在2022年兩會(huì)上，中央用109個(gè)字：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，再次明確了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

“房地產(chǎn)是支柱性行業(yè)”在政府報(bào)告中少有被提及和強(qiáng)調(diào)，中央明確了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，探索新的發(fā)展模式，多種方式并進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)機(jī)會(huì)在哪里，是與制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、高科技等行業(yè)邊界的融合與升級(jí)，還是在傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)以及養(yǎng)老等行業(yè)中創(chuàng)新都有可能？

針對(duì)兩會(huì)中提到的熱點(diǎn)問(wèn)題，由金地華東發(fā)起的《陽(yáng)侃的茶室》也積極捕捉這一信號(hào)，前瞻性地拋出“房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型”話題，并力邀中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱，分別從宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)視角、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的層面進(jìn)行探討分析。

政策上堅(jiān)持“三穩(wěn)”，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)走老路

盛松成指出，基建投資成為今年穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手，“今年將是中國(guó)的‘基建大年’。基建投資的可控性較強(qiáng)，可以在較短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、改善市場(chǎng)預(yù)期。”

疫情的反復(fù)對(duì)實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)提出了新的挑戰(zhàn)，基建投資應(yīng)兼顧直接效益和帶動(dòng)效益、短期效益和長(zhǎng)期效益、局部效益和全局效益。他認(rèn)為，中國(guó)基建仍有很大的發(fā)展空間，中國(guó)人均基礎(chǔ)設(shè)施資本存量只有發(fā)達(dá)國(guó)家的20%-30%，且城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展差距較大，農(nóng)村人均公共設(shè)施投入僅為城鎮(zhèn)的五分之一左右。

盛松成指出，基建投資資金較為充裕。財(cái)政部已提前下達(dá)今年1.46萬(wàn)億元人民幣專項(xiàng)債額度，全年專項(xiàng)債額度為3.65萬(wàn)億元，與去年持平。今年前五個(gè)月，地方政府債券共計(jì)發(fā)行20339億元，占全年3.65萬(wàn)億元專項(xiàng)債額度的55.7%，發(fā)行進(jìn)度遠(yuǎn)超過(guò)去年同期。

就房地產(chǎn)領(lǐng)域，盛松成指出：“首先，中央提出的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，其中穩(wěn)房?jī)r(jià)是根本目的。其次，金融部門將積極配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府，堅(jiān)定地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。最后，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行和發(fā)展模式已經(jīng)發(fā)生了根本的改變，高杠桿、高周轉(zhuǎn)已難以為繼，也不會(huì)像過(guò)去那樣大量資源向房地產(chǎn)行業(yè)集中。”

而針對(duì)市場(chǎng)頗為關(guān)注的房地產(chǎn)投資，盛松成認(rèn)為，本輪疫情對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的沖擊在于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)受阻。盡管疫情沖擊下，房地產(chǎn)投資再度轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，但目前已經(jīng)出現(xiàn)改善的跡象。5月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比增速較4月提高了4.2個(gè)百分點(diǎn)。應(yīng)繼續(xù)邊際放松房地產(chǎn)調(diào)控措施，幫助房地產(chǎn)行業(yè)自救。

他指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)有三個(gè)：一是防風(fēng)險(xiǎn)，即防止房企之間的風(fēng)險(xiǎn)傳染，以及房地產(chǎn)向金融的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散；二是滿足剛性和改善性需求；三是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，以防拖累經(jīng)濟(jì)。此外，還有政策性住房，老舊小區(qū)改造等存量市場(chǎng)也是帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要領(lǐng)域。

市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂，房企未來(lái)首先考慮風(fēng)險(xiǎn)控制

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱觀察分析認(rèn)為，2022年整個(gè)行業(yè)基調(diào)是平穩(wěn)去杠桿，進(jìn)入良性循環(huán)。

目前來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還在回穩(wěn)，因?yàn)楸煌话l(fā)疫情打斷，市場(chǎng)直到6月份才開(kāi)始回升。這一次行業(yè)調(diào)整就是供應(yīng)、需求、房?jī)r(jià)、支付能力等多方面市場(chǎng)透支的內(nèi)在結(jié)果。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近5年累計(jì)成交74億平方米和63萬(wàn)億元，占過(guò)去20年的41%和56%。過(guò)去20年房?jī)r(jià)只漲不跌，房?jī)r(jià)收入比攀升至8.9年，房?jī)r(jià)5年復(fù)合增長(zhǎng)率7%，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被透支。同時(shí)，購(gòu)房貸款按揭余額超38萬(wàn)億，購(gòu)房者支付力被透支，居民杠桿率飆升達(dá)到了相對(duì)高點(diǎn)位，大家對(duì)未來(lái)消費(fèi)也變得謹(jǐn)慎。

在企業(yè)端，百?gòu)?qiáng)房企在過(guò)去6年銷售復(fù)合增長(zhǎng)率25%，房企在銷售、融資、投資端快速擴(kuò)張。過(guò)去五年房企有息負(fù)債增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售增速，資產(chǎn)負(fù)債表成了“負(fù)債表”。為了符合三道紅線監(jiān)管，企業(yè)繼續(xù)借錢只能大量開(kāi)始做表外負(fù)債，進(jìn)一步加劇了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)過(guò)度追求規(guī)模、過(guò)度金融化更是行業(yè)調(diào)整核心原因。

目前而言，丁祖昱建議宏觀調(diào)控應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，放松“四限”：限購(gòu)、信貸、限價(jià)、限售，讓市場(chǎng)信號(hào)不再失靈。

對(duì)于企業(yè)，應(yīng)盡快恢復(fù)其經(jīng)營(yíng)“造血”功能，丁祖昱提出系列建議，包括“三道紅線”延期3年達(dá)標(biāo)，對(duì)無(wú)法償還的到期債務(wù)展期2-3年，展期債券利息參照基準(zhǔn)利率減半征收，成立紓困基金發(fā)放貼息貸款。

對(duì)于未來(lái)，丁祖昱認(rèn)為，企業(yè)必須考慮風(fēng)險(xiǎn)控制，讓市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)。第一，不做表外負(fù)債，回到低負(fù)債水平。第二，項(xiàng)目做封閉管理，項(xiàng)目之間資金不做挪用，保證資金不出問(wèn)題。第三，對(duì)企業(yè)融資全過(guò)程透明監(jiān)管，只要透明就應(yīng)該放開(kāi)。

高周轉(zhuǎn)杠桿時(shí)代結(jié)束，創(chuàng)新模式開(kāi)發(fā)時(shí)代到來(lái)

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向非常廣。從縱向看，有做汽車、做教育、做各種跨界；往橫向看，做產(chǎn)業(yè)、做長(zhǎng)租公寓、做舊改等。陳喆拋出了一個(gè)思考問(wèn)題，如何在原有的房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域，比如在住宅、商辦開(kāi)發(fā)中尋找新的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。

丁祖昱認(rèn)為創(chuàng)新模式應(yīng)該從源頭上去考慮，高速開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束，高杠桿時(shí)代也結(jié)束了，新模式開(kāi)發(fā)時(shí)代應(yīng)該到來(lái)。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)多位嘉賓也在組織架構(gòu)、市場(chǎng)機(jī)遇、存量更新，企業(yè)長(zhǎng)期能力上提出創(chuàng)新模式想法。

陽(yáng)侃率先提出，應(yīng)該把企業(yè)組織架構(gòu)與投資做匹配。站在從業(yè)者角度來(lái)說(shuō)，第一件應(yīng)該做的事，把組織架構(gòu)跟投資布局做匹配。陽(yáng)侃認(rèn)為，每個(gè)企業(yè)稟賦不一樣，投資能力跟組織能力有可能不一樣。但不管投資標(biāo)準(zhǔn)怎么變化，你的組織能力、投資布局能力、跟對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略機(jī)會(huì)的判斷能力，這三者之間都要做重新的配置。

其次，在市場(chǎng)上主抓改善型需求。未來(lái)行業(yè)需求主力在哪，對(duì)于市場(chǎng)長(zhǎng)周期的判斷，有沒(méi)有形成變化，這對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)很重要，且具有戰(zhàn)略性跟前瞻性作用。對(duì)于這個(gè)判斷，丁祖昱認(rèn)為還是在改善需求，不管是首改還是再改需求，未來(lái)改善肯定是市場(chǎng)主流。

第三，逐步進(jìn)入城市更新與存量的開(kāi)發(fā)。當(dāng)前趨勢(shì)下，存量賽道未來(lái)有很大的市場(chǎng)空間，而存量資產(chǎn)大多是在政府或國(guó)企單位手上，開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有意愿轉(zhuǎn)向資管運(yùn)營(yíng)，去協(xié)同政府做資產(chǎn)管理，抓住這個(gè)機(jī)遇呢？ 

回答是肯定的，這個(gè)方向有很多房地產(chǎn)企業(yè)在考慮，丁祖昱覺(jué)得機(jī)會(huì)很大，特別是在去年城市更新的新政出臺(tái)之后。但是，如何吸引更多民企開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這個(gè)賽道，需要更多配套政策和金融手段，比如更大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間，好的融資工具，完善的退出方案，這些條件都需要時(shí)間來(lái)完善，可能在2030年會(huì)逐步成熟。

陽(yáng)侃也提到，上海做城市更新門檻高，是因?yàn)轫?xiàng)目大多是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，投資回報(bào)率偏低。其原因是因?yàn)橘Y產(chǎn)升值收益只歸屬于產(chǎn)權(quán)方，運(yùn)營(yíng)方只有從租金升值中獲取收益。上海的城市更新如果想做得更好，破局點(diǎn)就在于市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，可以分享資產(chǎn)本身的增值，而不只是經(jīng)營(yíng)收益的增值。

第四，企業(yè)的長(zhǎng)期能力和對(duì)產(chǎn)品無(wú)限的追求。如果企業(yè)還處在經(jīng)營(yíng)困難當(dāng)中，考慮先活下來(lái)再說(shuō)。但對(duì)于發(fā)展穩(wěn)健的企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的長(zhǎng)期主義則很重要。對(duì)于企業(yè)的三種能力，開(kāi)發(fā)、投資還有經(jīng)營(yíng)，理想的狀態(tài)是企業(yè)三種兼顧，但現(xiàn)實(shí)比較難實(shí)現(xiàn)。到底三者兼顧平衡，還是一枝獨(dú)秀更利于企業(yè)發(fā)展？

陽(yáng)侃認(rèn)為，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率比別人高，就可以用更小的資金撬動(dòng)更高的收益，這是強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力。當(dāng)然，企業(yè)還需要更底層的能力，比如產(chǎn)品能力，客戶服務(wù)能力。企業(yè)一定要堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，同時(shí)也不能光有情懷，必須把眼前的投資質(zhì)量做好，同時(shí)經(jīng)營(yíng)效率比別人更高。

丁祖昱給出一種觀點(diǎn)，他指出企業(yè)綜合能力不能有短板，但是產(chǎn)品能力可以無(wú)限制追求發(fā)展。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)短板都可能是致命，不管是投資還是成本。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)到最后，脫穎而出的企業(yè)水平不會(huì)差距太大，大家的能力會(huì)越來(lái)越均衡。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在變，行業(yè)規(guī)模收窄，過(guò)度金融化退出，市場(chǎng)出現(xiàn)分化。想要在未來(lái)跑贏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)必須具備穩(wěn)健的基本能力。同時(shí)，行業(yè)的變化也倒逼企業(yè)創(chuàng)新，要求創(chuàng)新者能站在更高視角思考問(wèn)題。金地華東一直保持對(duì)市場(chǎng)的靈敏反應(yīng)，在穩(wěn)健發(fā)展中摸索創(chuàng)新。在企業(yè)層面，金地堅(jiān)持企業(yè)良好基本面，堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，維護(hù)好股東利益，并結(jié)合大環(huán)境適時(shí)做出調(diào)整。在探索方面，金地華東試圖通過(guò)《陽(yáng)侃的茶室》這種行業(yè)沙龍形式不斷發(fā)起行業(yè)創(chuàng)新，無(wú)論是對(duì)城市群的研究探討，還是對(duì)鄰里關(guān)系的洞察，以及對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的嘗試。金地華東希望通過(guò)這樣的努力，以更廣闊的視野，從人和城市關(guān)系，去思考人與空間的問(wèn)題，為行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。