文 | 野馬財經 盧泳志

編輯丨高巖

在被調查一年半后，格力地產（600185.SH）董事長魯君四被免職，其理由是“因工作調整原因”。

來源：企業公告

6月16日，格力地產公布了一項人事變動，董事會免去魯君四董事長的職位，并將擇期重新選舉公司董事長。

值得注意的是，2020年末，魯君四因涉嫌證券市場內幕交易違法行為，被證監會立案調查。之后，魯君四便很少在公眾場合露面。

本次被免職后，格力地產董事會推舉董事、總裁林強先生代為履行董事長職責，直至新任董事長產生時止。

魯君四“孕育”格力地產

1985年，格力集團開始布局地產行業，先后開發北嶺工業區、珠海特區建設等項目。后來，由于集團發展戰略需求，地產業務近乎停滯。

2004年，格力房地產板塊發展定位重新確立，時任格力集團副總裁的魯君四“臨危受命”，被調任格力房地產專責工作小組。

當時，格力地產和格力電器都隸屬于格力集團。格力電器在家電行業風生水起，2003年營收超過百億；而格力地產當時營收不足10億元。

當時，魯君四帶領7名員工，在9平方米的辦公區域開始創業。2005年2月，珠海格力房產有限公司重新建立。

三個月后，格力地產首個樓盤御楓美筑項目啟動，受到業界廣泛關注。此后，格力地產快速發展，相繼開發了格力廣場、格力香樟等項目。

2007年，格力地產決定通過對陜西榮海旗下的海星科技資產重組的方式借殼上市。

2008年，在美國金融危機的影響下，國內房地產市場出現井噴式上漲。魯君四借勢發力，格力地產在2019年成功借殼上市。

坐享行業紅利和上市優勢，再加上格力品牌效應的“加持”，格力地產迎來強勢發展。2010年2月，海星科技更名為格力地產。

資料顯示，2009年-2010年，格力地產分別實現營業收入5.13億元、11.57億元，同比增長161.4%、125.65%。

從停滯不前到重振雄風，魯君四在6年的時間內打造出一個全新的格力地產，其對格力地產的情感和用心不言而喻。

正如魯君四在格力地產官網上所言：企業因專業而強大，因創新而卓越。在建筑城市的過程中，我們打造精致產品，并堅守著一份責任、一份情懷。

格力地產被“雪藏”

經歷了短暫的美好后，格力地產迎來轉折。2011年，房地產政策開始收緊；緊接著，魯君四迎來新的上司——董明珠。

2012年5月，格力電器創始人朱江洪退休，董明珠接任格力集團董事長，并且直接掌控格力地產。

然而，在董明珠看來，家電企業熱衷搞房地產是“不務正業”。她甚至公開對外宣布，“格力地產使用格力商標對格力形成了傷害”。

因此董明珠并沒有將重心放到地產業務，格力集團也更偏重于電器，這導致格力地產在那段時間發展非常緩慢。

期間，董明珠甚至向自家產業“開炮”：格力走專業化道路，絕不做投機生意。房地產行業賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉。”

在其掌權的三年內（2012年-2014年），格力地產的營業收入分別為16.24億元、21.64億元及14.66億元。與此對比，格力電器的在2012年的營業收入就已突破千億元。

不過，在地產業務被“雪藏”的同時，魯君四卻實現了多元化布局。2013年，格力地產啟動內部結構調整和產業升級，完成了從房地產建筑商到城市綜合運營商的轉型。

在此期間，格力地產布局了海洋經濟產業、現代服務業、教育產業、旅游產業、金融產業等。如今看來，魯君四的積極布局奠定了國資發展平臺入局的基礎。

來源：愛企查

2014年2月，格力集團擬通過無償劃撥方式將格力地產51.94%股權注入珠海投資控股有限公司。2015年1月13日，格力集團移交股權，格力地產被納入到全新的國資平臺。

實現“單飛”后，格力地產和格力電器的關系也遠了一步，兩者的交集變成了均是珠海市國資委旗下的上市公司。

“魯君四時代”的滑鐵盧

從2015年開始，格力地產擺脫了董明珠的“束縛”，業績開始有了明顯起色。2015年，格力地產的營業收入飆升到25.45億元。

2016年，格力地產物業掛牌新三板。此外，還相繼成立了英國、美國、香港等地的公司，以此拓寬海內外市場版圖。

之后，魯君四曾公開表示：“格力地產已不是傳統的房地產商，未來將變為城市綜合運營商和資本管理者，時機成熟時，格力地產或將改名。”

一心熱衷多元化布局，格力地產在2016年之后很少在房地產市場拿地。之后的四年，格力地產的發展遭遇了桎梏。

 

來源：無冕財經

2016年-2019年，格力地產的營收從31.2億元升至41.9億元，而凈利潤卻從6.01億元降至5.26億元。此外，資產負債率則72.1%上升至75.92%。

著名經濟學家宋清輝指出，格力地產各個板塊沒有核心競爭力，在激烈的市場競爭中疲態盡顯。房地產、海洋經濟、口岸經濟、服務業、現代金融，這幾項業務之間關系不大，難以形成協同效應。

盡管如此，魯君四并沒有放棄多元化布局的決心。2020年，格力地產頻繁跨界，并先后蹭上了“口罩”“免稅”“茅臺”等多個“網紅”概念的熱度。2020年2月，格力地產成立了高格醫療，主要生產口罩等醫用物資。當時，格力地產喊出“全年出口1億片醫用口罩”的豪言。

同年5月，格力地產擬向珠海市國資委、城建集團定向發行股份并支付現金，購買其持有的免稅集團100%股權。兩個月后，格力地產以總價16.51億元拿下三亞“免稅概念”地塊。

2020年9月22日，魯君四攜格力地產團隊前往貴州，與茅臺集團置業公司簽署合作協議。這其中便涉及茅臺在格力地產免稅平臺的產品合作及地產文旅產業兩大板塊。

蹭“網紅”概念熱度，雖然拉動了格力地產的股價，但也使其陷入口碑危機。2020年2月、6月，格力地產分別因“口罩”“免稅”概念遭到上交所問詢。

來源：企業公告

2020年12月31日，魯君四因涉嫌證券市場內幕交易違法行為，被中國證監會立案調查。此次魯君四被調查讓格力地產2016年簽署的“抽屜協議”浮出水面。

2016年8月，格力地產發行30億非公開發行股票，并簽下“若其二級市場收盤價未達一定條件，珠海投資需向定增對象購買其所持定增股份”的“兜底協議”。

不過，根據公告，在立案調查期間，魯君四可以正常履職，公司董事會亦可以正常運作，該事項尚不會影響公司日常生產經營活動。

上海中原地產首席分析師盧文曦分析認為，作為格力地產重要的決策人，格力地產董事長被立案調查，后續收購免稅集團會導致很多事情就難以推進。

來源：Wind

在之后一年多的時間，始終沒有公布調查進度，而魯君四也幾乎消失在了公眾視野中。

2021年是格力地產“去地產化”的第五年，而其房地產開發收入仍然占到總營收的89.46%，去地產化進程緩慢。

而格力地產土地儲備也在連年下降。年報顯示，格力地產總規劃計容建筑面積達78.64萬平方米，同比下降22.65%。

同時，格力地產的銷售情況也不樂觀。2021年，格力地產房地產業務共計實現銷售金額41.5億元，同比下降近五成。

在房地產行業持續下行的情況下，格力地產面臨土地儲備減少和房地產銷售下滑的壓力，同時轉型大消費和大健康產業明顯遇阻，格力地產陷入進退兩難的境地。

正值此際，魯君四被免職，而且其涉嫌內幕交易立案調查快一年半了，依然沒有披露任何進展信息，接下來格力地產何去何從？歡迎留言評論！