租金最低1360元的長租公寓，經營成本占比超過40%。2019年該店全年收入大約只是裝修成本的三分之一，七八年才能回本。
也就是說，不管長租公寓企業規模大或小，回本都很慢。
而且，朱林表示，長租公寓的生意是一塊一塊區域打下來的，不是品牌效應上來了，就能全國吃香。在打開新區域的時候，大企業還會受到來自中小型企業的沖擊。“可能大公司和小公司都在某一棟樓里都有房源，這時候租客是比較誰的價格低、房子好，而不是品牌有多大。也就是說，在這個領域，品牌溢價空間并不大。”朱林說。
但是，長租公寓模式也不完全是死路一條。
比如，找到目標人群和合適的城市就很重要。人群的選擇上有很大彈性空間，張波舉例，藍領公寓就是一種專精于某一類人群的長租公寓業態。
至于城市，張波解釋，每個城市的租房政策不同，有的城市不允許N+1（增加一個客廳隔斷作為房間出租），有的城市只要求衛生間、廚房不能住人，客廳可以住人，只要符合人均居住面積就可以。后者這類城市就比較適合做市場化的長租公寓。
另一條出路是走輕資產路線。“現在的長租公寓模式做得比較重，基本都是兜底，相當于企業拿到房源，然后承諾每個月給房東分多少的租金。”張波解釋。
“輕資產模式更像是酒店管理，企業做的是物業服務，收取相應的服務費。這樣企業也會有一定的溢價空間，這種模式也可以填補酒店市場化的空白。”但是，他強調，輕資產模式要想健全，還是要建立在品牌能力、服務運營能力成熟的前提下。
總的來說，長租公寓模式本身存在一定風險，但也可以通過完善產品和服務質量，盡可能地把控風險。有分析人士認為，如果只是堅持原有的模式，只是在表面的裝修上做文章的話，抗風險能力不會變強，因為歸根結底做的還是收房再出租的生意，和傳統的中介模式差別不大。
曾是為了解決年輕人最新的租房需求而生的長租公寓模式，如今經歷了11年的洗禮，似乎也和傳統模式一樣，遇到了難以跨越的瓶頸。服務、定位、抗風險能力，都是擺在企業面前，亟待被正視的問題。
應受訪者要求，文中朱林為化名。