記者 | 黃昱

時隔十年后，保利發展重回銷售規模第三的位置。顯然，對于這家最大的央企地產商而言，“重回前三”已不再是難題，“進三爭一”才是新目標。

隨著保利發展于6月12日公告5月銷售業績，TOP3房企銷售成績全部出爐。5月單月，保利發展實現全口徑合約銷售金額380億元，同比降幅雖然仍達36.04%，但低于百強房企59%的平均降幅，且登頂百強月度銷冠。

從今年前五月全口徑合約銷售數據來看，碧桂園、萬科、保利發展位列前三，分別實現2012億元、1681.1億元、1592.18億元的銷售額。目前萬科領先保利的幅度不到一百億元。

事實上，“碧萬保”的局面從今年3月份就開始出現了，當時保利發展以前三月約907億元的銷售額超越融創中國。至今，“碧萬保”的排位已經持續了三個月，保利發展第三的位置算是穩住了。

保利發展上一次位居行業前三還是在2012年，當時剛跨過千億門檻。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創等借助高周轉發展迅猛，保利發展再也沒進過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發展的銷售排名常年保持在行業第五的位置。

多年來，房企規模前四都被碧桂園、萬科、恒大、融創中國占據，因為央企對負債率的控制，保利發展難以重回前三甚至前四。

保利發展董事長劉平曾坦言，因為城市布局、周期性戰略等因素，保利發展與“碧萬恒”之間確實存在差距。而在外界看來，保利發展的競爭對手其實是融創中國，兩者的四、五之爭受到更多關注。

曾經的“黑馬”融創中國在2015年-2017年的銷售復合增長率達到130%，在2017年突破3600億元，排名躋身TOP4，往后每年穩壓保利發展一個身位。

面對和融創中國之間持續加大的規模差距，保利發展前任董事長宋廣菊在2019年的一次臨時股東會議上曾稱：“因為融創中國通過并購快速儲備資源，采取了超常規的發展。”

去年下半年以來，地產行業出現大調整，恒大跌出頭部房企的位置，保利發展從排名第5上升為第4，但仍位居融創中國之后。今年3月份，融創中國的資金壓力凸顯，銷售狀況也不可避免的受到影響，排名滑落到保利發展之后。

光大證券認為，當前房地產行業正逐漸從類金融行業轉為類制造業，高杠桿紅利逐漸消逝，而成本優勢和回血能力將成為未來房企的核心競爭力，保利發展作為央企，預期會進一步提升市占率。

可以看到，2020年下半年以來，保利發展逆勢擴張的信號明顯。2020年全年，保利發展新增項目146個，拓展成本2353億元，同比增長51%，拿地銷售比達46.79%，投資強度明顯高于2019年的33.7%。

2021年，當不少房企的已暫停拿地時，保利發展繼續保持一定的投資定力，全年拓展項目145 個，比2021年同期只少了一個，新增容積率面積2722 萬平方米，拓展金額1857 億元，投資力度仍保持在行業高位。

與此同時，保利發展2021年拓展樓面地價為6821 元/平方米，同比下降8%。

保利發展指出，2021年22個重點城市實行集中供地制度，土地出讓節奏發生變化，在競爭激烈的首批供地中保利發展不追高、不盲從；在第二批、第三批供地熱度下降、市場回歸理性時，其迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的優質地塊。

今年前五月，保利發展公告的權益拿地金額約為429億元，拿地強度約為27%，超過主流房企平均水平。

廣發證券指出，保利發展是5月參與投資拿地范圍和力度最高的頭部房企。保利發展積極拿地的背后，在于其早已不滿足于“重回前三”的目標。

今年1月的保利發展2022年度工作會議上，劉平提出“進三爭一”的新目標，這也是其在去年7月接替宋廣菊成為保利發展新任董事長后對外釋放的第一個明確目標。

在4月的20021年度業績說明會上，劉平解釋稱，“進三爭一”的目標不能簡單、片面地理解成一個榜單上的銷售規模排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。

保利發展4月發布《2021-2022年房地產行業白皮書》指出，2021年的行業調控是必要的，要堅持政策的連續性和穩定性，不能再回到過去那種資本無序擴張的狀態。在此背景下，政府也倡導房地產企業向新發展模式轉型。

“開發+運營+服務”并舉成為房地產行業未來的趨勢之一。保利發展也在白皮書中提及了兩個方向：一是要做精經營性物業，二是大力發展租賃住房。

相比開發物業的銷售規模，經營性物業要趕上行業頭部企業的難度更大，這也是擺在保利發展面前的挑戰。