實(shí)習(xí)記者｜王婷婷
上海今年的首輪集中供地在重啟競(jìng)拍后，40宗地塊全部順利出讓，總成交金額為878.9億元。
6月8日下午15時(shí)，伴隨著一宗位于青浦區(qū)重固鎮(zhèn)趙巷板塊土地的底價(jià)成交，今年上海首批供地全部完成出讓。
這宗地因體量較小，最終由大名城以底價(jià)8.88億元拿得，這也是大名城在此輪土拍中拿得的唯一一塊地。該地塊受大虹橋規(guī)劃輻射，且板塊內(nèi)房源處于青浦價(jià)格洼地，且近年來該板塊房源較為稀缺，后續(xù)項(xiàng)目入市可做一定填補(bǔ)。
今年上海第一輪集中供地，共計(jì)出讓40宗地塊，總出讓面積為210.51萬平方米。除在3月底已經(jīng)出讓的4宗城中村改造地塊外，其余36宗地塊在土拍中均實(shí)現(xiàn)成功出讓，并以總成交金額834.72億元收?qǐng)觥?/span>
整體而言，36宗地塊中有19宗底價(jià)成交，占比52.7%，達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的有13宗，占比36.1%，整體土拍結(jié)果符合預(yù)期，穩(wěn)中有熱，未出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。
從拿地企業(yè)來看，央企招商蛇口在這輪土拍中表現(xiàn)比較搶眼。
今日以19.187億元競(jìng)得的青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊，成功拿下上海本輪供地中的第4宗土地。
此前，招商蛇口還分別競(jìng)得了徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊、閔行吳涇鎮(zhèn)地塊和普陀區(qū)中山北一地塊，其中前兩者為聯(lián)合拿地。4宗地總成交金額達(dá)169.45億元。
中國(guó)鐵建、建發(fā)國(guó)際則各獲得3宗地，保利置業(yè)和金地也分別競(jìng)得1宗，新面孔宸嘉發(fā)展也以63.7億斬獲普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊。
中指研究院認(rèn)為，本輪上海土拍中，央企、國(guó)企、混合所有制企業(yè)、民企以及地方國(guó)企均參與熱情較高，但拿地主力依舊為國(guó)企、央企和混合所有制企業(yè)。據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，央國(guó)企拿得了其中的29幅地塊。
在熱門地塊的競(jìng)奪上，也鮮有民企的身影出現(xiàn)。最終上海同潤(rùn)和佳運(yùn)置業(yè)能從優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪中有所斬獲，實(shí)屬不易。
這與上海在土地出讓之前降低土拍門檻不無關(guān)系。
比如，取消之前的“招掛復(fù)合打分入圍”方式而采取掛牌方式出讓，以及將土地監(jiān)管資金由原來最高的130%下調(diào)至110%等措施，都為參拍企業(yè)減輕了不小的壓力，同時(shí)對(duì)參拍企業(yè)的數(shù)量和廣度上甚至拿地意愿都產(chǎn)生著積極作用。
在競(jìng)拍過程中，觸及中止價(jià)并進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)的地塊有13幅，占比超三分之一。
以今日出讓青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)44-15地塊為例，現(xiàn)場(chǎng)5位競(jìng)買人歷經(jīng)27輪競(jìng)價(jià)后，由4號(hào)競(jìng)買人的報(bào)價(jià)觸及地塊中止價(jià)39.927億元，進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，并且觸發(fā)隨機(jī)值。最終，由中鐵置業(yè)和中鐵諾德聯(lián)合以40.22億元競(jìng)得，溢價(jià)8.8%。
另外也還有如6月7日成交的松江區(qū)的泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元地塊和中山街道新城主城C單元地塊，也皆是經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)后以較高溢價(jià)成交。閔行的七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊甚至由5位競(jìng)買人經(jīng)歷了38輪舉價(jià)才進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)，最終也以9%溢價(jià)出讓。
從這些熱門地塊來看，皆有著高去化、高周轉(zhuǎn)的共性，比如松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)地塊吸引6家房企爭(zhēng)奪，還有閔行七寶地塊、 浦錦地塊、青浦趙巷地塊和西虹橋地塊，因其周邊板塊開盤即售罄或絕大部分項(xiàng)目去化概率高，可保證房企的流動(dòng)性，也成為本輪供地的熱點(diǎn)地塊。
除了降低拍地門檻，不少房企在此次拍地中表現(xiàn)出的拿地決心，也跟上海整個(gè)樓市的基本面有緊密聯(lián)系。
雖然受疫情影響，上海的樓市受到影響，但在復(fù)工的第一周，市場(chǎng)成交實(shí)現(xiàn)了快速反彈。
數(shù)據(jù)顯示，在5月30日-6月6日期間，上海新建商品住宅成交面積8.84萬平方米，環(huán)比增加141.80%，樓市韌性顯現(xiàn)。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，今年上海土拍的利潤(rùn)空間要優(yōu)于去年，地價(jià)房?jī)r(jià)比平均在50%以下，而去年地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值超過50%。從房?jī)r(jià)地價(jià)差的角度來看，因樓板價(jià)的差異，該值介于1.7-4.5萬之間，因此，拍地的房企基本都有一定的利潤(rùn)空間，這意味著上海土地市場(chǎng)和樓市都比較健康穩(wěn)定。
至于有19宗地塊底價(jià)成交，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，也是反映出市場(chǎng)偏保守的態(tài)度，“這和上海近兩個(gè)月處于疫情影響狀態(tài)有關(guān)，市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生變化，疊加市場(chǎng)處于調(diào)整期，不少房企基于各種壓力，可能對(duì)于拍地有心無力。因此出現(xiàn)16幅地塊僅一家房企報(bào)名的情況。”
可以預(yù)料到的是，此輪集中供地全部地塊的成功出讓，對(duì)上海樓市回歸有一定促進(jìn)作用。
接下來隨著首輪土拍的地塊陸續(xù)開工，部分項(xiàng)目有望在年底實(shí)現(xiàn)入市，這部分新增供應(yīng)量業(yè)業(yè)會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)需求復(fù)蘇，樓市有望恢復(fù)常態(tài)。