文 | 丁祖昱評樓市

位于上海大虹橋的申虹路，全長不足3公里。從南到北，虹橋天地、萬科中心、協信中心、正榮中心、阿里中心、富力中心、旭輝中心、中駿廣場鱗次櫛比，巔峰時集中了超過10家房企的總部。

曾經的房地產全國化浪潮下，各大房企就像年輕人熱衷到北上廣深打拼一樣，扎堆至此。那時候，沖千億、遷總部、謀上市，是中小型房企共同的目標，上海，則是房企總部搬遷時最偏愛的城市。

據不完全統計，2000年至今有約40家房企總部遷至上海。

隨著房地產調控政策的持續收緊，房地產企業的發展軌跡從兩年前的高歌猛進急轉直下，到今年，在日趨嚴峻的經濟形勢下，房地產行業，尤其是房企們，都透露出奄奄一息的味道。

僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，在當時搬遷總部至上海的房企中，占比已達25%，遷出的速度遠遠超出了當時遷入的速度。

以此這信號，房企的全國化和規模化進程進入拐點，繼縮表之后，收縮投資戰線成為房企當下發展的必選項。

千億房企撤出

新力、祥生、弘陽……都做出了將總部遷出上海的決定。

在這三家房企中，新力控股待的時間最長。2017年，新力將公司總部遷往上海，同一時期開始在武漢、惠州、蘇州等發力拿地。

2019年11月15日，新力成為江西本土唯一一家上市房企。在高杠桿、高周轉的模式下，新力的銷售金額從2016年161.3億元，爆發式增長至2020年1196.4億元。

進入“千億俱樂部”后僅過了幾個月，2021年7月，一封未注明出處的《新力地產老板張園林求救信》掀開了張園林的“欠債風波”，新力“爆雷”，危機持續至今。

2018年，弘陽將總部從南京搬至上海。同年弘陽地產成功敲響了港交所的上市鑼聲，這一年弘陽實現合約銷售金額473.4億，同比增長84.2%。

2021年，弘陽的銷售額止于872.2億元，千億夢碎。幾個月后，弘陽縮減了上海總部寫字樓的租賃規模，從最初的一整棟樓到僅保留一層樓。他們又回到了南京。

祥生地產來的最晚，2019年，房企遷總部潮即將進入尾聲時，祥生宣布啟動上海總部。在此之前，祥生曾嘗到過搬總部的甜頭。

2014年，祥生將自己的大本營從諸暨遷到杭州，此后，迎來了飛速發展，銷售額從百億迅速沖破千億。

總部遷至上海后不久，2020年11月18日，祥生控股正式在港交所上市，至此，TOP30房企全部上市。

2022年，祥生將上海總部大樓退租，全部撤回杭州。

據不完全統計，截至目前，已有約10家房企總部選擇撤離上海，占2000年至今搬入總部搬入上海房企數量約25%。撤離的房企中，多數為百億規模，僅新力、祥生等有千億規模。

中小房企追逐規模之痛

一直以來，“千億”是成為房地產行業規模化的一個門檻，也是中小房企競相追逐的一個目標。在絕大多數房企看來，只要跨進“千億”就能拿到房地產下半場的“入場券”，否則將難以參與行業競爭，甚至有可能被市場淘汰出局。

在這樣的判斷下，規模化引發的全國化浪潮，在房地產企業中愈演愈烈。這也就不難解釋，為什么絕大部分的房企都是在全國化以后才踏入千億行列。

上海強大的資金、資源優勢以及長三角城市群的區位優勢，對于房企實現規模擴張以及進行全國化布局可以發揮重要作用，也由此吸引了眾多房企將總部搬遷至此。

在這過程中，就曾出現過幾波浪潮。2016年之前，房企選擇遷總部的房企不多，世茂和旭輝是最早搬遷總部的房企，他們于2000年先后將總部從香港、廈門遷往上海。

2010-2019年是房地產行業高速發展的十年，期間商品房銷售金額、面積增長215%和64%。在行業火爆的十年里，造就了萬科等長期穩居前十的龍頭房企，同樣見證了新城等房企的崛起。

從2008年開始，每年都有房企將總部搬遷到上海。2016-2017年迎來了第一波搬遷高峰，有約13家房企從不同城市遷往上海，其中以閩系房企為最多。

這一輪房企總部搬遷的市場背景是，2016年，一二線城市房價率先大幅上漲帶動了三四線城市熱度攀高，整體樓市量價齊升。不少提前深度布局三四線的房企抓住紅利，業績得到了大幅增長。

其中，2016年把總部遷至上海的中梁控股從2015年僅168億的銷售額到2019年全口徑銷售額突破1500億元，成為行業備受矚目的“黑馬”房企之一。

中梁的例子，震撼了部分同等規模的中小型房企，有的也把總部搬來了上海，有的則復制了“從區域到全國”的路徑。

2019年，房企遷總部數量再創新高。在這其中，有不少抓緊時機，成功邁入了千億大關，祥生、新力便是其中的典型。

房企不可承受之重

在“房住不炒”大方向下，無論是行業規模，還是房企規模，“天花板”效應都已逐步顯現。資源集中在規模房企之間，進一步擠壓了小房企的生存空間、加大了規模進階的難度。

數據顯示，2019年銷售排行榜TOP50房企權益銷售金額集中度達到43%，幾乎占據行業一半。而TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度在下滑。競爭格局加劇的同時，梯隊內名次變動頻繁，中小房企的生存空間不容樂觀。

2020年8月“三道紅線”政策發布，百強房企投資意愿、力度大幅下降，收斂聚焦成為共識。其中已經實現全國化布局的房企資金實力更為雄厚，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線城市，提高優質土儲的結構性占比。

由于一二線核心城市土地供不應求、拿地金額較大，導致部分規模沒那么大的房企在投資聚焦時，選擇了下沉。祥生和弘陽便是其中的典型。

祥生和弘陽，從把總部遷至上海，試圖走全國化戰略開始，到被迫回到區域深耕，這中間只有兩年時間。

時移事易。2021年至今，房地產市場被下行壓力籠罩，規模房企的投資力度不斷下滑，投資策略越來越聚焦核心城市，換倉升級、調節方向，去確定性更強、相對高能級的市場，退出一些非確定性的市場成為最新的共識。

每一家房企在沖擊“千億”的背后，都在“負重前行”。

在房企向千億規模狂奔的路上，不可避免都面臨負債攀升、利潤降低、現金流吃緊、運營管理難度升級等問題。

這些問題在行業高速發展期被不斷增長的規模掩蓋了，隨著行業規模見頂，尚未完成轉型的企業都不得不“急剎”。同時，不少錯過2016年至2019年飛奔期的百億房企直接選擇了放棄。

新力、祥生、弘陽、中庚、恒泰、三巽、藍光、奧山、錦藝等紛紛離開上海，有的從搬遷到撤離只經歷了短短一年。

哪些房企還在逆勢擴張？

CRIC數據顯示，受制于市場下行、資金鏈緊張等因素的影響，諸多百強房企在土地價格較高的核心城市投資處于“有心無力”的狀態，僅有不到四成的百強房企在2022年有土地入賬。

除了中海、建發、萬科、華潤等“老面孔”外，還有一些區域深耕的房企表現較為突出，如濱江、大家等。

濱江房產深耕杭州多年，確定了三省一市，即浙江省、 江蘇省、 廣東省和上海市的區域發展戰略。杭州50%，浙江省內除杭州外40%，浙江省外10%。

2021年1月18日，濱江集團以27.44億元總價競得甬儲出2021-125號地塊，落子寧波，4月豪擲184.35億拿下杭州11宗地。CRIC數據顯示，截止5月末，濱江集團以566.1億元新增貨值排名第四。

大家房產同樣是來自杭州的本土品牌房企，2022年6月1日上海首批次集中供地中，大家房產攜手錢江房產，以總價122280萬元競得上海浦東新區惠南東城區中單元（PDS3-0203）A8-3地塊，折合樓面價16657元/平方米，溢價率8.66%。

還有上海大華集團以總價13.28億元拿下增城區地鐵21號線朱村街山田站北18003206A21021號地塊，這是廣州首輪土拍中唯一外來民企競得地塊。

從目前來看，房企投資仍持續聚焦于高能級的核心城市，并逐步退出部分弱三四線城市。

CRIC數據顯示，截止4月末，百強房企投資金額83%集中于22城，22城以外僅占17%。百強房企在22城以外的投資則主要集中于佛山、常州、東莞發達城市群中熱點的三四線城市。

對于企業來說，有選擇性地撤出不確定性較強的市場，既能夠提高資金聚焦、使用的效率，又能夠降低一部分的運營成本。“回高退低”的投資策略已經在2022年得到顯現。

綜合來看，房企遷總部至一線城市的初衷主要還是在全國化浪潮下，“沖千億、謀上市”為主。隨著房地產市場進入下半場，原本粗放式的發展模式不再適用，即使把總部遷至上海也很難通過融資和全國化實現高速發展。

因此，對百億規模的房企而言，退出是及時止損。對已經抓緊機會達到千億及接近千億的房企而言，如何更好地鞏固企業發展，在有限條件下守住原有優勢，避免因沖刺千億而造成的負債及企業運營問題更為重要。

上海仍是長三角乃至全國房地產市場中最為重要的一個城市，企業也和人才一樣，有流入，也會有流出，這是市場自然發展的規律。隨著市場及企業重新適應如今的行業變化，未來也將在新常態中保持相對穩定