文|牛刀財經 吳大郎

2021年5月20日，貝殼創始人左暉離世。

在他離開之時，貝殼是一片何其繁榮的景象：市值近600億美元，上年成交額（GTV）3.5萬億元，萬科、恒大、碧桂園均難企及。

左暉最廣為人知的一句話是 “做難而正確的事情”，他以一己之力對抗整個行業，改變整個行業，不僅被大家親切地喚作“老左”，貝殼找房也被眾多商業研究機構視為經典案例。

而一年之后，一向以ACN模式蜚聲房產市場的貝殼似乎遇到了瓶頸。

今年5月貝殼回港上市，并在月底發布了一季度業績報告——營收同降39%、凈利潤更是由盈轉虧。

沒有了靈魂人物的貝殼，能經受住樓市遇冷的考驗嗎？

01 敗走“賣”城

房企在貝殼的發展中發揮的作用可謂至關重要。

貝殼征戰的立身之本是渠道。因為有了二手房的渠道積累，就能獲得房企的矚目，于是就有了新房交易收入，而這一板塊為貝殼帶來的貢獻一度超過二手房。

但是房企不再依賴貝殼做促銷呢?通過自建銷售渠道，房企就可以擺脫貝殼的渠道綁架，這無疑是釜底抽薪的一招。

特別是，如果房企本身經營到了難以為繼的地步，貝殼的日子就更不好過。

不得不讓人懷疑左暉是時勢造英雄——而不是英雄造時勢。

左暉之所以能夠擁有現在的貝殼帝國，很大程度上歸功于其以ACN模式（Agent Cooperation Network）為核心驅動的戰略構想。

多年來，左暉追求的是打造共享細分的經紀人合作網絡。

將房地產交易拆分為房源錄入、房源維護、客源推薦等10個細分操作環節，再讓參與環節的經紀人按比例分得傭金，過程中引入陪審團、店東委員會、平臺監察等監督角色，運作成熟后，將服務品質提升轉化為資源匹配效率的提升……如此循環往復，貝殼走出了一條獨特的經紀人開放共享的道路。

盡管如此，ACN模式依然是風險較高的商業打法，主要體現在傭金抬升對顧客的傷害。

經紀人參與的環節變多，需要為其支付傭金也相應變多。但傭金不是無源之水，它來自購房者的交易支出，對此無論企業如何長袖善舞，都難對顧客做出合理的解釋。

房產承擔一定的公共職能和社會屬性，高房價將導致嚴峻的民生問題，如果任憑房企投機炒作、中介公司肆意加傭金，就與社會和諧背道而馳。

另一因素在于：過去經紀人共享房源等于天方夜譚，其背后的最大掣肘無疑是信息壟斷四字，貝殼如今的ACN模式雖然消弭了經紀人之間的溝壑，實質卻為公司締造了更強大的壟斷地位，這也是官方所反感的。

數據顯示，今年一季度貝殼的外部分傭同比下降39.07%至41.98億元，內部傭金及薪酬同比下降35.54%至47.29億元。

并且在上述因素交加之下，考慮到貝殼目前3%的傭金率已經處于天花板，想在傭金上小做文章亦無可能。

先是“靈魂人物”左暉的離世，接著迎來十年難遇的強監管時代，貝殼被傳裁員自然不稀奇。

貝殼從2020年末的11萬9千余名員工，到去年年末爆出裁員風波，期間減少了大約1萬人，而對外部經紀人也作出了大量削減，去年年中至年末出走10萬人，截至今年一季末，經紀人數42.7萬人，環比減少19.1%。

此外，從去年年末至今年一季末，三個月時間貝殼關閉了5000家門店。

遙望左暉在時的業績神話，一周年后的貝殼頹敗至此，令人唏噓不已。

02 三國歸“盡”

盡管如今暖風又吹向了樓市，多地出臺穩樓市政策，但貝殼已經元氣大傷，再難恢復。

從其財務指標就可看出端倪。

營收第一。

今年一季度，貝殼總營收為125億元，同比大降39.4%。其中，二手房業務錄得收入62億元，同降44.5%；新房業務為59億元，同降40.5%。

翻閱過去三年數據，這是它首次在一季度營收下滑。并且，去年四季度已經有了壞苗頭，當期營收178億元，同比下降21.5%。

至于二季度的業績指引，貝殼在招股書中大方指明，疫情封控影響，預期總營收將同比減少56%到58%。

交易額（CTV）第二。

如果說營收39%的降幅已經叫人瞠目，那么單交易額這一項指標就可以擊碎所有利好貝殼的說辭。

2022年Q1其總交易額GTV為5860億元，同比下降45.2%。其中，二手房交易規模3741億元，同降45%；新房規模為1927億元，同降44%。

盈利第三。

利潤端，一季報貝殼凈利潤虧損6.2億元，擴大了營收、交易額的不良態勢。

實際上，在2018年-2021年四年間，貝殼只在2020年實現盈利，凈利27.78億元，而2019年甚至出現了21.8億元的巨額虧損。

即便2021年營收對比2020年有所增長，凈利潤依舊虧損5.25億元，同降59.9%。

以貝殼去年“無敵”的降本舉措來看，其凈利潤能在毛利略微上升的情況下“穩定”地虧損，簡直匪夷所思。

因為其去年的降薪裁員，一季度一般及行政費用減少了27.5%至15.3億；與門店成本相加，總數字更是驟降35%至103億。

而這足以讓貝殼應付大部分銷售支出、市場支出，實際上今年一季度這些費用只有8.6億，降幅超22%。

即使如此，一季度的整體運營費用還是達到了31.37億元，而且去年整年為168.2億元，同比增長了21.41%，相當激進。

作為國內最大的房產交易平臺，貝殼的財務控制很難令人效仿，三大指標似乎氣數已盡。

03 青山依舊在

無論外部原因占據幾成，不可否認的是，貝殼的ACN模式不再性感，賣房瓶頸也已顯露。

去年11月，貝殼新“一把手”彭永東宣布了“一體兩翼”戰略，“一體”指的是房產交易業務，“兩翼”指家裝和租賃，這一消息在業界引發熱議。

與新房、二手房業務相比，家裝、租賃在貝殼版圖構成中只是點綴，盡管左暉早就屬意家裝，但始終沒有將它們提至一線。

近年來，租賃和家裝的市場規模日漸龐大。

來自《2021中國城市租住生活藍皮書》的數據顯示，去年我國的住房租賃市場規模已經達到2萬億，按照年均2%的城鎮化率看，2030年預計將達到10萬億。

無獨有偶，前瞻產業研究院預計，2023年家裝行業的規模也將達到3.2萬億，體量之大令人震驚。

與兩個萬億市場快速增長相對應的，將是房地產企業的路線與規劃調整，貝殼就是其中一個。

貝殼做家裝、租賃的初衷，是為了整合兩條雙向促進的賽道，以一賽道賣房為入口、二賽道為出口，產生協同效應。

貝殼的自信在于，自身具備海量的資源優勢，能夠在這片藍海中第一時間捕捉客戶，黏住客戶。

但是目前來看，兩項業務都面臨共同的挑戰：行業集中度低。

中商產業研究院的2020年中國住房租賃行業數據顯示，分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起來僅有5%。

家裝的情況也不容樂觀，前瞻產業研究院數據顯示，2019年龍頭企業的營收占比不足2%。。

尤其是后者，如今大多受電商和疫情的疊加沖擊。以線下實體店為業務形態的紅星美凱龍就深受其害，2020年以來，公司營業收入下滑，凈利潤更是暴降逾六成。

所以，僅僅給沉重的軀體插上兩只翅膀之后就能飛起來嗎？顯然不是這樣，如果經營缺乏新意與特色，貝殼的第二曲線也是罔談。

如何才能滿血復活？答案還是在“左暉”，貝殼最需要做的就是為企業找到下一個“左暉”。

須知，一個靈魂人物能夠帶領企業穿越周期：青山依舊在，不怕沒柴燒。