文｜正解局

過去20年，干什么合法買賣最賺錢？

那肯定是買房。

不過，對日本稍有了解的中國人可能會覺得奇怪，日本房子的投資收益率不低，還是永久產權。可是，日本人現在基本就是不炒房。

其實，日本人也炒過房，而且十分瘋狂，才有了歷史上的兩次房地產危機。

二戰后，日本經濟崛起的故事很多人都知道了，簡單說就是靠美國幫助和發戰爭財，經濟回到了正軌。

隨后，通過貿易出口和技術不斷升級，日本制造開始在國際貿易舞臺大放異彩，平均每年GDP增速高達9%，一度超過德國，成為新的工業大國以及世界第二大經濟體。

日本步入工業國后，帶動了地價飛升。

借助1960年“國民收入倍增計劃”的實施，不僅城市人變得有錢了，連賣掉土地進城的農民兜里也揣滿了錢，住宅用地價格隨即水漲船高。

1972年，日本政府提出“列島改造論”，大搞基建和產業轉移，進一步提升了地價的上漲幅度。

地價利好的背景下，自然少不了無孔不入的資本。無論多偏遠的土地，紛紛閉著眼地買。

從1955年到1974年，日本全國城市地價指數上漲了28倍，東京、大阪、名古屋等六大城市更是上漲了34倍。

日本政府也對此喜聞樂見，由于日本是土地私有制，所以房地產交易實際是土地交易。

土地價格高，代表著經濟繁榮了。

但是日本整個工業基礎實際是靠石油產業維系，對石油價格十分敏感。

1975年，中東石油危機波及了日本，造成國內工業品成本和價格急速上漲，眼瞅著就要惡性通脹。

日本政府嚇得立刻捂緊“錢袋子”，國內房地產價格應聲而跌。全國跌了4.4%，六大城市跌了8.1%，出現了日本第一次房地產危機。

不過，這次危機實際對日本房地產的影響并不大。

這是由于戰后那股“嬰兒潮”變成了買房主力，購房成為剛需。

當時日本20歲到49歲需要買房的適齡人口多達5200多萬，加上城市化率也才70%，有大量人口急需住房，市場房源總體供不應求。

最關鍵的是，日本人那時的普遍心態是自己掏錢買房，很少去銀行貸款，金融上暴雷的風險并不大。

說到底，是巨額的美日貿易逆差使日本積累了大量財富。

幾十年時間，日本的家電、半導體、鋼鐵、汽車成批地融入美國，錢被日本人賺走了，美國的財政赤字進一步擴大。

1985年9月，實在熬不住的美國召集德國、法國、英國和日本在紐約廣場飯店開了個會，這就是著名的“廣場會議”。

這次會議，造成了兩個結果。

一是美元急速貶值。原來1美元可以兌換250日元，但現在只能換120日元了，后來只能換70多日元了，日元升值導致日本出口業受阻。

二是為應對美元貶值，日本實行了貨幣寬松政策，使國內和海外游資全部涌入賺錢更快的股市和房地產市場。

股市從一萬多點應聲漲到四萬點，整個市場翻了三倍。

那段時間，日本人民啥事不干，開啟了全民炒股、全民炒房的模式。所有人都在多倍杠桿投資，集體做多。

不差錢的日本企業也開啟了“買買買”的征程，索尼買下哥倫比亞影片公司，三菱收購了洛克菲勒集團。

日本房地產市場的禍根就此埋下，因為經濟已經開始出現泡沫。

第二次房地產危機

啥是泡沫？

簡單說就是一個東西如果因為貴沒人買，那是正常現象；可一個東西越貴越有人買，那就是泡沫，因為真實需求并沒那么高。

1990年，日本六大城市中心地價比五年前上漲了約90%，東京更是達到每平30萬美元的天價。

“賣掉東京，就可以買下整個美國。”

地價虛高的泡沫下，人們開始買不起房，只能貸款。同時，企業也覺得買房炒股比干實業賺錢多了，也去借貸炒房。

剛開始還喜滋滋的日本政府漸漸發現不對勁了，企業拿到貸款，并沒投入實際生產，而是買地然后再貸款，不斷循環，使得地價完全脫離了實體經濟的增長速度。

這個問題很嚴重，錢都變成金融產品在那里反復吹泡泡，這不是毀了實體經濟么？

而此時，城鎮需要買房的人已經買得差不多了，日本又碰到首次“老齡化”社會問題，1990年，65歲以上人口占比已高達12.1%，僅靠房地產完全沒法維持后續的經濟發展。

而且地價高，買不起房的人就很不滿，貧富差距就出現了，社會矛盾也隨之激增，政府無法坐視不理。

從上世紀80年代末開始，日本政府開始緊縮貨幣政策，央行連續提高利率，市場資金流動性迅速下降，巨大的經濟泡沫也終于被戳破。

1990年2月，日本央行將利率從2.5%一路上調到了5%，錢再次回流到了銀行。

日本股市就跌慘了，一年內蒸發掉50%。

股市崩了，日本政府又騰出手收拾房地產市場，收縮房貸同時推出房產稅，然后再規定銀行對房地產融資進行總量控制。

自1990年起，日經指數曾長期處于下滑狀態

企業沒法借錢炒房了，還被銀行追債。沒辦法，只能拋售手里的房子套現，市場上的房屋瞬間就多了起來。

由于當時日本的城市化率已超過90%，人均住房都已達到滿足，使得全國住房空置率高達9.8%，房價立即開始“跳水”。

日本房地產市場隨即第二次崩盤。

自1992年起，日本地價指數開始持續性下跌

被股市和房地產市場套牢的炒股和炒房者，跳樓的跳樓，跑路的跑路，大量日本家庭破產。

一系列組合拳下來，日本政府等于主動擠爆了股市和房市里的兩個“泡沫”。

本想借此機會重振日本經濟，卻至今都沒完全恢復元氣。

經歷過兩次房地產市場崩盤慘痛教訓的日本人，再也不覺得炒房是暴富的手段，這種痛苦的回憶，也使政府實行了嚴厲的管控手段。

首先，日本政府對房地產實行了復雜的繳費制度。

具體來說，在日本，購房的時候一般會有表層收益率和具體收益率兩組數據，其中的差距從幾萬到幾十萬日元不等。

一套總價3億多日元的房產購置時所需繳納的稅款

關鍵因素是日本任何一所房屋即便空關一個月，也必須繳納服務費等稅費，不交的后果很嚴重。

這讓日本人有房就趕緊出租，避免繳納不必要的稅費。客觀上促進了日本房屋市場始終保持流動，也保證了豐富的房源。

其次，日本針對房產征收稅費的種類很多，如按照階梯式收稅的遺產稅。

一般來說，遺產稅包括房屋、現金、股票、債券、基金等，起征點為1000萬日元（約49.6萬元人民幣），稅率為10％。

1000萬日元以上、3000萬（約148.8萬元人民幣）以下，稅率為15％；

3000萬日元以上、5000萬日元（約248萬元人民幣）以下，稅率為20％；

如果遺產總數超過1億日元（約496萬元人民幣），稅率可以達到40％。

不過，日本的遺產稅也會根據家庭成員人數進行相應抵扣，目前的規定是：3000萬日元+600萬日元×法定繼承人數。

再次，日本在租售同權制度上做得較好，不管是買還是租，租戶和業主的權利幾乎一樣。

這就讓現在的日本人不會糾結到底是買房還是租房，更不會有我們那種結婚必須買房的觀念。日本在租售同權制度上執行得比較到位，租戶和業主的權利幾乎一樣。

正因如此，日本二手房和二手車一樣，保值率并不高。日本人自然不會去炒房，也不會覺得房子是什么財富增值的手段。

同時，還有個不容忽視的因素，日本不僅老齡化現象嚴重，人口基數不斷減少也幾乎成為每屆政府最頭疼的問題。

日本社會買房的基本都是成年人，可2021年，日本達到20歲的“新成人”僅有120萬，已連續12年低于日本總人口的1%。

成年人數減少，出生率就更別提了。

2021年日本總務省公布的新出生人口約為81.2萬，是自1899年有統計以來的最低值。

不難看出，在如此人口倒懸的情況下，日本人對新房的急迫性也就更低了。

經過兩次房地產崩盤，日本人也更加真切地認識到：

房是用來住的，不是用來炒的。