實習記者｜王婷婷

距離首輪土拍結束不到一個月后，6月27日午間，上海土地市場官網公布了今年第二輪集中出讓公告。

根據上海土地市場公布的地塊信息，將要出讓的34幅涉宅地塊總面積約119.66萬平方米，總起始價達746.46億元。其中，有兩宗“城中村”改造項目地塊，位于浦東高行鎮與張江鎮區域，總出讓面積10.33萬平方米，總起拍價64.73億元。

分區域來看，另外32宗涉宅地塊分布于上海12個地區，以青浦區、嘉定區為此次供應大戶，均供地5宗；此外還有閔行區出讓4宗，楊浦區、普陀區、浦東新區以及奉賢區各出讓3宗，松江區推出2宗地塊，而長寧區、靜安區、寶山區和金山區也各有1宗。

從土地價格來看，起始價最高的為楊浦區江浦社區R-05地塊，約為47.7億元；起始價排第二的是浦東新區川沙新鎮城南社區PDP0-0706單元C06-03地塊，約43.58億元。

出讓面積最大的則為青浦區徐涇鎮雙聯路北側B6-01地塊，約為7.71萬平方米；排第二的是嘉定區嘉定新城（馬陸鎮）馬陸南社區JDC1-2301單元23-01、29-01地塊，土地面積約7.35萬平方米。

整體來看，較之今年首輪集中供地，本批次供應量方面是有所下降。在6月初剛剛完成的上海首輪集中供地中，上海合計出讓了40幅涉宅用地，總出讓面積約210.5萬平方米，成交總金額約878.9億元。

也可以說，上海今年的第二輪供地在減量后要以質取勝。尤其是市中心地塊數量的增多，共有8幅地塊，其中楊浦3幅、普陀3幅、長寧1幅和靜安1幅，均為優質地塊，起始總價超過204億元。

如向來供應稀缺的長寧區，此次推出新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊，為純住宅用地，出讓面積23047.8平方米，預計打造洋房、別墅等低密產品，起拍價25.19億元。

至于郊區方面，則數熱點區域青浦和嘉定供應最多，分別有5幅。而近兩年上海的土地供應大戶臨港新城，在這一輪供地中缺席了。

作為曾經的市場熱點區域，臨港一直不乏地塊出讓。在今年首輪土拍中，臨港地塊有8幅，去年的3批次土拍臨港也分別出讓了5幅、5幅和6幅地塊。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，臨港宅地本輪未有土地出讓或許只是休整一下，可能在這期間做進一步投放的優化方案，對臨港未來發展更有利。

值得一提的是，本次還新增了不少低容積率地塊，一共有4幅地塊容積率為1.2，其中不乏長寧這樣的市區地塊。而在今年第一批次供地中，僅有2幅。

本地土拍政策將不變，有效申請人即為競買人。在今年的第二輪土拍中，仍然采用掛牌競價、現場競價和一次報價的競拍程序，競拍政策延續“房地價聯動、限地價、一次報價”的出讓方式，且“隨機值”等設定也未做調整。

此外，新批次供地整體需配建的保障房比例也有所下降，除1宗地塊需配建8%保障房以外，其余維持在5%保障房的比例。

盧文曦認為，新一輪供地可看出上海的誠意度較高，除8幅傳統市中心地塊，其他很多地塊諸如徐涇、七寶等，都是改善關注度較高的熱門板塊，相應的開發商拿地熱情也會高漲，從而推動上海土地市場進入正常熱度。另外，好地塊應有好價格，房地聯動價顯現出自然、合理、穩定上漲，有助于強化市場信心。

從公開信息來看，此次要出讓的部分地塊較之前幾批次同板塊的聯動價有了上浮空間，如奉賢16單元比起2021年一批次上漲了1000元/平方米，夏陽街道相比2021年一批次也上漲1100元/平方米。

而且，此次房地聯動價超過10萬/平方米的地塊有5幅，包括靜安天目地塊、長寧新涇地塊、普陀中山北地塊和楊浦江浦2幅地塊。房地聯動價最高的屬于長寧區新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊，達16.3萬元/平方米，地塊起始樓板價約9.1萬元/平方米，也為新一輪之最。

根據目前的地塊進度安排，各地塊接收競買申請截止時間為7月20日，現場交易會將于7月25日開始舉行，具體交易時間以2022年7月22日發布的《現場交易活動安排的通知》為準。

回顧上海今年的首輪供地，整體結果符合預期，無一流拍，也出現了佳運置業和宸嘉發展等房企新面孔。隨著二批次土地出讓釋放出的誠意，或迎來更多企業參與競拍，屆時有望進一步提升土地市場熱度。