記者 杜萌

去年6月7日成立的首批9只基礎設施REITs今天迎來解禁。根據此前基金公司發布的《REIT基金份額解除限售的提示公告》，解禁的限售規模為21.82億份，占9只公募REITs總規模的33.9%。

截至今日收盤，除富國首創水務REIT跌幅為1.37%外，其余項目的漲跌幅均在1%以內，二級市場價格平穩。12只REIT最新規模合計為624.49億元。

本次解禁的為參與初始戰略配售的機構投資者，所持有的份額已經過12個月的限售期，解禁后就可以按照即時市場價進行交易。經過一年的限售期，今日面臨解禁的21.82億份戰略配售份額，獲得了怎樣的收益？

建信基金介紹，公募REITs收益來源分為兩個部分，即每年的派息分紅及二級市場價格的資本利得。

根據統計，自發行至今，只有平安廣州廣河一只基金出現了7.51%的跌幅，其余11只基金均實現程度不一的漲幅。富國首創水務REIT自上市以來漲幅最大，為38.38%，紅土鹽田港REIT次之，為34.42%。

而機構投資者更關心的是另一個關鍵性指標：凈現金流分配率。

所謂凈現金流分配率，是用2021年該項目的可供分配金額除以REIT的買入總金額。以中金普洛斯REIT來推算，該基金去年可供分配金額為1.51億元，基金發行時每份價格為3.89元，共發行了15億份。由于REIT項目是2021年6月7日成立的，去年實際運營天數為208天。

根據公式可以推算，該項目2021年的凈現金流分配率為4.54%。

從2021年凈現金流分配率來看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT兩個項目的分配率最高，均超過了12%。富國首創水務REIT為7.41%，平安廣州廣河RETI為5.93%，東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT等5個項目的凈現金流分派率則在4%-5%之間。

界面新聞記者了解到，根據監管指引要求，REIT產品的底層資產現金流需要持續穩定且來源合理分散。2020年7月31日，發改委與證監會聯合發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》指出，項目預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%。在符合分配條件的情況下公募REIT的分配每年不得少于1次，把基礎設施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。

為何不同的REIT項目，年度現金流分配率差別如此大？這和底層基礎設施項目的盈利能力相關。平安基金REITs有關負責人表示，因為REITs屬于權益性產品，不設業績比較基準，無固定收益概念，基金份額收益全部來自于基金分紅。凈現金流分配率代表的是底層基礎設施項目的盈利和分紅情況，從現有數據來看，不管是不動產類還是特許經營權類項目，其年度分紅均符合預期。

作為去年的新生事物，公募基礎設施REIT自誕生以來就引發市場的關注，尤其是在二級市場上市后，場內交易價格屢上新高。此次面臨近1/3份額的解禁，是否會對二級市場價格產生影響？

德邦證券分析師吳開達分析稱， 解禁后市場供給大幅提升，假設個人投資者占比稀釋，則長期來看REITs定價風格或更為基本面導向，流通份額受此次解禁影響變化最明顯的是中金普洛斯倉儲物流REIT等。

那么解禁后是否是配置REITs的好機會？

建信基金表示，今年以來，我國公募REITs二級市場價格的波動較大，“股”性特征較為明顯。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯，發揮增益效果；如果過于關注公募REITs短期內的“股票特征”，容易偏離公募REITs的本質，導致價格短期波動較大。同時，當公募REITs在二級市場漲幅過大后，產品的現金流分派率也會顯著降低，價格的預期波動幅度也會提高。

因此，投資者有必要深入了解公募REITs的底層資產及收益情況，在短期關注二級市場漲幅的同時，從長期持有的角度看，也要留意對應分派率，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產品的投資價值。